RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00950 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4PU

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Mme [D] [R] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O], [P] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5] ([Localité 7])

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a donné à bail à Monsieur [N] [O], [P], selon contrat de location en date du 11 février 2020, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 567,56 euros charges comprises.

A la demande de la SHLMR, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [N] [O], [P], par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, pour la somme en principal de 2.331,19 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 9 octobre 2024, la SHLMR a fait citer Monsieur [N] [O], [P], devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O], [P],

— condamner Monsieur [N] [O], [P], au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.126,82 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— condamner Monsieur [N] [O], [P], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600,93 euros révisable jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Monsieur [N] [O], [P], au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [N] [O], [P], aux dépens.

L’affaire appelée la première fois le 5 décembre 2024 a été renvoyé au 6 février 2025 à charge pour la SHLMR de vérifier le solde de la dette locative.

A l’audience du 6 février 2025, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 7.427,64 euros.

La SHLMR rappelle que dans le cadre des mesures imposées décidées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] en date du 25 mai 2023, suite au rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [N] [O], [P], sa dette locative a été effacée pour un montant de 1.217,20 euros le 27 juillet 2023, son compte locatif présentant à cette date un solde débiteur de 58,10 euros.

Monsieur [N] [O], [P], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Il déclare 700 euros de ressources mensuelles, 250 euros de charges mensuelles et propose de payer 50 euros par mois pour apurer sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 7], qui en a accusé réception le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SHLMR est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 11 février 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Monsieur [N] [O], [P], le 30 avril 2024 pour la somme en principal de 2.331,19 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 30 juin 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [N] [O], [P], dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 30 juin 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SHLMR produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais de poursuite de 390,27 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [N] [O], [P], est débiteur de la somme de 7.037,37 euros au 1er février 2025.

Monsieur [N] [O], [P], n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative dont il a reconnu la montant à l’audience.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SHLMR la somme de 7.037,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5.126,82 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [N] [O], [P], n’a pas réglé intégralement le loyer courant avant la date d’audience, le dernier règlement de 240 euros enregistré le 7 janvier 2025 ne couvrant que très partiellement le montant du loyer du mois de janvier de 600,93 euros.

Par ailleurs avec des ressources mensuelles de 739 euros (ASSEDIC : 700 € ; AL : 39 € à compter du mois de février 2025 aux dires de la SHLMR) et 862,28 euros de charges mensuelles (dépenses courantes : 250 € ; loyer et charges : 612,28 €) soit un solde négatif de 123,28 euros, Monsieur [N] [O], [P], n’est pas en situation de régler sa dette locative.

Au vu de ses éléments il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office qui seront inopérants.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Monsieur [N] [O], [P], sera également condamné à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 600,93 euros révisable, à compter du 2 février 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [N] [O], [P], au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [N] [O], [P], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2020, entre la SHLMR et Monsieur [N] [O], [P], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 30 juin 2024,

CONDAMNE Monsieur [N] [O], [P], à verser à la SHLMR la somme de 7.037,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5.126,82 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [N] [O], [P],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [N] [O], [P], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [O], [P], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [N] [O], [P], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [O], [P], à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 600,93 euros révisable, à compter du 2 février 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [O], [P], au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 3 avril 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE