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Jugement N°

du 23 Avril 2025

N° RG 22/01654 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FXLB

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S.A.S. [Adresse 5]

C/

S.C.I. SC ANASTHEO 2

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e BARTEAU T15

— M^e LOISEL T57

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.A.S. [Adresse 5],

N° RCS 805 920 410, dont le siège social est sis [Adresse 4] ; représentée par M^e Vanessa BARTEAU, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

DÉFENDERESSE :

S.C.I. SC ANASTHEO 2,

SCI au capital de 1600 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHARTRES sous le numéro 448 673 236, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses réprésentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ; représentée par M^e Céline LOISEL, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 57

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 07 novembre 2024, à l’audience du 05 Février 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 26 mars 2025 et prorogée au 23 Avril 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 23 Avril 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 15 décembre 2017, la SCI SC ANASTHEO 2 a consenti à la SAS [Adresse 5] un bail pour une durée de 9 ans sur un local commercial situé au [Adresse 2], pour un loyer de 30 000 euros par an, soit la somme de 2 500 euros par mois hors taxes. Un dépôt de garantie de 5000 € était mis à la charge de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2020, signifié en l’étude, la SAS CENTRE DIFFUSION PRESSE a fait délivrer à la SCI SC ANASTHEO 2 un congé à effet du 14 décembre 2020.

Par courrier recommandé en date du 15 mars 2021, la SAS [Adresse 5] a mis en demeure la SCI SC ANASTHEO 2 de lui transmettre l’état des lieux de sortie réalisé lors de la remise des clés ainsi que l’attestation de sortie des locaux.

Cette mise en demeure étant restée sans réponse, la SAS [Adresse 5] a fait envoyer une sommation d’avoir à produire l’état des lieux de sortie à la SCI SC ANASTEHO 2 le 24 juin 2021.

Puis, par courrier recommandé en date du 1er juin 2022, la SAS [Adresse 5] a mis en demeure la SCI SC ANASTHEO 2 de lui régler la somme de 5 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre la somme de 2 258,88 euros en réparation du préjudice subi.

C’est dans ces conditions que, par exploit de commissaire de justice en date du 04 juillet 2022 signifié à étude, la SAS [Adresse 5] a fait assigner la SCI SC ANASTHEO 2 devant la présente juridiction au visa des articles 1732 et 1755 du Code civil, afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, la réparation de son préjudice et des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance en date du 24 novembre 2022, le juge de la mise en état a invité la SAS [Adresse 5] et la SCI SC ANASTHEO 2 à prendre contact avec le médiateur en la personne du CEMA 28.

La médiation ayant échoué, la SAS [Adresse 5] demande, dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 mai 2024, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de la SCI SC ANASTHEO 2 au paiement des sommes suivantes :

—  5 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  2 258,88 euros en réparation du préjudice subi faute de transmission de l’état des lieux de sortie,

— Outre, sur ces sommes, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2022,

—  3 000 euros pour résistance abusive,

—  3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Vanessa BARTEAU, SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes la SAS [Adresse 5] expose, sur le fondement combiné des articles 1731 du Code civil et L. 145-40-1 du Code de commerce, qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption de bon état des lieux ne peut s’appliquer. En outre, elle indique que, à défaut d’état des lieux d’entrée et de sortie, le bailleur ne peut refuser la restitution du dépôt de garantie dès lors qu’il n’a effectué aucune réclamation au titre de l’exécution du contrat de bail, la séquestration du dépôt de garantie étant considérée alors comme abusive. Elle soutient également que l’état des lieux d’entrée établi avec un autre locataire après son départ ne saurait justifier l’existence de dégradations locatives lui étant imputables. Au surplus, elle précise que la SCI SC ANASTHEO 2 n’apporte aucun élément de preuve tendant à démontrer qu’elle est bien responsable des dégradations alléguées. Par ailleurs, eu égard à ce défaut d’état des lieux de sortie, elle indique ne pas avoir pu résilier son assurance et sollicite la condamnation de la SCI SC ANASTHEO 2 à lui payer la somme de 2 258,88 euros au titre des cotisations payées ainsi que la somme de 3 000 euros pour résistance abusive.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 07 février 2024, la SCI SC ANASTHEO 2 demande au présent tribunal de :

— Débouter la société [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— Condamner la société CENTRE DIFFUSION PRESSE à régler à la SCI SC ANASTHEO 2 la somme de 10.168,80 euros au titre des réparations nécessaires aux dégâts occasionnés par la société [Adresse 5] et du préjudice subi,

A titre subsidiaire,

— Ordonner la compensation entre le dépôt de garantie et les réparations nécessaires d’un montant de 10.168,80 euros des dégâts occasionnés par la société CENTRE DIFFUSION PRESSE,

En tout état de cause,

— Condamner la société [Adresse 5] à payer à la SCI SC ANASTHEO 2 la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SC ANASTHEO 2 fait valoir que la SAS [Adresse 5] n’a pas respecté ses obligations en termes de réparation locative de sorte qu’elle est bien fondée à ne pas restituer le dépôt de garantie. Par ailleurs, elle expose que cette dernière n’apporte pas la preuve d’un préjudice résultant du défaut de communication de l’état des lieux de sortie. Elle soutient également que, au titre des dégradations locatives existantes, la non restitution du dépôt de garantie ne peut caractériser une quelconque résistance abusive de sa part.

Pour le surplus, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 novembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience juge unique du 05 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2025, prorogé au 23 avril 2025 en raison d’une surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article L. 145-40-1 alinéa 3 du Code de commerce, « Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil ».

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé par les parties. En outre, la SCI SC ANASTHEO 2 n’apporte aucun élément de preuve tendant à démontrer qu’elle a effectué toutes les diligences nécessaires à la réalisation de cet état des lieux au sens des dispositions précitées.

Par conséquent, la SCI SC ANASTHEO 2 ne peut se prévaloir de la présomption de bon état des lieux loués lors de leur prise à bail par la demanderesse.

De même, aucun état des lieux de sortie n’est produit par les parties. La SCI SC ANASTHEO 2 ne produit qu’un état des lieux d’entrée établi avec un autre locataire après le départ de la SAS [Adresse 5] sans pour autant corroborer ce document par d’autres éléments permettant de s’assurer de la responsabilité de cette dernière dans les dégradations alléguées.

En tout état de cause, il ressort des stipulations contractuelles et notamment de l’article 5.22 intitulé « Restitution des lieux » que la SAS CENTRE DIFFUSION PRESSE « devra rendre en bon état les Locaux et acquitter, outre le montant des loyers, charges, taxes et accessoires exigibles, le montant des réparations qui pourraient être dues par elle.

A cet effet, au plus tard le jour de l’expiration de la location, il sera établi contradictoirement, sur convocation adressée par lettre recommandée avec avis de réception par la SC ANASTHEO 2 ou son représentant, un état des lieux qui comportera le relevé des réparations à effectuer, incombant au Locataire, et ce en présence éventuellement de l’architecte de la SC ANASTHEO 2.

Au cas où la SAS [Adresse 5] ne serait pas présente aux date et heure fixées pour l’état des lieux, celui-ci serait établi par l’architecte de la SC ANASTHEO 2 auquel les deux Parties donnent mandat à cet effet.

La SAS [Adresse 5] réglera directement à la SC ANASTHEO 2 le montant des réparations sur présentation des factures d’entreprises vérifiées par l’architecte de la SC ANASTHEO 2, il en serait ainsi même si le Locataire se refusait à signer l’état des lieux ».

Or, la SCI SC ANASTHEO 2 n’a réalisé aucune de ces formalités de sorte qu’elle n’a pas respecté les stipulations contractuelles du contrat de bail en date du 15 décembre 2017.

A défaut d’état des lieux de sortie comportant le relevé des réparations à effectuer comme prévu dans le contrat de bail, la SCI SC ANASTHEO 2 ne peut se prévaloir de la retenue du dépôt de garantie et de l’existence de dégradations locatives imputables à la SAS [Adresse 5]. Cette retenue est donc abusive.

En conséquence, il convient de condamner la SCI SC ANASTHEO 2 à restituer à la SAS [Adresse 5] la somme de 5 000 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022, date de la mise en demeure et de débouter la SCI SC ANASTHEO 2 de ses demandes au titre des dégradations locatives et de la compensation.

Sur le préjudice résultant du défaut de communication de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SAS [Adresse 5] précise avoir subi un préjudice résultant du défaut de communication de l’état des lieux de sortie et notamment au titre du contrat d’assurance qu’elle n’a pu résilier. Cependant, elle se contente de relever l’existence d’un tel préjudice sans pour autant apporter des éléments de preuve tendant à justifier des diligences effectuées et des difficultés rencontrées pour obtenir la résiliation de son contrat d’assurance.

Par conséquent, il convient de débouter la SAS CENTRE DIFFUSION PRESSE de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Il est constant que pour retenir la résistance abusive, le demandeur doit démontrer cet abus.

En l’espèce, la SAS [Adresse 5] se borne à relever la « résistance abusive » de la SCI SC ANASTHEO 2 sans apporter les éléments de preuve nécessaires au succès de sa prétention.

En tout état de cause, le simple silence de la SCI SC ANASTHEO 2 aux mises en demeure de produire l’état des lieux de sortie et de restituer le dépôt de garantie ne saurait caractériser une quelconque résistance abusive, en l’absence de démonstration de la mauvaise foi de la bailleresse et d’un préjudice distinct du retard de restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent, la SAS [Adresse 5] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI SC ANASTHEO 2, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à la demande de la SAS [Adresse 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCI SC ANASTHEO 2 à lui payer la somme de 3 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI SC ANASTHEO 2 à payer à la SAS [Adresse 5] la somme de 5 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022, date de la mise en demeure;

DEBOUTE la SAS CENTRE DIFFUSION PRESSE de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi faute de transmission de l’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE la SAS [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la SCI SC ANASTHEO 2 de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI SC ANASTHEO 2 à payer à la SAS [Adresse 5] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SC ANASTHEO 2 aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE