RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00754 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2HJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [U], [L], [K] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6] ([Localité 8])

représentée par M^e Yannick CARLET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-003095 du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11] de [Localité 8])

DÉFENDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 5] (RÉUNION)

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Dévi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [L] [K] [T] est locataire d’un appartement à usage d’habitation appartenant à la Société Immobilière du Département de [Localité 8] (SIDR) situé au [Adresse 4] depuis le 7 novembre 2017.

Faisant valoir que son appartement présente de nombreux désordres depuis 2021 (fuite sous bac à douche et sous lavabo, diverses infiltrations et remontées d’eaux par les canalisations de la salle de bain) rendant le logement indécent, Madame [U] [L] [K] [T] a, par un acte de commissaire de justice du 2 août 2024, fait assigner la SIDR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir :

— la condamnation de la SIDR au paiement de la somme de 6.000 euros en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice d’anxiété ;

— la condamnation de la SIDR à réaliser les travaux de remise en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la réduction du loyer à la somme de 205,20 euros par mois à compter de la délivrance de l’assignation et ce jusqu’à parfaite réalisation des travaux de remise en état du logement ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi que des entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Yannick CARLET.

A l’audience du 1er septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [U] [L] [K] [T], représentée par son conseil, reprend oralement ses dernières conclusions du 26 mai 2025. Elle augmente sa demande de dommages et intérêts à la somme de 7.500 euros en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice d’anxiété et maintient l’intégralité de ses demandes pour le surplus dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Elle invoque un manquement de la SIDR à son obligation de délivrer un logement décent et d’en garantir une jouissance paisible.

Elle affirme que les fuites affectant le logement donné à bail génèrent une surconsommation d’eau, qu’elle a fait une chute à raison d’une flaque d’eau dans la salle de bain le 30 septembre 2023, que son fils a été placé en octobre 2023 par le juge des enfants notamment au regard de l’indécence du logement et qu’elle a failli accoucher prématurément. Elle soutient que les travaux entrepris par la SIDR ont été inefficaces et que de nouveaux travaux de reprise ont été effectués entre le 17 et le 20 février 2025 lui occasionnant de nombreuses nuisances, de sorte que le logement n’a été mis en conformité qu’à compter du 25 février 2025.

La SIDR, représentée par son conseil, reprend oralement ses dernières conclusions du 1er septembre 2025. A titre principal, elle s’oppose aux demandes adverses. A titre subsidiaire, elle demande que le montant de l’indemnisation soit ramené à de plus justes proportions et cantonné à la période comprise entre le 30 octobre 2023 (date du signalement des désordres) et le 8 octobre 2024 (date de réception des travaux). En cas d’éventuelles condamnations mises à sa charge, elle souhaite que l’exécution provisoire soit écartée, et le cas échéant, que soit ordonnée la compensation à due concurrence entre le montant des loyers et charges impayés et le montant des éventuels dommages et intérêts et frais qui seraient alloués à la demanderesse. Elle sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [U] [L] [K] [T] à lui payer la somme de 717,99 euros au titre des loyers et charges pour la période comprise entre les 24 décembre 2024 et 2 février 2025 concernant le logement [Adresse 7] dont le bail a été résilié par Madame [U] [L] [K] [T], la somme de 4.068,17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2025 concernant le logement [Adresse 10], avec les intérêts au taux légal à compter des conclusions et la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESPONSABILTÉ DU BAILLEUR :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; / c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : “1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;(…) ”

En l’espèce, Madame [U] [L] [K] [T] entend engager la responsabilité de la bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance conforme et de garantie de la jouissance paisible des lieux et demande réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice d’anxiété.

Il est établi que la CAF a dressé, le 23 août 2024, un constat de non-décence concernant l’appartement situé au [Adresse 4], à raison des fuites et des infiltrations affectant le logement.

La SIDR a été alertée de l’existence de fuites et de la nécessité de mettre aux normes la salle de bains le 30 octobre 2023.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats qu’elle a mandaté la société Peinture Soleil suivant bons de commande des 27 juin et 13 septembre 2024 aux fins de réaliser les travaux de réfection d’étanchéité, de revêtement et de reprise de peinture pour un coût total de 1.396,20 euros, que ces travaux ont été réceptionnés le 8 octobre 2024 et que Madame [U] [L] [K] [T] a reconnu la mise en conformité de son logement selon attestation sur l’honneur du 25 février 2025.

En outre, la SIDR a étudié activement – dès le début de l’année 2024 – les demandes de relogement de Madame [U] [L] [K] [T] dans un logement social décent et adapté aux besoins de la famille et lui a proposé un appartement de type T4 situé [Adresse 2] pour lequel un contrat de bail a été signé le 23 décembre 2024 avant que la locataire ne se “désiste “le 2 janvier 2025 pour conserver son logement initial.

Au demeurant, la SIDR n’a pas imputé à Madame [U] [L] [K] [T] les loyers dus à compter du mois de septembre 2024, et ce, pendant toute la période de suspension des allocations logement afin de ne pas pénaliser la locataire.

Dans ces circonstances, et eu égard aux diligences entreprises par la bailleresse à compter du signalement des désordres et avant même la délivrance de l’assignation, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité de la SIDR pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

Madame [U] [L] [K] [T] sera, par voie de conséquence, déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et d’anxiété.

Les travaux ayant été réalisés, il convient également de rejeter la demande de réalisation des travaux de remise en état sous astreinte et de réduction du loyer à la somme de 205,20 euros par mois pendant la période de réalisation de ces travaux.

II. SUR LA DETTE LOCATIVE :

La SIDR sollicite, à titre reconventionnel, le paiement de la somme de 717,99 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le logement situé [Adresse 7] dont le bail a été résilié par Madame [U] [L] [K] [T] et la somme de 4.068,17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2025 concernant le logement situé [Adresse 10].

Il appert à la lecture du décompte du 25 février 2025 produit par la la SIDR que Madame [U] [L] [K] [T] est redevable de la somme de 556,57 euros arrêtée au 2 février 2025 concernant le logement situé au [Adresse 2].

En outre, le décompte de la bailleresse du 4 août 2025 démontre que Madame [U] [L] [K] [T] est débitrice de la somme de 505,02 euros au 31 juillet 2025 concernant le logement situé au [Adresse 4].

Madame [U] [L] [K] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette dans son montant ou son principe.

En conséquence, il convient de la condamner à verser ces sommes à la SIDR, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025, date de la demande, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [L] [K] [T], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [U] [L] [K] [T] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SIDR sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [U] [L] [K] [T] de l’intégralité de ses demandes.

CONDAMNE Madame [U] [L] [K] [T] à verser à la SIDR la somme de 556,57 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 février 2025 concernant le logement situé au [Adresse 2], avec les intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025.

CONDAMNE Madame [U] [L] [K] [T] à verser à la SIDR la somme de 505,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2025 concernant le logement situé au [Adresse 4], avec les intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025.

DÉBOUTE la SIDR de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [U] [L] [K] [T] au paiement des entiers dépens, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE