RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 22/03258 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GFEF

NAC : 64A

JUGEMENT CIVIL

DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE ROMARINE 2,

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par son syndic la SARL VITRY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Chantal LAGUERRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSES

S.C.I. EAST REUNION

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°538.324.799, représenté par son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Kelly BARET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

E.U.R.L. [S] ET MON CHINOIS

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 828 203 760, représenté par son gérant en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Eloïse ITEVA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 10.06.2025

CCC délivrée le :

à Maître Kelly BARET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, M^e Eloïse ITEVA, M^e Chantal LAGUERRE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Avril 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 10 Juin 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 10 Juin 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI EAST REUNION possède un local commercial situé au RDC de l’immeuble situé [Adresse 4] à sainte Clotilde qui est régit par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 28 septembre 2019 elle a consenti un bail commercial à l’EURL [S] ET MON CHINOIS afin d’exercer une activité de restauration – vente à emporter et traiteur.

Très rapidement des occupants de la résidence se sont plaints de la présence de fumées noires et d’odeurs de cuisson émanant de la pizzeria exploitée par l’EURL.

Le syndicat des copropriétaires a fait constater par huissier la réalité des nuisances et a écrit les 20 février et 14 mai 2020 à la SCI EAST REUNION pour demander l’installation d’un four électrique en lieu et place du four à bois existant et pour déplorer l’installation par l’EURL d’un conduit d’évacuation des fumées en façade, sans autorisation.

Une mesure d’expertise a été ordonnée par le juge des référés le 21 mai 2021 et Monsieur [O] a déposé son rapport le 4 janvier 2022.

Le 10 novembre 2022 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a assigné la SCI EAST REUNION et l’EURL [S] ET MON CHINOIS en ouverture de rapport.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 7 novembre 2024 il demande, au visa de l’article 1242 du Code civil, des articles 9, 10,25 de la loi du 10 juillet 1965, au tribunal de :

homologuer le rapport d’expertise,

condamner in solidum la SCI EAST REUNION et l’EURL [S] ET MON CHINOIS à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision;

condamner in solidum la SCI EAST REUNION et l’EURL [S] ET MON CHINOIS à prendre en charge les honoraires du syndic et de l’expert pour le contrôle de bonne fin des travaux;

condamner in solidum la SCI EAST REUNION et l’EURL [S] ET MON CHINOIS à lui verser la somme de 30 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi, la somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral subi et la somme de 7000 € au titre des frais irrépétibles ( référé et fond ) ainsi que les dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire avec droit de recouvrement direct au profit de M^e LAGUERRE,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Il soutient que la la SCI EAST REUNION et l’EURL [S] ET MON CHINOIS sont responsables des désordres subis par les copropriétaires de la résidence.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 05 septembre 2024 l’EURL [S] ET MON CHINOIS conclut, à titre principal, au débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ; A titre subsidiaire, elle demande de prendre acte de son accord pour réaliser les travaux complémentaires à ceux déjà effectués mais limités à l’installation du conduit en sortie de filtreur de fumée avec clapet à plus 0,4 m du faîtage et 8 m de toute ouverture ;

Elle conclut, en tout état de cause, au rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Elle fait valoir que les troubles ont cessé depuis l’installation de l’épurateur de fumée ; que les travaux préconisés ne se justifient pas et l’exposent à une impossibilité de faire en raison du refus de la copropriété ; Elle conteste la réalité des préjudices allégués et fait valoir l’efficience du dispositif qu’elle a installé.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 10 février 2025, la SCI EAST REUNION conclut au débouté du requérant et sollicite à titre subsidiaire :

d’ordonner à l’EURL [S] ET MON CHINOIS de faire réaliser les travaux,

de rejeter les demandes en réparation des préjudices allégués ,

à titre subsidiaire de ramener toute indemnité à de lus justes proportions ,

à titre infiniment subsidiaire condamner l’EURL [S] ET MON CHINOIS à la relever et à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes présentées au titre des frais irrépétibles tant pour la procédure en référé que pour la présente procédure et le condamner à lui verser la somme de 6000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter sa condamnation sur le fondement de l’article 1242 du Code civil ; que seule sa responsabilité contractuelle en raison d’une violation du règlement de copropriété peut être recherchée ; à titre subsidiaire, elle se fonde sur le rapport d’expertise pour demander à sa locataire de compléter le dispositif existant à ses frais et oppose au syndicat des copropriétaires sa mauvaise foi en rappelant la chronologie des faits.

Pour un plus ample exposé des moyens il convient de se reporter aux conclusions précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 avril 2025 et l’affaire a été mise à disposition à la date du 10 juin 2025.

MOTIFS

Sur les nuisances alléguées en raison de l’exploitation de la pizzeria par l’EURL [S] ET MON CHINOIS, leur origine et les responsabilités

Il ressort des explications et des pièces produites que l’EURL [S] ET MON CHINOIS est entrée dans les lieux le 28 septembre 2019 que dès le 18 novembre suivant elle écrivait au syndic de la copropriété pour solliciter un raccordement au tout à l’égout ainsi que l’installation d’une conduite d’évacuation des fumées et qu’elle en informait sa bailleresse.

Que durant l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2020, la résolution n°20, portant sur les travaux de raccordement au tout-à-l’égout demandés par l’EURL, a fait l’objet d’un report à la prochaine assemblée spéciale.

Que dès le mois de février 2020 le syndic était saisi de plaintes d’occupants de la résidence se plaignant des odeurs et des fumées noires provenant de la pizzeria.

Que les 20 février et 14 mai 2020, le syndic écrivait à la SCI bailleresse pour lui faire part notamment de l’installation d’une cheminée d’évacuation des fumées par sa locataire sans aucune autorisation et pour lui dire qu’il avait écrit à sa locataire pour lui demander d’installer un four électrique .

Que Maître [D] a constaté le 9 mars, le 20 mai et 16 juin 2020 l’existence d’un tubage de cheminée et la présence d’une tour d’extraction fixée au local dans lequel est exploitée la pizzeria [S] ; que l’extrémité du flexible de conduit de cheminée est munie d’un chapeau qui se trouve à proximité immédiate de la tôle de rive du local ; que cette tôle de rive de couleur blanche est noircie dans sa partie proche du chapeau du conduit de cheminée ;

Que le 26 mai 2020 la SCI mettait en demeure sa locataire d’utiliser un four électrique le temps de soumettre à la prochaine assemblée générale son projet de travaux de pose d’une cheminée ;

Que le 9 juin suivant, la locataire lui répondait qu’elle reconnaissait avoir installé le conduit de cheminée sans l’autorisation préalable de la copropriété et relatait les propositions de solutions envisagées durant l’assemblée générale du 27 janvier 2020 ; elle ajoutait avoir sollicité des devis pour trouver une solution destinée à réduire les nuisances et avoir commandé une machine « laveuse de fumée » à installer à l’extérieur du local ; qu’elle envisageait ainsi de solliciter de la copropriété autorisation de la copropriété pour pouvoir l’installer.

que le 17 juin 2020 la SCI transmettait cette proposition au syndic de copropriété et le relançait par courrier du 20 juillet 2020 ; qu’une assemblée générale des copropriétaires était tenue le 3 septembre 2020 prévoyant le vote de la résolution n° 4 portant sur l’autorisation à donner à l4EURL pour les travaux d’installation d’un exutoire de fumée pour la cuisine.

Cette assemblée générale s’est soldée par un PV de carence et une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 21 septembre 2020 durant laquelle cette résolution a été rejetée, l’assemblée sollicitant le passage à un four électrique dans l’attente de la procédure pendante devant le tribunal. Il était également mentionné : « que les copropriétaires rappellent que les sols des appartements du dessous sont chauds c’est donc un problème de plus à résoudre ».

Que dès le 28 septembre 2020 la SCI bailleresse transmettait un exemplaire de ce procès-verbal d’assemblée générale à sa locataire qui installait à l’intérieur de son local un système d’épuration des fumées et de suies dès le mois suivant.

Le rapport d’expertise, dont les constatations techniques ne sont pas discutées par les parties, confirme l’installation par l’EURL [S] ET MON CHINOIS d’un filtreur de fumée ETCAH 250 et révèle ceci :

«  – d’octobre 2019 à octobre 2020 les préjudices subis par les occupants de la résidence se sont matérialisés par :

– des fumées noires chargées en suies, issues du rejet en façade pignon R+0 Ouest

– des odeurs de cuisson de pizza issues du rejet en façade pignon R+0 Ouest

– des odeurs de grillades de viande de l’établissement FAROGRILLADE situé à 10 m de [S] PIZZA

puis d’octobre 2020 à ce jour

– légères fumées blanches résiduelles, issues du rejet en façade pignon R+0 Ouest, sans incidence significative en façades Ouest,

– odeur résiduelle de cuisson de pizza très atténuée par le filtreur de fumée, issues du rejet en façade façade pignon R+0 Ouest

_ odeur de grillades de viande de l’établissement FAROGRILLADE situé à 10 m de [S] PIZZA

L’expert relève également que «  les nuisances thermiques n’ont pas été constatées dans le logement 18 (…) / La différence de température de la dalle et de 9° en hiver austral et de 4° en été, ce qui induit un chauffage par le sol du logement 18, et une nuisance thermique, certes modérée, mais indiscutable ».

Il conclut en page 20 que l’extraction des fumées du four à pizza doit être complétée d’un conduit par tubage inox, équipé d’un clapet à fumaison à implanter en façade ouest jusqu’au faîtage + 0,40 m et décrit le programme des travaux à réaliser, dont le montant est estimé, faute de devis fournis par les parties, à 2600€ TTC + 8.100 € TTC + 2.500 € TTC .

Le syndicat des copropriétaires soutient que la responsabilité de la SCI est engagée en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 de l’article 1242 du Code civil.

Si l’article 1242 du Code civil est effectivement inapplicable an cas d’espèce, il a été jugé qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ( Cass 3ème civile, 11 mai 2017, numéro 16- 14. 339.)

Il ressort des explications et des pièces produites que plusieurs copropriétaires attestent avoir subi, dès l’arrivée de l’EURL, des nuisances liées à l’activité de pizzeria telles que :

– des émanations importantes de fumées noires et des odeurs de cuisson de pizza ressenties jusqu’à l’intérieur des appartements ,

– des traces de suies noires en façade de l’immeuble,

Il est également établi que l’EURL [S] ET MON CHINOIS a installé sans aucune autorisation une cheminée dans le local commercial afin d’utiliser un four à bois et que l’évacuation des fumées par cette cheminée a occasionné une épaisse fumée noirâtre et une odeur nauséabonde troublant l’occupation et la jouissance paisible des copropriétaires. Le trouble anormal de voisinage est ainsi constitué.

Il est également établi qu’à compter d’octobre 2020 cette EURL a posé un extracteur de fumée qui a considérablement réduit les nuisances. Qu’à ce jour, les résidents ne s’en plaignent plus hormis Mr [V] qui s’est plaint le 3 novembre dernier « d’un décollement du carrelage du salon qui serait dû à une chaleur très excessive ».

Il s’en déduit que la responsabilité de l’EURL [S] ET MON CHINOIS est engagée dans la survenance des désordres survenus entre octobre 2019 et octobre 2020 et que ces désordres ont désormais cessé à l’exception d’une nuisance thermique relevée par l’expert judiciaire.

Sur les mesures propres à remédier aux nuisances subies

L’EURL [S] ET MON CHINOIS sera tenue de faire réaliser les travaux complémentaires décrits par l’expert dans son point II.3.2 , afin de se conformer à la réglementation en vigueur .

L’expert judiciaire préconise aussi la réalisation de travaux pour faire cesser les désordres thermiques mais il n’a constaté aucune nuisance dans le logement n°18 et son analyse technique est insuffisamment étayée pour justifier la réalisation de ces travaux.

En l’état des éléments fournis, les travaux d’isolation thermique préconisés ne seront pas ordonnés.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de fixer une astreinte dès lors que l’EURL [S] ET MON CHINOIS a fait preuve de diligences en installant un extracteur qui a mis fin aux nuisances.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à la condamnation in solidum de la SCI à faire réaliser les travaux puisqu’elle n’est manifestement pas l’auteur des nuisances.

Il sera également débouté de sa demande de condamnation in solidum des défenderesses à prendre en charge les honoraires du syndic et de l’expert pour le contrôle de bonne fin des travaux dès lors que cette demande n’est motivée ni en droit , ni en fait.

Sur la demande de dommages-intérêts formés par le syndicat des copropriétaires

L’existence d’un trouble anormal de voisinage justifie l’octroi de dommages-intérêts. L’indemnité allouée doit tenir compte de l’importance du trouble, de sa durée des circonstances de l’espèce.

Au cas présent, il est constant que les nuisances ont été subies durant un an. Qu’au vu de l’insatisfaction des occupants de l’immeuble, le préjudice collectif subi sera justement indemnisé à hauteur de 5.000 € que la l’EURL [S] ET MON CHINOIS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également réparation d’un préjudice moral dont la preuve n’est pas rapportée et qui fait double emploi avec le préjudice de jouissance indemnisé ci avant. En outre, le syndicat des copropriétaires n’explique pas pourquoi il n’a pas mis à l’ordre du jour de l’AG de janvier 2020 la demande d’autorisation concernant l’installation de la cheminée et le report du vote de la résolution n° 4, durant l’AG du 21 septembre 2020, est exclusivement imputable aux copropriétaires. Dès lors, cette demande sera rejetée .

L’historique des faits démontre que la SCI EAST REUNION a réagi dans des délais satisfaisants en entreprenant des diligences auprès de sa locataire pour qu’elle cesse les nuisances et le syndicat des copropriétaires n’établit pas la carence de la SCI à faire respecter par sa locataire les demandes des copropriétaires. Il sera donc débouté de ses demandes indemnitaires dirigées contre elle.

Sur les mesures annexes

L’EURL [S] ET MON CHINOIS, qui succombe, supportera les dépens de la présente procédure, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par la SCI EAST REUNION de ce chef.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision et de droit

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition;

CONDAMNE l’EURL [S] ET MON CHINOIS à exécuter, à ses frais, les travaux préconisés par l’expert au point II.3.2 de son rapport déposé le 3 janvier 2022 ;

CONDAMNE l’EURL [S] ET MON CHINOIS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représentée par son syndic, une indemnité de 5.000 € en réparation du préjudice de jouissance et la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

REJETTE la demande de la SCI EAST REUNION présentée au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE l’EURL [S] ET MON CHINOIS aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire , avec droit de recouvrement direct au profit de Maître LAGUERRE.

La greffière La Présidente