TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ETCHEGOYEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BERNERON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06867 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NNV

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDERESSE

SCI “ SOCIETE IMCI”,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BERNERON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A617

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [L],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître ETCHEGOYEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1227

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06867 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NNV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2021, la SCI IMCI a consenti à Monsieur [B] [L] un bail d’habitation portant sur des locaux non meublés, à usage de résidence principale, sis [Adresse 5]. Le contrat, conclu pour une durée de trois années renouvelable, prévoyant un loyer de 950 euros et le versement d’une provision sur charges de 50 euros par mois, a pris effet à compter du 25 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la SCI IMCI a fait délivrer à Monsieur [B] [L] un commandement de payer la somme de 10 955,41 euros en principal visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la SCI IMCI a délivré à Monsieur [B] [L] un congé pour reprise au bénéfice de Madame [E] [M], à effet au 24 novembre 2024.

Monsieur [B] [L] s’est maintenu dans les lieux à l’expiration du terme du congé.

Par acte de commissaire de justice 21 mai 2024, la SCI IMCI a fait assigner Monsieur [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— à titre principal :

o prononcer la résiliation du contrat d’habitation consenti par la SCI IMCI à Monsieur [L] par acte sous seings privés en date des 18 et 19 novembre 2021, pour troubles anormaux de voisinage, pour non-paiement des loyers et des charges et non-communication de son attestation d’assurance ;

o ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] et tous occupants de son chef de l’appartement sis à [Adresse 8], au 5ème étage porte 23, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer et de la provision sur charges locatives, à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 12955,41 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit à compter du 6 mars 2024, puis à compter de chaque échéance impayée, avec anatocisme ;

— à titre subsidiaire :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti par la SCI IMCI à Monsieur [B] [L] et portant sur un appartement sis à [Adresse 8], au [Adresse 6] ;

o ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] et tous occupants de son chef de l’appartement sis à [Adresse 8], au 5ème étage porte 23, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à SCI IMCI une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer et de la provision sur charges locatives et ce, à compter du 7 mai 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 12955,41 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit à compter du 6 mars 2024, puis à compter de chaque échéance impayée, avec anatocisme ;

— en tout état de cause :

o supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

o supprimer les délais prévus à l’article L.412-6 du Code des Procédures civiles d’exécution ;

o rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties aux audiences des 26 novembre 2024, 11 mars 2025 et 20 juin 2025. L’affaire a été retenue à cette dernière audience.

La SCI IMCI, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

— la recevoir en ses demandes ;

— débouter Monsieur [B] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre principal :

o prononcer la résiliation du contrat d’habitation consenti par la SCI IMCI à Monsieur [L] par acte sous seings privés en date des 18 et 19 novembre 2021, pour troubles anormaux de voisinage, pour non-paiement des loyers et des charges et non-communication de son attestation d’assurance ;

o ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] et tous occupants de son chef de l’appartement sis à [Adresse 8], au 5ème étage porte 23, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer et de la provision sur charges locatives, à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 22 920,79 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit à compter du 6 mars 2024, puis à compter de chaque échéance impayée, avec anatocisme ;

— à titre subsidiaire :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti par la SCI IMCI à Monsieur [B] [L] et portant sur un appartement sis à [Adresse 8], au [Adresse 6] ;

o ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] et tous occupants de son chef de l’appartement sis à [Adresse 8], au 5ème étage porte 23, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à SCI IMCI une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer et de la provision sur charges locatives et ce, à compter du 7 mai 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 22 920,79 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit à compter du 6 mars 2024, puis à compter de chaque échéance impayée, avec anatocisme ;

— à titre infiniment subsidiaire :

o valider le congé délivré le 6 mars 2024 par la SCI IMCI à Monsieur [B] [L] à effet au 24 novembre 2024 et portant sur les locaux sis à [Adresse 9] ;

o ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] et de tous occupants de son chef de l’appartement sis à [Adresse 9], avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer et de la provision sur charges locatives et ce, à compter du 25 novembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 22 920,79 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit à compter du 6 mars 2024, puis à compter de chaque échéance impayée avec anatocisme ;

— en tout état de cause :

o supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

o supprimer les délais prévus à l’article L.412-6 du Code des Procédures civiles d’exécution ;

o rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

o condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [B] [L], la SCI IMCI fait valoir que la CCAPEX et le représentant de l’Etat ont bien été saisis.

A l’appui de sa demande principale tendant à prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [B] [L], elle fait valoir, sur le fondement des articles 1728 et 1253 du code civil, et de l’article 7a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que Monsieur [B] [L] a causé des troubles anormaux de voisinage en dormant à moitié nu au pied de la porte de la jeune fille au pair de l’un des copropriétaires, en tentant de s’introduire au domicile de cette jeune fille au pair à plusieurs reprises, en épiant cette même jeune fille pendant plus d’une heure par sa fenêtre. Elle ajoute que ces agissements se sont produits de manière récurrente malgré un courriel adressé à Monsieur [B] [L] par le gestionnaire de l’immeuble le 15 mars 2025, et ont contraints la jeune femme à déposer plainte contre lui pour exhibition sexuelle, et qu’un autre voisin a attesté de ces troubles. Elle soutient que le bail doit en outre être résilié au regard des manquements du locataire aux obligations de régler le loyer, l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 22 970 euros à l’échéance du mois de mars 2025. Elle considère enfin que le bail doit être résilié en raison du défaut de communication par le locataire de son assurance habitation pour les années 2024 et 2025.

S’agissant du montant de l’arriéré locatif, elle s’oppose à ce que la somme de 332 euros mensuelle soit imputée sur le loyer, faisant valoir que Monsieur [B] [L] s’est lui-même abstenu de signaler le changement de gestionnaire à la caisse d’allocations familiales afin que la société CGA puisse percevoir les APL, qu’il n’y a procédé qu’au mois de novembre 2024, au cours de la présente instance, et qu’en tout état de cause, le gestionnaire CGA n’a perçu aucune APL. Elle relève qu’en outre, Monsieur [B] [L] ne s’est jamais rapproché de son bailleur pour convenir d’un plan d’apurement tel que cela était sollicité par la caisse d’allocations familiales dans son courrier du 4 janvier 2024. Elle estime en outre qu’il n’y a pas lieu de déduire de la dette locative les provisions sur charge, faisant valoir que la société CGA a repris la gestion du bien immobilier depuis le 1er janvier 2024 et qu’elle a bien adressé au locataire relevé individuel des charges avec le relevé général des dépenses au titre de l’année 2024. Pour ce qui concerne les années antérieures, elle estime que les charges se sont élevées à une somme sensiblement équivalente, soit 1400 euros, alors que les provisions appelées étaient de 600 euros par an, de sorte que si des régularisations sont intervenues, elles ne pouvaient être inférieures à 750 à 800 euros par an.

A l’appui de sa demande subsidiaire tendant à ce qu’il soit constaté la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction au 24 juillet 2023 et de l’article 1103 du code civil que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Pour s’opposer à la demande de délais de paiement, elle fait valoir que Monsieur [B] [L] ne justifie de recherches d’emploi qu’à compter du mois de septembre 2024, et qu’il a en outre créé une société dans un domaine sans lien avec sa formation.

Au soutien de sa demande encore subsidiaire tendant à valider le congé pour reprise, elle expose que la fille unique du co-gérant de la SCI IMCI entendant occuper l’appartement afin d’être proche de son lieu de travail.

Monsieur [B] [L], représenté par son avocat, a déposé des conclusions écrites reprises dans ses observations orales, dans lesquelles il demande :

— à titre principal, de juger irrecevables les demandes de la SCI IMCI ;

— à titre subsidiaire, de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;

— à titre infiniment subsidiaire :

o de constater la situation financière délicate de Monsieur [B] [L] ;

o de constater qu’il est un débiteur malheureux et de bonne foi ;

o en conséquence, de l’autoriser à s’acquitter de la dette locative dans un délai de 36 mois selon les modalités suivantes : 100 euros au cours des 12 premiers mois, 500 euros au cours des 23 mois suivants et le solde le 36ème mois ;

o de dire que les sommes restant dues seront apurées de tous intérêts, échus et à échoir ;

— en tout état de cause, débouter la demanderesse de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande principale tendant à déclarer la SCI IMCI irrecevable en sa demande de résiliation du bail, il fait valoir, sur le fondement de l’article 27 de la loi dite ALUR et de l’article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 que la demanderesse ne justifie ni de la saisine de la CCAPEX, ni de la notification de l’assignation au préfet par lettre recommandée avec avis de réception au moins deux mois avant l’audience.

Sur le fond, Monsieur [B] [L] soutient, sur le fondement de l’article 1184 du code civil, que les conditions légales de la résiliation judiciaire du contrat de bail ne sont pas réunies, faisant valoir que le manquement reproché, à savoir l’accumulation d’un arriéré locatif, s’explique par une situation financière précaire et persistante, sans que celle-ci ne caractérise une inexécution suffisamment grave de ses obligations contractuelles. Il soutient en outre que les troubles de jouissance allégués par la bailleresse ne sont nullement établis par les pièces versées aux débats, et que la preuve d’un quelconque comportement fautif à l’origine de troubles dans l’immeuble n’est pas rapportée. En ce qui concerne l’assurance habitation, il soutient que le mandataire avait lui-même souscrit l’assurance, et que dès le 27 décembre 2023, il se trouvait en possession de l’attestation d’assurance.

Pour contester le montant de la dette locative, il fait valoir qu’il convient de déduire de la somme demandée par la SCI IMCI celle de 1660 euros correspondant aux versements des APL de 332 euros qui ont directement été faits entre les mains du mandataire Citya Urbania Etoile entre les mois de février 2024 et de juin 2024. Il ajoute que depuis le mois de juillet 2024, les APL ont été supprimés sans raison et qu’il devrait pouvoir prétendre à un rappel de 332 euros sur les 5 derniers mois. Au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il estime qu’il convient en outre de déduire la somme de 2150 euros au titre des charges mensuelles de 50 euros appelées et non régularisées par le bailleur.

Pour solliciter des délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il expose faire face à des difficultés financières, personnelles et professionnelles, qu’il est un débiteur malheureux dans la mesure où après avoir perdu son emploi, il a vu ses revenus chuter, et où la CAF a cessé de lui verser les APL à compter du mois de juillet 2024, mais soutient qu’il recherche activement un emploi et a constitué une entreprise individuelle destinée à lui procurer des ressources, et qu’il se trouve de bonne foi. Il estime que sa situation personnelle mérite une attention particulière, et qu’il ne saurait être toléré son expulsion alors qu’il est sur le point de se réinsérer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité des demandes de la SCI IMCI

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le IV du même article 24 prévoit que IV les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, la demande principale de la SCI IMCI est motivée, en partie, par l’existence d’une dette locative, et la partie demanderesse forme également une demande subsidiaire tendant à ce qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers.

La SCI IMCI justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 7 mars 2024. L’assignation a été délivrée le 21 mai 2024, soit postérieurement à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. La délivrance de l’assignation est donc régulière sur ce point.

La SCI IMCI justifie en outre avoir notifié l’assignation du 21 mai 2024 au préfet par voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 17 octobre 2024. L’assignation est donc également régulière à ce titre.

En conséquence, les demandes de la SCI IMCI seront déclarées recevables.

II. Sur la demande principale de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

Selon l’article 23 de la même loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Sur le moyen tiré des troubles anormaux de voisinage

En l’espèce, il résulte suffisamment de la photographie produite par le bailleur d’un homme uniquement vêtu d’un tee-shirt, les fesses nues, et passant l’entrebâillement d’une porte menant à des escaliers, ainsi qu’un courriel du 15 mars 2024 adressé par la société de gestion CGA à l’adresse mail de Monsieur [B] [L], que ce dernier est sorti sans pantalon ni caleçon dans les parties commune de l’immeuble.

De plus, la SCI IMCI produit une plainte du 25 mars 2024, faisant suite à une main courante du 1er janvier 2024 pour exhibition sexuelle, d’une voisine habitant dans le même immeuble, et qui dénonce le fait qu’un homme de son immeuble se soit endormi devant sa chambre à plusieurs reprises au mois de décembre 2023, janvier 2024 et février 2024, et qui se trouvait en outre les fesses nues lors de l’épisode du mois de février 2024, ce qui a donné lieu à l’intervention d’un autre voisin. Elle ajoute dans sa plainte que le weekend des 23 et 24 mars 2024, ce même homme a essayé d’entrer chez elle à 5 heures du matin à trois reprises, et que postérieurement à ces tentatives il l’a regardée pendant plus d’une heure dans son appartement. La SCI IMCI produit en outre une attestation d’un voisin du 28 janvier 2025 qui indique qu’il a surpris plusieurs fois Monsieur [B] [L] en sous-vêtements ou même nu dans les parties communes de l’immeuble, que malgré les excuses répétées et les promesses pour que cela ne se reproduise plus, ces comportements ont continué, de sorte qu’il n’ose plus laisser sortir son fils de 12 ans seul de peur qu’il soit exposé à ces comportements. Cette même attestation confirme en outre que Monsieur [B] [L] a tenté d’entrer chez la jeune fille au pair résidant dans l’immeuble dans la nuit du 23 au 24 mars 2024 et précise qu’elle était terrorisée.

Il ressort ainsi suffisamment de ces éléments concordants entre eux que Monsieur [B] [L] s’est déplacé nu dans les parties communes de l’immeuble à plusieurs reprises, s’exposant ainsi à la vue des autres résidants, qu’il s’est endormi à plusieurs reprises devant la porte d’une jeune femme résidant dans le même immeuble et a tenté de s’introduire chez elle en pleine nuit, et qu’il l’a scrutée de manière insistante à la suite de ces agissements, ce qui caractérise des troubles anormaux de voisinage.

Sur le moyen tiré de l’existence d’un arriéré locatif

Selon le décompte produit par le bailleur en sa pièce n° 15, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 22 920,79 euros au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

En ce qui concerne les APL, il résulte du relevé de la CAF du 16 novembre 2024 qu’elles ont été versées à la société Citya Eloile directement entre le mois de février 2024 et de juin 2024. Il n’est pas contesté que la société Citoya Etoile n’était plus mandataire du bailleur pour la gestion locative à compter du mois de janvier 2024, de sorte que les paiements n’ont pas été adressés au bailleur. Ainsi, ces paiements n’ont pas été adressés au bailleur, et par voie de conséquence n’ont pas non plus été reçus par le bailleur. Il en résulte que Monsieur [B] [L] ne justifie pas de paiements auprès de son bailleur à ce titre. En conséquence, il n’y a pas lieu de déduire ces sommes de l’arriéré locatif. Il n’y a pas davantage lieu de déduire le montant des APL qui devraient être versés à l’avenir, ces paiements n’ayant pas eu lieu.

S’agissant de la régularisation des charges locatives, il convient de relever que le bailleur a procédé le 1er février 2025 à la régularisation des provisions sur charge pour l’année 2024, les provisions de 600 euros appelées sur l’année 2024 étant inférieures au montant de charges réelles de 1407,04 euros pour la même année, tel que cela résulte du relevé individuel des charges produites pour cette période. Les charges sont donc justifiées pour cette période.

Pour les périodes antérieures, le bailleur ne produit aucun justificatif relatif aux charges réelles pour la période du 25 novembre 2021 au 31 décembre 2023. Les provisions pour charges de 50 euros par mois appelées à cette période, qui correspondent à la somme totale de 1250 euros, ne sont donc pas justifiées, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les retenir dans le montant de la dette locative.

La dette locative s’élève ainsi à la somme de 21 670,79 euros.

Ce montant est particulièrement important et correspond à une absence totale de paiements depuis plus de 21 mois. Au regard de la faible durée du bail, celui-ci ayant commencé à s’exécuter au mois de novembre 2021, et de l’absence totale de règlement des loyers au moins au cours des années 2024 et 2025, ce manquement est particulièrement grave.

Sur le moyen tiré de l’absence de justification d’une assurance habitation

En l’espèce, le locataire a finalement produit une attestation d’assurance habitation pour les années 2023 et 2024. Il ne justifie en revanche pas de son assurance habitation pour l’année 2025.

Au regard des manquements particulièrement graves aux obligations du bail pour les troubles anormaux de voisinage et le manquement à l’obligation de régler le loyer, la résiliation judiciaire du contrat sera prononcée aux torts exclusifs de Monsieur [B] [L] à compter de la présente décision.

III. Sur la demande d’expulsion et de suppression des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution

Le bail étant résilié, il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par la SCI IMCI à l’encontre de Monsieur [B] [L] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [B] [L] n’est entré dans les lieux ni par voie de manœuvre, ni par menace, voie de fait ou contrainte, et la SCI IMCI ne développe aucune argumentation afin d’établir la mauvaise foi du débiteur en application de ce texte.

Par conséquent, la demande tendant à supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Selon l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

L’expulsion n’ayant pas été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. De même, l’expulsion de Monsieur [B] [L] n’est pas ordonnée à la suite de son entrée dans tout autre lieu qu’un domicile à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La demande tendant à supprimer le délai de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera donc rejetée.

IV. Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le bail étant résilié à compter de la présente décision, Monsieur [B] [L] sera condamné à payer à la SCI IMCI une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer et de la provision sur charges locatives telles qu’elles auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter de la présente décision et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

V. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

En l’espèce, il a été établi plus haut que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 21 670,79 euros échéance de mars 2025.

Monsieur [B] [L] sera donc condamné à verser cette somme à la SCI IMCI, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2024 sur la somme de 10 955,41 euros, puis de chaque échéance impayée.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En application de cette disposition, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

VI. Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais et à écarter les intérêts

La résiliation judiciaire du contrat étant prononcée pour manquement aux obligations du locataires, et non pour l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de délais de paiement formée sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne saurait prospérer.

Selon l’article 1343-5 du code civil dans sa version issue de la l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ayant abrogé l’article 1244-1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard des faibles ressources dont justifie Monsieur [B] [L], ce dernier ne se trouve pas en capacité de d’acquitter de sa dette locative dans un délai de deux ans.

Sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à écarter les intérêts sera donc rejetée.

VII. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SCI IMCI tendant à prononcer la résolution du bail conclu avec Monsieur [B] [L] et la résiliation de celui-ci pour acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SCI IMCI et Monsieur [B] [L] le 19 novembre 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [B] [L] et portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [L] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI IMCI pourra fait procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique du logement situé [Adresse 3] ;

REJETTE les demandes tendant à écarter les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges locatives telles qu’elles auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter de la présente décision, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 21 670,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 10 955,41 euros, puis à compter de chaque échéance impayée, avec capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [L] de sa demande de délais de paiement et tendant à écarter les intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à la SCI IMCI la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge