TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :

à M^e Luc MICHEL

Copie Exécutoire délivrée le :

à M^e Serena ASSERAF

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/06539

N° Portalis 352J-W-B7G-CXEIA

N° MINUTE :

Assignation du :

27 janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 25 janvier 2024

DEMANDEUR

Monsieur [T] [X] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0489

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet NOVOTIM

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0314

Décision du 25 janvier 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/06539 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXEIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président,

Anita ANTON, Vice-présidente,

Olivier PERRIN, Vice-Président,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 23 novembre 2023 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [X] [I] est propriétaire des lots n° 91, 36, 172, 179, et 180, dans un immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces lots se décomposent comme suit :

— Lot n° 91 : un appartement,

— Lot n° 36 : une cave,

— Lot n° 172 : un box n° 4,

— Lot n° 179 : un box n° G20,

— Lot n° 180 : un box n° G21.

Cet immeuble est géré par le cabinet Novotim, en qualité de syndic de copropriété.

Les copropriétaires ont tenu une assemblée générale le 31 mai 2017, qui a, dans sa résolution n° 10, désigné le cabinet Novotim aux fonctions de syndic, jusqu’à l’assemblée générale qui aura à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2017, et ce, au plus tard, le 30 juin 2018, ou jusqu’à l’assemblée générale se tenant sur 2ème convocation, au cas où la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, nécessaire à cette désignation, n’aurait pas été obtenue lors de la première lecture.

Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié à Monsieur [T] [X] [I], par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juin 2017.

Monsieur [T] [X] [I] a contesté cette assemblée, et a, suivant exploit introductif d’instance, en date du 17 août 2017, saisi le tribunal judiciaire de Paris, dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965 pour demander la nullité des résolutions n° 5, 10, 28 et 40 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2017, ainsi que l’autorisation de réaliser certains travaux sur l’aspect extérieur du lot n° 172, dont il est également propriétaire, constituant un box.

Parallèlement, Monsieur [T] [X] [I] a déposé plainte, avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire de Paris, se prévalant d’un faux dans le procès-verbal de l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 31 mai 2017, en ce qu’il était inscrit que Monsieur [T] [X] [I] avait voté contre la résolution n° 44, laquelle était constituée d’une demande de sa part tendant à être autorisé à effectuer des travaux sur l’aspect extérieur de son lot n° 172, alors que Monsieur [T] [X] [I] avait voté pour cette résolution.

Dans le cadre de cette première procédure, Monsieur [T] [X] [I] a introduit un incident devant le Juge de la Mise en Etat aux fins d’obtenir un sursis à statuer, dans l’attente de l’issue de la procédure pénale en cours d’instruction.

Par ordonnance du Juge de la mise en état rendue le 10 décembre 2020, un sursis à statuer a été ordonné dans l’attente de l’issue de la plainte pénale, actuellement en cours d’instruction, concernant le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2017.

***

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mai 2018, le cabinet Novotim a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale fixée au 31 mai 2018.

Le syndic a diffusé le procès-verbal de cette assemblée à Monsieur [T] [X] [I], par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 29 juin 2018.

Monsieur [T] [X] [I] a contesté plusieurs résolutions, qui ont été adoptées par les copropriétaires lors de cette assemblée générale du 31 mai 2018, et a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 31 mai 2018 en toutes ses résolutions pour défaut de pouvoir du syndic de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires et à titre subsidiaire, des résolutions n° 39, 4 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 31 mai 2018.

Cette procédure est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de PARIS, 8ème Chambre – 2ème Section, et enrôlée sous le numéro de RG 18/09928.

***

Le syndic a, ensuite, convoqué une assemblée générale des copropriétaires, qui s’est tenue le 9 avril 2019.

Monsieur [T] [X] [I] a également contesté cette assemblée générale, et a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Paris.

***

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 octobre 2020, le syndic, a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale fixée au 16 novembre 2020.

Le 3 novembre 2020, Monsieur [T] [X] [I] a réceptionné une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 29 octobre 2020, adressée par le cabinet Novotim, modifiant les modalités de tenue de l’Assemblée Générale des Copropriétaires, qui devait finalement se faire sans participation physique.

Cette lettre recommandée avec accusé de réception, datée du 29 octobre 2020, a été postée le 30 octobre 2020, et réceptionnée par Monsieur [T] [X] [I] le 3 novembre 2020.

C’est dans ces conditions que s’est tenue l’assemblée générale des copropriétaires le 16 novembre 2020.

Le procès-verbal a été notifié à Monsieur [T] [X] [I] par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la première présentation a été faite le 30 novembre 2020, et effectivement réceptionnée le 2 décembre 2020.

Par exploit d’huissier délivré le 27 janvier 2021, Monsieur [T] [X] [I] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 16 novembre 2020 en toutes ses résolutions, condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens outre la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro 21/03297. Par ordonnance du 10 mars 2022, l’affaire a été radiée pour défaut de diligences des parties. Puis ultérieurement, l’affaire a été réenregistrée au greffe sous le numéro 22/06539.

Par conclusions récapitulatives et en réponse notifiées par voie électronique le 23 novembre 2021, Monsieur [T] [X] [I] demande au tribunal de :

« Vu la Loi du 10 juillet 1965 modifiée :

ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 16 novembre 2020 en toutes ses résolutions,

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic, le cabinet Novotim de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2020,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic, le cabinet Novotim du surplus de ses demandes,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Novotim aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic, le cabinet Novotim à payer à Monsieur [T] [X] [I] une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 26 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

ANNULER l’assemblée générale du 16 novembre 2020 au motif qu’elle a été convoquée par le syndic de la copropriété à une date à laquelle celui-ci n’était plus en fonctions ;

DEBOUTER Monsieur [T] [X] [I] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

NE PAS DISPENSER Monsieur [T] [X] [I] de participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires ;

METTRE à la charge de chacune des parties les dépens de procédure qu’elle aura pu exposer.»

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 23 novembre 2023.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 25 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 novembre 2020

Monsieur [T] [X] [I] soutient que l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2020 en toutes ses résolutions pour défaut d’habilitation du syndic à convoquer ladite assemblée doit être prononcée dès lors que :

— le contrat de syndic, qui était joint en annexe à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de 2017, n’était pas régulier puisque le cabinet Novotim avait produit un contrat type, tel que prévu en annexe au décret n° 67-223 du 7 mars 1967 modifié par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, sans produire les annexes à ce contrat type, à savoir : la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait et la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire,

Décision du 25 janvier 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/06539 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXEIA

— la procédure concernant l’annulation de cette résolution a fait l’objet d’un sursis à statuer par décision du juge de la mise en état en date du 10 décembre 2020 (RG N° 17/11435),

— si le tribunal judiciaire annule cette résolution ayant désigné le cabinet Novotim, le syndic était dépourvu de pouvoir pour convoquer l’assemblée générale des copropriétaires de 2018, 2019 et 2020,

— il existe une contradiction entre la résolution de l’assemblée générale et le contrat de syndic, signé par le syndicat des copropriétaires dès lors que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue en 2019, le cabinet Novotim était désigné aux fonctions de syndic jusqu’à l’assemblée générale qui aura à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2019, et ce, au plus tard, le 30 juin 2020, ou jusqu’à l’assemblée générale se tenant sur 2ème convocation au cas où la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, nécessaire à cette désignation, n’aurait pas été obtenue lors de la première lecture, alors que le contrat de syndic prévoit, lui, que le contrat ira jusqu’au 8 octobre 2020,

— le contrat de syndic, qui expire le 8 octobre 2020 n’a donc pas été prolongé du fait de la loi d’urgence sanitaire liée à la pandémie de coronavirus qui prévoit uniquement une prolongation des contrats de syndic, qui expirent avant le 23 juillet 2020, de sorte qu’en réalité, le syndicat des copropriétaires n’avait plus de syndic depuis le 8 octobre 2020, et dans ces conditions, de ce 2ème chef, il ne pouvait pas non plus convoquer les copropriétaires à l’assemblée qui s’est tenue le 16 novembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société Novotim, fait valoir en réponse que :

— le contrat de syndic du cabinet Novotim indiquait qu’il était conclu pour une durée expirant le 8 octobre 2020, alors que la convocation à l’assemblée générale a été adressée aux copropriétaires le 14 octobre 2020,

— l’explication tient au fait que le conseil syndical souhaitait que cette assemblée générale se déroulât en « présentiel » et qu’il a été extrêmement difficile de trouver une salle à cet effet en raison de la situation sanitaire (alors qu’il s’agit d’une grosse copropriété),

— la convocation initiale en date du 14 octobre 2020 a été postérieure de 6 jours à l’expiration du contrat de syndic de la société Novotim, ce dont Monsieur [I] se prévaut pour demander l’annulation de toute l’assemblée générale du 16 novembre 2020,

— tirant les conséquences de cette irrégularité qui entraînerait nécessairement celle de la convocation à l’assemblée générale ultérieure, la société Novotim a indiqué aux copropriétaires que, le syndicat des copropriétaires étant désormais sans syndic, il leur était possible de convoquer eux-mêmes une assemblée générale pour faire désigner un syndic, laquelle a été convoquée par courrier de plusieurs copropriétaires en date du 13 mars 2021 et s’est tenue le 19 avril 2021,

— aux termes de cette dernière assemblée générale, la société Novotim a de nouveau été désignée syndic,

— Monsieur [I] a attaqué cette assemblée générale alors même que celle-ci ne faisait que tirer les conséquences de l’irrégularité de celle du 16 novembre 2020,

— toutefois, le tribunal ne pourra en effet qu’annuler l’assemblée générale du 16 novembre 2020.

En droit, il convient de rappeler que tant que la procédure en annulation du mandat du syndic est en cours, celui-ci peut convoquer l’assemblée générale, mais si la nullité est prononcée, le syndic n’a plus aucune qualité pour convoquer et, dans la mesure où cette nullité a un effet rétroactif, les assemblées successivement convoquées par le syndic deviennent toutes annulables (3ème Civ., 30 janvier 2007, n°05-19.475 : 24 avril 2007 n°06-13.813 ; 8 juin 2011 n°10-20.231).

Indépendamment des cas d’annulation du contrat de syndic, le mandat du syndic doit être en cours au jour de l’envoi des convocations à une assemblée générale, peu important qu’il ait expiré au jour de la réception de celles-ci ou de la tenue de l’assemblée générale (3ème Civ., 19 octobre 2017 n°16-24.646).

En l’espèce, le contrat de syndic du cabinet Novotim indiquait qu’il était conclu pour une durée expirant le 8 octobre 2020 (pièce n°5 versée aux débats par Monsieur [I]), alors que la convocation à l’assemblée générale a été adressée aux copropriétaires le 14 octobre 2020 (Pièce n°1 versée aux débats par Monsieur [I]).

Dans ces conditions, le cabinet Novotim n’avait plus de mandat au moment de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2020.

En conséquence, il y a lieu d’annuler ladite assemblée générale des copropriétaires.

2. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société Novotim, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de ne pas de faire droit à la demande de Monsieur [I] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros qu’il réclame au titre de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que l’irrégularité alléguée n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires, que l’assemblée générale querellée n’a pu se tenir en présentiel, en dépit du souhait du conseil syndical, en raison de la situation sanitaire, et que l’assemblée générale du 16 novembre 2020 qui est annulée n’adopte pas une seule résolution qui serait préjudiciable à Monsieur [I].

Pour les mêmes raisons, il ne sera pas fait droit à la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure formée par Monsieur [I], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis immeuble sis [Adresse 2], en date du 16 novembre 2020, en son intégralité ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société Novotim, aux entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [T] [X] [I] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [X] [I] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 25 janvier 2024

Le GreffierLe Président