TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02067 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6ZH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

Mme [T] [L], es qualité d’usufruitière

M. [D] [L], es qualité de nu-propriétaire

C/

[B] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à Me [Localité 12]

M^e LEBLAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [T] [L],

Es qualité d’usufruitière,

Demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [D] [L],

Es qualité de nu-propriétaire,

Demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [Z],

Demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Marion LEBLAN, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 octobre 2003, Madame [T] [L] a donné à bail à Madame [B] [Z] une maison à usage d’habitation située7 [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 412€.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [L], usufruitère, et Monsieur [D] [L] nu-propriétaire ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 novembre 2023 pour la somme de 7072€.

Par acte du 30 avril 2024, Madame [T] [L], usufruitère, et Monsieur [D] [L] nu-propriétaire ont ensuite fait assigner Madame [B] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 octobre 2024, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Madame [T] [L] est décédé en cours de procédure, le 28 avril 2024 de sorte que Monsieur [D] [L] est seul héritier et propriétaire du bien litigieux.

Monsieur [D] [L], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— débouter Madame [Z] de ses demandes,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [B] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner cette dernière au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 6544€ au titre de l’arriéré locatif avec intérêts à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif,

— de la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En réponse aux demandes présentées en défense, il fait valoir qu’il s’oppose aux délais de paiement car Madame [Z] n’est pas en situation de régler sa dette locative. Sur le trop perçu, il fait valoir que le versement de 8€ par mois en plus du loyer n’est pas un indu car il résulte de la propre initiative de la locataire et non d’une erreur ou d’une contrainte. Il s’oppose à une demande d’expertise dont l’utilité n’est pas démontrée en l’absence d’élément objectif et au regard des travaux qui ont été effectués.

Madame [B] [Z], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

* à titre principal :

— de minorer la dette à la somme de 6544€ pour tenir compte des derniers versements,

— de déduire de cette somme le trop perçu de 512€ versé,

— d’enjoindre à Monsieur [L] de procéder à la régularisation annuelle des charges et de produire un décompte de charges sur les 5 dernières années,

— de lui accorder un délai de remboursement de 3 ans pour apurer la dette,

— d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais et de l’autoriser à rester dans les lieux,

— de débouter Monsieur [L] de sa demande au titre des frais de procédure,

— d’ordonner que chaque partie assume ses frais de procédure et dépens,

* à titre reconventionnel :

— d’ordonner une expertise judiciaire pour déterminer les désordres et responsabilités encourues,

— de constater qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle et la dispenser de versement de la consignation à valoir sur les frais d’expertise,

— de suspendre en tout ou partie le paiement du loyer courant tant que les travaux nécessaires à la reprise des désordres n’ont pas été faits par le bailleur.

Elle fait valoir en défense que :

— elle a repris le paiement des loyers courants dès le mois de décembre 2023 avec un complément de 58€ pour apurer la dette,

— une provision sur charges de 30€ par mois a été mise en place d’un commun accord mais que le bailleur n’a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges,

— la dette locative est la résultante de la suspension de son contrat de travail en mai 2022 et qu’elle a pu retrouver du travail en mai 2023 à temps partiel étant précisé qu’elle a été reconnue travailleur handicapé par la MDPH depuis le 14 avril 2022,

— elle estime que le logement est insalubre notamment en raison de l’humidité régnant dans la maison, qu’elle s’en est plainte depuis de nombreuses années auprès des propriétaires, qu’elle a saisi l’ADIL 31 et que la mairie est passée à son domicile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 7 novembre 2023 a mentionné par erreur un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023 dans la mesure où le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu le 27 octobre 2003 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023 pour la somme en principal de 7072€.

Il résulte du décompte locatif que deux virements ont été faits par Madame [Z] de 500€ en décembre 2023 et janvier 2024, sans que soit précisé les dates des virements. Le paiement partiel de la somme de 1000€ n’est cependant pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est resté donc infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [D] [L] produit outre le contrat de bail, un décompte à compter de juillet 2022 et reconnaît dans ses dernières écritures que compte tenu des versements supplémentaires effectués par Madame [B] [Z] depuis décembre 2023, cette dernière reste devoir la somme de 6544€ à la date du 17 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, somme non contestée par cette dernière et qui sera donc retenue.

Cependant, Madame [Z] soutient que, a minima depuis février 2017, elle a versé 450€ par mois au lieu de 442€ de loyers, soit 8€ en sus du loyer, ce qui porte le trop perçu à un total de 512€ entre février 2017 et juin 2022. Ces versements ne sont pas contestés par Monsieur [L] qui se contente d’indiquer qu’il s’agit d’un versement volontaire et ne produit pas de décompte locatif depuis le début de la location pour vérifier depuis quelle date ce trop perçu a débuté.

Ces sommes versées par la locataire auraient dues être comptabilisées dans les sommes réglées par cette dernière dans la mesure où il peut être considéré qu’il s’agit d’une avance sur les loyers non échus.

Il convient donc de déduire du solde dû par cette dernière la somme de 512€.

Madame [B] [Z] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6032€ (6544-512) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Madame [Z] a repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience comme l’impose les textes et ce depuis décembre 2023 et qu’elle a même fait des versements mensuels de 58€ en sus du loyer pendant 8 mois et de 108€ pendant 2 mois démontrant ainsi sa volonté d’apurer la dette. Cependant, il résulte des déclarations de cette dernière et des justificatifs fournis qu’elle perçoit 1046€ net par mois de salaire et 200€ de primes d’activité, et que ses charges fixes, loyers compris s’élèvent à 776,05€, sans compter les frais de la vie courante (nourriture, etc), ce qui lui laisse un reste à vivre de 469,95€. Par conséquent, compte tenu du montant très important de la dette locative qui représente plus d’un an de loyer, elle n’ apparaît pas en mesure de régler les sommes dues dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et ce même en accordant le délai maximum de 3 ans qui porterait à 167,55€ la mensualité nécessaire pour apurer la dette, ce qu’elle n’apparaît en capacité de verser, cette dernière proposant d’ailleurs uniquement une mensualité de 100€.

Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 8 janvier 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Madame [B] [Z] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [B] [Z] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [B] [Z] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er novembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles

— Sur la demande de régularisation de charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation des charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues.

Monsieur [L] indique que la provision sur charge à hauteur de 30€ par mois ne suffit pas à couvrir l’intégralité des charges locatives sans pour autant fournir aucun justificatifs sur les charges ou décompte dans le cadre de la présente instance.

Il sera donc enjoint de produire le décompte des charges des cinq dernières années soit 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

— Sur la demande d’expertise

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut “ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse” et “dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable […] accorder une provision au créancier”.

L’article 144 du Code de procédure civile prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que, dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement décent et salubre.

En l’espèce, Madame [B] [Z] fait valoir l’insalubrité du logement et sollicite de voir ordonner une expertise judiciaire soutenant que cette mesure s’impose afin de pouvoir constater contradictoirement les différents désordre qu’elle dénonce notamment l’absence de rembarde de rembarde de sécurité, une toiture non isolée, une porte d’entrée pas aux normes, un mur qui s’effondre avec du salpêtre, des infiltrations sous le carrelage de la cuisine, la douche de la salle de bain qui ne fonctionne pas correctement, des fissures aux murs dans une chambre, une humidité excessive dans plusieurs pièces, des chauffages électriques obsolètes, des volets qui ne ferment plus.

Force est toutefois de constater que la production par Madame [Z] de photographies, non datées et ne permettant d’établir à quel bien immobilier elles se rapportent, ne permet pas de corroborer l’état d’indécence du logement imputable au bailleur.

En outre, si Madame [Z] évoque dans ses écritures « l’insalubrité » du logement, il n’est justifié d’aucun arrêté préfectoral à ce titre.

En effet, s’il est constant et non contesté que Madame [Z] a saisi l’ADIL 31 en octobre 2022 et que la mairie de [Localité 9] a été saisie de cette plainte, le courriel émanant de la mairie produit par cette dernière mentionne un rendez-vous pour une visite à son domicile le 4 juin 2024 mais il n’est fourni aucun rapport établi par les services communaux permettant de corroborer l’insalubrité du logement.

Par ailleurs, s’il est également constant et non contesté que l'[Localité 7] a par la suite était saisie à la suite de la plainte de Madame [Z], là encore aucun rapport n’est fourni et le courriel du 30 septembre 2024 fourni évoque une visite qui sera faite au domicile de cette dernière mais tout en rpécisant « votre dossier est situé en fin de file active. Ce logement ne pourra pas faire l’objet d’une visite rapide par nos services ».

Dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence de désordres persistants, la requérante ne justifie ainsi pas suffisamment d’un intérêt légitime à solliciter une mesure d’expertise. Il convient, en conséquence, de rejeter sa demande à ce titre.

— Sur la demande de suspension de paiement du loyer

Il est manifeste que statuer sur cette demande de suspension du paiement des loyers suppose une appréciation au fond du respect des obligations réciproques des parties, et de la gravité d’un éventuel manquement, en application des articles 1219 et 1220 du Code civil qui excède les pouvoirs du juge des référés et alors que l’insalubrité persistante du logement n’est pas encore formellement démontrée comme il a été vu précédemment.

Au surplus, les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permettent la suspension judiciaire du paiement des loyers, uniquement lorsque la nature des travaux de remise en état d’un logement insalubre, et la durée de ces derniers, ont été préalablement déterminées, ne sont pas applicables en l’espèce.

Cette demande sera ainsi rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [Z], partie perdante au procès supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [L], Madame [B] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2003 entre Madame [T] [L] d’une part et Madame [B] [Z] d’autre part concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 6] sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

DEBOUTONS Madame [B] [Z] de sa demande en délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à verser à Monsieur [D] [L] à titre provisionnel la somme de 6032€ au titre de l’arriré locatif (décompte arrêté au 18 octobre 2024 mensualité d’octobre 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à payer à Monsieur [D] [L] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

ENJOIGNONS Monsieur [D] [L] de produire le décompte des charges des années 2020 à 2024 ;

REJETTONS la demande d’expertise judiciaire de Madame [B] [Z] ;

REJETTONS la demande de suspension du loyer de Madame [B] [Z] ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à verser à Monsieur [D] [L] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente