VTD/CT

Jugement N°

du 14 AVRIL 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 24/00685 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JNRD / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

[X] [V]

[S] [Z]

Contre :

EURL EID IMMOBILIER

[M] [Y] veuve [L]

[B] [L]

[X] [L]

[H] [L]

Grosse :

la SELARL AUVERJURIS

la SELARL POLE AVOCATS

la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

Copies :

la SELARL AUVERJURIS

la SELARL POLE AVOCATS

la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

Dossier

la SELARL AUVERJURIS

la SELARL POLE AVOCATS

la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [X] [V]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Madame [S] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentés par M^e Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

EURL EID IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [M] [Y] veuve [L]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par M^e Viviane PELTIER de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [B] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Viviane PELTIER de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [X] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 16]

[Localité 11]

Représenté par M^e Viviane PELTIER de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [H] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Viviane PELTIER de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEURS

Lors de l’audience de plaidoirie du 17 Février 2025 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

assistées lors de l’appel des causes de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, (à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile),

assistées lors du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu en audience publique du 17 Février 2025 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 28 mai 2005, M. [X] [V] et Mme [S] [Z] ont acquis auprès de Mme [M] [Y] veuve [L], M. [B] [L], M. [X] [L] et M. [H] [L], une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 14] (63) par l’intermédiaire de l’EURL EID Immobilier, au prix de 192 000 euros.

Lors de travaux de rénovation en 2013, M. [V] et Mme [Z] ont constaté des fissures au niveau des bassoirs, sur les murs extérieurs, mais également à l’intérieur au niveau des cloisons et du carrelage.

Un expert d’assurance a précisé le 21 mars 2013 que les désordres structuraux auraient pour origine des mouvements d’assise de fondations ou des défauts d’adaptation des fondations décrivant notamment :

— la désolidarisation de l’appentis Nord devant faire l’objet de l’étaiement des pannes chevrons, suite à l’échappement de leur assise au rabat support, ce bâtiment devant être également désolidarisé de l’habitation ;

— les réseaux d’évacuation encastrés sous dallage qui seraient rompus et provoqueraient des migrations d’eau souterraine ;

— la fissuration de la façade Nord qui se serait réactivée depuis l’acquisition du bien et d’autres fissures sont apparues en Est, Sud et Ouest.

Par ailleurs, la commune de [Localité 14] a fait l’objet de quatre arrêtés de catastrophes naturelles :

— le 14 janvier 1992 pour la période du 1er mai 1989 au 31 août 1991 ;

— le 12 mars 1998 pour la période du 1er septembre 1991 au 31 août 1997 ;

— le 27 décembre 2000 pour la période du 1er janvier 1998 au 30 juin 1999 ;

— le 1er août 2002 pour la période du 1er août 1999 au 30 septembre 2001.

Estimant que l’état réel du bien et l’existence d’arrêtés de catastrophes naturelles leur auraient été cachés, M. [V] et Mme [Z] ont mis en demeure leurs vendeurs et l’EURL EID Immobilier d’avoir à réaliser les travaux de consolidation par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) des 5 avril et 30 mai 2014.

Suivant acte du 23 septembre 2014, M. [V] et Mme [Z] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand afin de solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise en matière de construction et la communication sous astreinte de plusieurs informations.

Par ordonnance du 5 décembre 2014, une mesure d’expertise a été ordonnée et M. [P] [C] a été désigné à cet effet.

Le juge des référés a en outre ordonné, sous astreinte, aux consorts [L] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance de :

dire si une ou plusieurs déclarations de sinistres avaient été régularisées entre le 19 juin 1992 et le 28 mai 2005 auprès d’un assureur multi-risque habitation (MRH) concernant la maison objet du litige ;dire si des travaux avaient été réalisés sur la maison litigieuse postérieurement aux travaux réalisés par M. [D] en 1992 entre les 19 juin 1992 et le 28 mai 2005;dans l’affirmative aux questions précédentes, produire les déclarations de sinistres auprès de leurs assureurs MRH ;communiquer les rapports établis par les experts mandatés par les assureurs à la suite des déclarations de sinistres qui précèdent ainsi que les factures de travaux de reprise ;en tout état de cause, produire l’identité des assureurs MRH de la maison litigieuse entre le 19 juin 1992 et le 28 mai 2005, ainsi que les numéros des polices d’assurance souscrites sur cette maison durant cette même période.

Par ordonnance de référé du 16 juin 2015, les opérations d’expertise ont été étendues aux consorts [D], premiers propriétaires de l’immeuble, à la demande des consorts [L].

Un changement d’expert est intervenu par ordonnances des 18 juillet 2016 et 22 août 2016, M. [I] [T] a été désigné aux fins de poursuivre les opérations d’expertise.

Par acte du 25 mai 2018, M. [V] et Mme [Z] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, les consorts [L] et l’EURL EID Immobilier, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1116 ancien du code civil, et 1382 et 1383 anciens du code civil, aux fins de voir condamner in solidum les défendeurs à les indemniser de leurs préjudices.

Parallèlement, M. [V] et Mme [Z] ont, par acte du 13 mars 2019, saisi le juge des référés aux fins de solliciter une expertise à l’encontre de leur assureur MRH, à l’effet de voir dire si les mouvements différentiels de terrain consécutifs au phénomène de sécheresse et de réhydratation des sols, survenus entre le 1er janvier et le 31 mars 2016, objets de l’arrêté CAT NAT du 26 juin 2017 publié au JO le 7 juillet 2017, avaient été d’une intensité anormale et s’ils avaient eu un caractère déterminant ou aggravant dans la survenance des désordres dénoncés.

Par ordonnance du 14 mai 2019, l’expertise a été ordonnée et confiée à M. [O] [A].

Par ordonnance du 2 octobre 2019, le juge de la mise en état a dans ces circonstances, ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [A].

Ce dernier a déposé son rapport définitif le 2 mai 2022.

M. [V] et Mme [Z] ont sollicité la réinscription de l’affaire au rôle le 15 février 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025.

* * * * * * * *

Par dernières conclusions notifiées et déposées le 15 février 2024, M. [X] [V] et Mme [S] [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1116 ancien du code civil, 1382 et 1383 anciens du code civil, de :

— dire et juger que les consorts [Y] [L] avaient au moment de la vente intervenue avec eux, connaissance des vices affectant leur bien immobilier ;

— dire et juger que les consorts [Y] [L] leur ont sciemment caché la nature et la cause des travaux de reprise réalisés en 1992 par leurs vendeurs ;

— dire et juger que les consorts [Y] [L] leur ont sciemment caché les désordres nécessairement intervenus sur leur ouvrage entre 1992 et 2005 compte tenu des faiblesses constructives des ouvrage et le nombre et la durée des épisodes de sécheresses ayant donné lieu à différents arrêtés de catastrophes naturelles ;

— dire et juger que l’EURL EID Immobilier a manqué à son obligation d’information et de conseil auprès d’eux ;

— dire et juger que les compris ont concouru par leurs fautes à la réalisation de leur entier dommage, à savoir notamment le coût de reprise des désordres et ses conséquences ;

— en conséquence, condamner in solidum les consorts [Y] [L] et l’EURL EID Immobilier à leur payer et porter :

— une somme de 287 125,79 euros, outre application en cas d’augmentation de l’indice BT 01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire au titre du coût des travaux de reprise ;

— une somme de 8 613,77 euros au titre de la souscription obligatoire d’une assurance dommage ouvrage couvrant les travaux de reprise ;

— une somme de 12 251,84 euros au titre des préjudices immatériels ;

— une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner in solidum les consorts [Y] [L] et l’EURL EID Immobilier aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’ordonnance de référé du 5 décembre 2014, ainsi que les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de la SELARL Pôle Avocat sur son affirmation de droit.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 3 mai 2024, Mme [M] [Y] veuve [L], M. [B] [L], M. [X] [L] et M. [H] [L] demandent au tribunal de:

à titre principal, :- dire et juger irrecevable car prescrite l’action initiée par les consorts [J] sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil ;

— débouter M. [X] [V] et Mme [S] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

à titre subsidiaire, :- dire et juger non fondée l’action initiée par les consorts [J] sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, en l’absence de tout vice caché lors de la vente litigieuse et du fait de l’efficience de la clause exonératoire des vices cachés que les concluants sont fondés à opposer ;

— débouter M. [X] [V] et Mme [S] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

— dire et juger non fondée l’action initiée par les consorts [J] sur le fondement des dispositions de l’article 1116 ancien du code civil, le dol n’étant pas caractérisé;

— débouter M. [X] [V] et Mme [S] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

— débouter l’EURL EID Immobilier, dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue, de sa demande en garantie dirigée à leur encontre, aucun manquement ne pouvant leur être reproché;

— condamner M. [X] [V] et Mme [S] [Z] à leur payer et porter une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] [V] et Mme [S] [Z] ou toute autre partie succombante aux entiers dépens, lesquels comprendront ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 12 septembre 2024, l’EURL EID Immobilier demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— étant rappelé que l’immeuble objet du litige ne présentait pas de fissures apparentes ou de désordres en 2005, lors de la vente intervenue entre les consorts [Y] [L] et M. [V] et Mme [Z], juger qu’elle a présenté le bien dans l’ensemble de ses caractéristiques connues et qu’elle n’a pas manqué à ses obligations d’information et de conseil ;

— juger que les désordres affectant le bien immobilier acquis par M. [V] et Mme [Z] trouvent leur origine dans la conception de l’ouvrage et que la sécheresse n’a été qu’un facteur aggravant mais non déterminant ;

— juger que les désordres affectant la villa ne sont pas avérés et ne rendent pas le bien impropre à sa destination ;

— juger que les manquements qui lui sont reprochés sont sans lien de causalité avec les désordres affectant la villa, ainsi que l’extension ;

— débouter en conséquence M. [V] et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre ;

— à titre subsidiaire, condamner Mme [M] [Y] veuve [L], M. [B] [L], M. [X] [L], M. [H] [L] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à

son encontre ;

— en tout état de cause, condamner la partie succombante à lui payer et porter la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la recevabilité des demandes au titre de la garantie des vices cachés

Les consorts [L] opposent la fin de non-recevoir tirée de la prescription aux fins de voir déclarer irrecevables les demandeurs en leur action fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil : ils soutiennent que l’action en garantie des vices cachés, si elle doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice, est enfermée dans le délai de prescription de droit commun qui court à compter de la vente, délai qui est de cinq ans depuis la réforme de 2008 ; que le délai de droit commun pour agir expirait au 19 juin 2013, soit antérieurement à l’introduction de leur action, même en référé, par les consorts [J].

M. [V] et Mme [Z] n’ont pas répondu sur ce moyen.

Sur ce,

Selon l’article 1648 alinéa 1er du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’article 2224 énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2232 précise que le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

Il est de jurisprudence constante qu’avant la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, la garantie légale des vices cachés, qui ouvre droit à une action devant être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, devait également être mise en oeuvre à l’intérieur du délai de prescription extinctive de droit commun.

L’article 2224 du code civil, qui a réduit ce délai à cinq ans, en a également fixé le point de départ au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce qui annihile toute possibilité d’encadrement de l’action en garantie des vices cachés, le point de départ de la prescription extinctive du droit à garantie se confondant avec le point de départ du délai pour agir prévu par l’article 1648 du même code, à savoir la découverte du vice.

En conséquence, l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière, que par l’article 2232 du code civil qui édicte un délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit.

Le droit à la garantie des vices cachés découlant de la vente, l’action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente (Cass. Ch. Mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n°21-17.789, P).

En l’espèce, la vente entre les consorts [L] d’une part et M. [V] et Mme [Z] d’autre part est intervenue par acte notarié du 28 mai 2005. L’action des acquéreurs a été intentée au fond le 25 mai 2018 moins de vingt après.

Les acquéreurs ont découvert le vice invoqué en 2013 lors de travaux de rénovation, et ont saisi le juge des référés d’une demande d’expertise le 23 septembre 2014. Aucune cause de prescription n’est donc caractérisée au vu du rappel des règles applicables. Il n’est par ailleurs pas invoqué de causes de prescription postérieurement à l’assignation de 2014.

Les demandes de M. [V] et Mme [Z] fondées sur le vice caché seront donc jugées recevables.

— Sur l’action fondée sur la garantie des vices cachés

M. [V] et Mme [Z] recherchent en premier lieu “la responsabilité de leurs vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés” en se prévalant des éléments suivants:

— les consorts [Y] [L] ont fait l’acquisition de la maison suivant compromis du 14 mars 1992 au terme duquel ils ont exigé que les fissures affectant l’ouvrage consécutifs à la sécheresse ayant donné lieu à l’arrêté de CAT NAT du 14 janvier 1992 soient repris par leurs vendeurs [D];

— les consorts [Y] [L] savaient que les travaux de reprise des fissures avaient été réalisés puisqu’aucune mention ne figure dans l’acte de réalisation de la vente du 19 juin 1992;

— lors du compromis du 4 mars 2005 et lors de la réitération de la vente du 28 mai 2005, ils ne leur ont pas donné l’information que la maison avait été affectée de désordres consécutifs à la sécheresse et que ces désordres avaient été repris par une société Aubière Bâtiment ;

— les consorts [Y] [L] ne les ont jamais informés que des désordres étaient apparus du temps de leur occupation de 1992 à 2005, alors que l’expert a conclu qu’il paraissait difficile que cet immeuble n’ait pas connu de désordres à l’occasion des arrêtés de CAT NAT postérieurs compte tenu de ses faiblesses structurelles ;

— les consorts [Y] [L] ont fait une plus-value de 106 628,34 euros en 13 ans lors de la vente de 2005 ;

— le préjudice matériel et immatériel qu’ils subissent est chiffré à 299 377,63 euros TTC alors qu’ils ont acquis le bien à hauteur environ de 200 000 euros ;

— Mme [Y] a reconnu spontanément sa responsabilité en leur indiquant “moi aussi je me suis fait avoir” démontrant qu’elle savait que les travaux de reprise qu’elle avait exigés en 1992 étaient insuffisants.

Ils soutiennent qu’il résulte de ces éléments que les défendeurs avaient connaissance des vices affectant leur ouvrage au moment de la signature du compromis puis lors de sa réitération. Ils leur ont caché des informations capitales : les travaux de 1992, la réapparition de nouveaux désordres intervenus au cours des 13 années d’occupation, les informations communiquées par la commune de [Localité 14] lors des publications des arrêtés de CAT NAT. Ils affirment qu’ils n’auraient jamais fait l’acquisition du bien s’ils avaient eu connaissance au moment de la vente de ces informations capitales.

Sur ce,

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, l’expert judiciaire a listé les désordres affectant la maison de la page 19 à 32 de son rapport : ils affectent principalement les pièces du rez-de-chaussée et les extérieurs.

A l’intérieur, il est constaté l’existence de plusieurs fissures, un affaissement au droit du dallage entre l’ancien garage et le cellier, un affaissement généralisé du dallage dans l’ancien garage.

A l’extérieur, l’expert a constaté des fissures au droit de la baie du cellier qui s’expliquent par l’affaissement de l’angle de l’immeuble avec un effet de rotation, une fissuration au droit du linteau de la baie du cellier, fissures que l’expert qualifie de récentes. La façade latérale est aussi affectée de nombreuses fissures, l’angle à l’opposé s’est affaissé provoquant une rupture en escalier des blocs agglomérés de ciment.

L’expert indique qu’au droit de l’angle à l’arrière de la maison, on retrouve les anciennes fissures qui avaient été réparées par un rebouchage en élastomère ; que ces fissures se sont réouvertes avec un arrachement de l’enduit de ravalement.

Il a ensuite fait des constatations concernant l’extension réalisée avec un encastrement en appui pour le chaînage haut : l’affaissement en bout des fondations a provoqué l’arrachement du chaînage. Cette extension n’a pas été bâtie en prenant le soin de vérifier la portance des sols.

Enfin, il a constaté des microfissures sur la dernière façade qui est moins altérée que les trois autres.

Analysant les causes et origines, l’expert conclut que “les facteurs déterminants sur les désordres sont la sensibilité à l’eau des sols ayant conduit à des mouvements de retrait gonflement et potentiellement différentiels suivant les zones. Ces désordres sont constatés à partir des années 1990 jusqu’à ce jour sur la villa et participation et aggravation (sic) des désordres affectant l’extension. Une mauvaise adaptation de l’ouvrage concernant toute la structure de l’extension est déterminant sur les désordres constatés ce jour.

Les facteurs secondaires sur les désordres sont une mauvaise adaptation de l’ouvrage au contexte géotechnique concernant la villa dont les fondations sont ancrées au sein de formations présentant des caractéristiques géomécaniques hétérogènes et un manque de rigidité en ce qui concerne la structure de l’extension. Les facteurs aggravants sont un problème d’étanchéité des réseaux EP, EV, et [Localité 15] comme le montre le diagnostic réalisé par le sapiteur [U] Assainissement.”

Il a précisé que certains désordres étaient préexistants lors de l’acquisition de la maison par M. [V] et Mme [Z] car des travaux de réfection avaient été réalisés par la société Aubière Bâtiment au printemps 1992, réparations faisant suite à la première CAT NAT du 14 janvier 1992 pour la période du 1er mai 1989 au 31 août 1991, travaux réalisés suite à la déclaration de M. et Mme [D] à leur assurance. Ainsi, les travaux d’embellissement des façades, à la suite de simples rebouchages élastomères avaient été réalisés cette année 1992. L’expert considère que les travaux réalisés en 1992, notamment le devis qui lui a été produit à hauteur de 11 207,70 francs paraît fantaisiste et inefficace (ouverture des fissures, rebouchage au mortier et ragréage pour les travaux préparatoires / un dépoussiérage et enduit de finition identique aux façades non traitées).

Il a ajouté que cette maison a été conservée par les consorts [L] pendant 13 ans (1992 à 2005), période durant laquelle ont eu lieu trois CAT NAT (1998, 2000 et 2002) ; que compte tenu des faiblesses structurelles de l’immeuble, il a estimé “difficile” que l’immeuble n’ait pas connu de désordres à leur occasion.

L’expert considère que les désordres structurels ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage dans l’immédiat s’agissant de la structure villa, mais que l’absence d’étanchéité au droit des fissures rendra rapidement le rez-de-chaussée impropre à sa destination. Pour les désordres affectant les réseaux et les dallages, ils rendent le rez-de-chaussée impropre à sa destination. Pour l’extension, les désordres, et surtout les malfaçons compromettent la solidité de l’ouvrage.

Les défendeurs, les consorts [L], se prévalent de la clause figurant en pages 7 et 8 de l’acte de vente selon laquelle :

“Il [l’acquéreur] prendra l’immeuble présentement vendu dans l’état où il se trouve actuellement sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment en raison de mauvais état du sol ou du sous-sol, mitoyenneté, communauté, vue, jour, passage, défaut d’alignement, vices apparents ou cachés, et enfin erreur dans la désignation ou dans la contenance sus indiquée, toute différence entre cette contenance et celle réelle, en plus ou en moins, si elle existe, excédât elle même 1/20ème, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur. Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices cachés ne pourra s’appliquer.”.

Et ils considèrent que M. [V] et Mme [Z] ne rapportent pas la preuve de leur mauvaise foi.

L’article 1643 du code civil énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ce texte que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (Cass. Civ. 3ème , 16 décembre 2009, pourvoi n°09-10.540, P).

En l’espèce, il résulte des explications des parties et des pièces produites qu’en 1992, les époux [D], alors propriétaires de l’immeuble litigieux, ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur MRH s’agissant d’une fissure qui était apparue et qui affectait la façade Nord. Le sinistre a été pris en charge par la CAT NAT sur la base du devis du 13 mars 1992 de la société Aubière Bâtiment tel que rappelé par l’expert.

Les époux [D] avaient régularisé un compromis de vente le 14 mars 1992 avec les époux [L] concernant le bien litigieux, dans lequel figurait au titre des conditions :

“7° les vendeurs s’engagent à faire les travaux de remise en état des murs extérieurs”.

Les travaux ont été réalisés, et aucune mention sur ce point particulier ne figure dans l’acte de réitération de vente du 19 juin 1992.

Les consorts [L] sont restés propriétaires de la maison de 1992 à 2005.

Malgré les trois arrêtés de CAT NAT pris s’agissant de la commune de [Localité 14] en 1998, 2000 et 2002, les consorts [L] justifient ne pas avoir fait de déclaration de sinistre auprès de leur assureur MRH, ceux-ci soutenant ne pas avoir à déplorer de sinistre nécessitant une telle mesure.

Il n’est pas contesté que lors de la visite du bien en 2005 lorsque les consorts [L] ont envisagé la vente de leur maison, il n’a pas été constaté d’autres traces de désordres que celles relatives aux fissures reprises en 1992.

Dans son rapport d’expertise, M. [T] a indiqué en page 46 que les consorts [F] ont reconnu avoir constaté la présence de fissures “non-ouvertes” au droit des anciennes réparations ; qu’à ce stade, il ne s’agissait pas de désordres mais des réparations d’anciens désordres.

Ainsi que le font valoir les consorts [L], en 2005, seule la trace de la reprise de la fissuration de 1992 existait, elle était visible, l’acquéreur et l’agence immobilière l’avaient constatée, elle n’a pas été dissimulée par les vendeurs ; aucune réactivation de cette ancienne fissure traitée n’existait ; qu’aucune nouvelle fissuration n’était apparue et n’était constatée ; les indications données lors de la procédure de référé quant à l’absence de sinistre durant leur période d’occupation des lieux, étaient vérifiées.

Au surplus, la plus-value réalisée ou le montant des travaux à venir sont des éléments indifférents quant à la caractérisation de la connaissance du vice par les vendeurs.

Les arrêtés de CAT NAT sont par ailleurs des informations non confidentielles, qui sont publiées, tout un chacun peut en prendre connaissance, et ce, alors même que M. [V] est natif du département. Il ne peut être reproché aux consorts [L] de ne pas avoir fait état de ces arrêtés.

Quant aux déclarations au téléphone imputées à Mme [Y] par les demandeurs, il s’agit de simples allégations non corroborées par aucun autre élément de preuve.

Les consorts [J] ont constaté les fissures litigieuses seulement huit ans après la vente, au cours de travaux de rénovation.

Par conséquent, il n’est pas démontré par les demandeurs que les consorts [L] connaissaient au jour de l’acte de vente, les vices aujourd’hui dénoncés, et ceux-ci peuvent se prévaloir de la clause d’exonération des vices qui étaient cachés.

— Sur l’action fondée sur le dol

M. [V] et Mme [Z] recherchent en second lieu “la responsabilité de leurs vendeurs sur le fondement du dol” en se prévalant des mêmes éléments que ceux invoqués sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur ce,

L’article 1116 ancien du code civil énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En l’espèce, dès lors qu’il a été conclu que la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs, au jour de la vente n’était pas rapportée, il ne peut être retenu l’existence de manoeuvres dolosives ou d’une réticence dolosive.

Ainsi, les demandes en condamnation contre les consorts [L] seront rejetées aussi bien sur le fondement de la théorie des vices cachés que sur le dol.

— Sur la responsabilité de l’agent immobilier

M. [V] et Mme [Z] recherchent en outre la responsabilité de l’EURL EID Immobilier, sur un fondement délictuel au titre de manquements à l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier.

Ils font valoir que :

— l’EURL EID Immobilier n’a jamais contesté leur avoir affirmé que la fissure n’avait pas évolué alors qu’elle ne justifiait d’aucun diagnostic ou d’avis technique ;

— l’EURL EID Immobilier a constaté la fissure sur la façade Nord lors de la visite du bien en 2005 ;

— elle aurait dû constater les autres fissures nécessairement présentes comme le rappelle l’expert suite aux différents arrêtés de CAT NAT ;

— elle devait avoir connaissance de l’intégralité des différents arrêtés de CAT NAT intervenus sur la commune et la nature géologique du site ;

— elle n’a pas procédé à la visite attentive du bien immobilier ;

— elle n’a pas interrogé les consorts [L] sur les sinistres intervenus affectant l’ouvrage et les réparations intervenues alors que le spectre des travaux étaient visibles ;

— elle n’a pas attiré leur attention sur l’origine des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble.

Ils concluent qu’ils n’auraient jamais fait l’acquisition de la maison s’ils avaient été correctement informés et conseillés par l’agent immobilier.

Sur ce,

L’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil afin de “s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention” (Cass. Civ. 1ère, 17 janvier 1995, n°92-21.193 P).

Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle (Cass. Civ. 1ère, 25 novembre 1997 n°96-12.325 P ; Cass. Civ. 3ème, 14 décembre 2017, n° 16-24.170, P).

Si le vice est caché et que la preuve n’est pas rapportée que l’agent immobilier en connaissait l’existence, sa responsabilité n’est pas engagée (Cass. Civ. 16/01/2007, n°0412908; Cass. Civ 1ère, 20/12/2000, n° 9820765).

Au titre de cette obligation de renseignement et de conseil, sa responsabilité peut être engagée s’il omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer (Cass. Civ. 1ère,18 avril 1989, Bull. Civ. I n° 150).

En substance, l’agent immobilier peut être tenu d’un devoir d’information en présence d’un vice apparent, de nature à lui faire suspecter un désordre grave.

En l’espèce, l’EURL EID Immobilier a produit une attestation de son ex-salariée, Mme [K] [R], en date du 28 juin 2018 :

“J’ai obtenu le 27 octobre 2004, pour le compte de mon employeur, EID Immobilier, un mandat de vente de la part des consorts [L] pour une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 14]. J’ai pu constater que cette maison était parfaitement entretenue et ne présentait en apparence pas de fissure, à l’exception d’une présente sur le pignon partiellement visible. Il est évident que si le moindre doute avait pu exister, nous aurions immédiatement demandé aux vendeurs toute précision complémentaire et conseillé une éventuelle déclaration auprès de leur compagnie d’assurance. (…) Dans le cas présent, je n’ai jamais affirmé ne pas avoir donné d’information sur le sujet.”

Il n’est pas démontré qu’en 2005, au moment des visites du bien litigieux et de la signature du compromis de vente, il existait d’autres fissures visibles que celle ayant fait l’objet des réparations en 1992.

Dans son rapport d’expertise, M. [T] a indiqué en page 46 que les consorts [F] avaient reconnu avoir constaté la présence de fissures “non-ouvertes” au droit des anciennes réparations ; qu’à ce stade, il ne s’agissait pas de désordres mais des réparations d’anciens désordres.

Il a été rappelé qu’aucune réactivation de cette ancienne fissure traitée n’existait ; qu’aucune nouvelle fissuration n’était apparue et n’était constatée. Cette fissure dont le spectre était visible même pour un profane, ne présentait pas de désordre, elle n’avait pas évolué depuis 1992. Il n’existait pas de signe apparent de faiblesse structurelle et les consorts [L] n’avaient pas donné de renseignements à l’agent immobilier sur les réparations de 1992.

Au surplus, les vices de l’extension sont dues à des vices de construction que seule une expertise a permis de déceler.

Aussi, s’agissant des éventuels vices cachés, il n’est pas établi que l’EURL EID Immobilier en avait connaissance, et aucune responsabilité n’est donc encourue à ce titre.

S’agissant de la fissure apparente, les consorts [F] ont reconnu avoir constaté la présence de fissures “non-ouvertes” au droit des anciennes réparations, et il n’est pas contesté que l’agent immobilier n’avait pas été informé des modalités de réparations par les mandants. Le désordre étant apparent tant pour les acquéreurs que pour l’agent immobilier, aucune responsabilité ne sera retenue non plus à ce titre.

Les demandeurs se prévalent d’un courrier qu’ils ont adressé le 30 mai 2014 à M. [E], représentant de l’EURL EID Immobilier dans lequel ils avaient écrit : “Au moment de la visite de la maison, au sujet de la fissure sur la façade nord de la maison, vous nous aviez dit “Ne vous inquiétez pas, cela ne bouge plus!!!”, et de l’absence de contestation de cette allégation dans le courrier réponse de l’intéressé, pour en déduire que ces propos avaient bien été tenus puisque non contestés.

Le représentant de l’EURL EID Immobilier conteste formellement avoir tenus ces propos dont la preuve n’est pas rapportée, et ce dernier a dénié toute responsabilité dans ce litige.

M. [V] et Mme [Z] seront ainsi déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de l’EURL EID Immobilier.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [V] et Mme [Z] qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens, comprenant les dépens de référé incluant eux-mêmes les frais d’expertise judiciaire.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer aux consorts [L] et à l’EURL EID Immobilier une indemnité de 2 000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Déclare recevables les demandes de M. [X] [V] et Mme [S] [Z] fondées sur le vice caché ;

Rejette l’ensemble des demandes indemnitaires de M. [X] [V] et Mme [S] [Z] ;

Condamne in solidum M. [X] [V] et Mme [S] [Z] à payer à Mme [M] [Y] veuve [L], M. [B] [L], M. [X] [L] et M. [H] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [X] [V] et Mme [S] [Z] à payer à l’EURL EID Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum M. [X] [V] et Mme [S] [Z] aux dépens, comprenant les dépens de référé incluant les frais d’expertise judiciaire.

Le Greffier Le Président