RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00134 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAYM

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 JUILLET 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M. [R] [L] (Chargé de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [G] [Y]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [T] [G] [Y]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a donné à bail à Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T], selon contrat de location en date du 27 juillet 2010, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 415,82 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] pour la somme en principal de 1.428,01 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 31 janvier 2025, la SHLMR a fait citer Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T],

— condamner solidairement Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.041,65 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— condamner solidairement Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 482,93 euros révisable jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] aux dépens,

A l’audience du 3 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 2.703,18 euros.

La SHLMR indique au tribunal que les locataires règlent le loyer et les charges de manière irrégulière, qu’ils travaillent à MAYOTTE et sous-louent le logement.

Monsieur [G] [Y] [M], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

Madame [G] [Y] [X] [T], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée.

Par email daté du 3 février 2025, adressé la SHLMR Monsieur [G] [Y] [M] confirmait qu’il travaillait à MAYOTTE avec son épouse, s’engageait à régler le solde de la dette locative qu’il fixait à 1.041,65 euros en deux règlements de 521,65 euros et 520 euros devant être effectués respectivement avec le règlement des loyers de février et mars 2025. Il restait taisant sur la sous-location du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA SOUS-LOCATION

La SHLMR produit une attestation datée du 7 mars 2025, signée par Monsieur [S] [D] [J] qui reconnait l’occupation sans droit ni titre du logement n° 190 situé au [Adresse 2], ayant pour locataires principaux, Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T].

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, la sous-location par le locataire sans l’accord du bailleur pouvant entrainer la résiliation judiciaire du bail à la demande du bailleur.

Il est de jurisprudence constante que la sous-location est caractérisée lorsque l’occupation des lieux par un tiers est consentie moyennant une contrepartie onéreuse.

En l’espèce, le caractère onéreux de la sous-location n’a pas été rapportée par le bailleur à qui incombe la charge de la preuve.

Cependant, il y a lieu de préciser que le bailleur ne demande pas au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail, mais de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

Le litige sera donc tranché uniquement sur ce fondement.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 5] qui en a accusé réception le 4 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SHLMR est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 27 juillet 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] le 10 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.428,01 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 10 décembre 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 10 décembre 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SHLMR produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais d’enquête biennale non justifiés de 76,20 euros qui resteront à la charge du bailleur et des frais de poursuite de 322,06 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] sont débiteurs de la somme de 2.304,92 euros au 1er avril 2025.

Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] n’ont produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SHLMR la somme de 2.304,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.041,65 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T], il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] seront également condamnés à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 482,93 euros révisable, à compter du 2 avril 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T], parties perdantes, auront à supporter solidairement la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2010 entre la SHLMR, Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 10 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] à verser à la SHLMR la somme de 2.304,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.041,65 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 482,93 euros révisable, à compter du 2 avril 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] [M] et Madame [G] [Y] [X] [T] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 3 juillet 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE