Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 20 mai 2025, n° 24/03835

TJ Saint-Denis de la Réunion 20 mai 2025

Arguments

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Accepté
Manquement aux obligations de gestion
La cour a retenu que CITYA était informée du litige et que le paiement des factures était fautif.
Accepté
Facturation de frais non justifiés
La cour a constaté l'absence de justification des frais de recouvrement facturés par CITYA.
Accepté
Perception d'honoraires excédant le forfait
La cour a constaté que CITYA n'a pas justifié les honoraires perçus au-delà du forfait contractuel.
Accepté
Facturation d'honoraires après expiration du mandat
La cour a jugé que les honoraires facturés après la fin du mandat étaient indus.
Accepté
Obligation de transmission des documents comptables
La cour a constaté que CITYA n'a pas prouvé avoir remis tous les documents requis.
Rejeté
Préjudice moral non justifié
La cour a jugé que l'ASL n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice moral distinct des autres préjudices.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 20 mai 2025, n° 24/03835
Numéro(s) :	24/03835
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Didier ANTELME
Cabinet(s) :	CANALE - GAUTHIER - ANTELME - BENTOLILA - CLOTAGATIDE
Parties :	L' Association Syndicale Libre ( ASL ) dénommée « [ Adresse 5 ] », SARL LD-IMMO ( Syndic ) c/ S.A.R.L. CITYA [ Localité 12 ] immatriculée au RCS

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03835 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5XI

NAC : 71G

JUGEMENT CIVIL

DU 20 MAI 2025

DEMANDERESSE

L’Association Syndicale Libre (ASL) dénommée « [Adresse 5] », agissant par son Syndic délégué la SARL LD-IMMO 974, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 12]-de-[Localité 8], n° B 952 405 587

[Adresse 10]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au Barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep légal : SARL LD-IMMO (Syndic)

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA [Localité 12] immatriculée au RCS de [Localité 12]-de-[Localité 8] sous le n° B 524 247 053

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représentée

Copie exécutoire délivrée le : 20.05.2025

CCC délivrée le :

à Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique,

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffière.

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 08 Avril 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 20 Mai 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 20 Mai 2025 , en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffière.

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

L’association syndicale libre du lotissement dénommé “ [Adresse 6] ” (ci-après, l’ASL) administre le lotissement éponyme, situé [Adresse 11] [Localité 7] [Adresse 9] [Localité 1] sur la commune de [Localité 13].

La SARL CITYA [Localité 12] (ci-après CITYA) a été nommée en qualité de Directeur délégué de ladite ASL selon mandat en date du 28 août 2020, avec effet jusqu’au 28 février 2022, soit pour une durée de 18 mois.

Allégant avoir découvert de nombreux manquements de CITYA à ses obligations, par courrier d’avocat du 03 octobre 2023, l’ASL a mis en demeure CITYA de l’indemniser des préjudices en résultant, et de transmettre au nouveau représentant de l’ASL tous les documents comptables notamment en sa possession.

C’est dans ce contexte que, par acte de Commissaire de justice, en date du 3 décembre 2024, l’association syndicale libre “ [Adresse 6] ” a fait assigner la société CITYA [Localité 12] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis afin de :

— CONDAMNER la Société CITYA [Localité 12] à verser à L’ASL “ LES HIRONDELLES ” les sommes suivantes en principal :

. Au titre de la gestion du dossier RUNEO : 34.166, 36 €

. Au titre des frais de recouvrements indument perçus : 4.800, 00 €

. Au titre du trop-perçu d’honoraires durant le mandat : 544, 04 €

. Au titre des honoraires indument payés après le mandat : 1.411, 18 €

. Au titre de l’assurance indument souscrite : 457, 98 €

. Au titre du préjudice moral : 10.000, 00 €

— DECIDER que l’ensemble des condamnations, en principal, portera intérêts de droit à compter du 06 octobre 2023, date de réception de la mise en demeure, jusqu’à complet règlement ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts échus conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER la Société CITYA [Localité 12] à remettre à l’ASL “ LES HIRONDELLES ” l’ensemble des pièces administratives, comptables et autres la concernant, dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 500, 00 € par jour jusqu’à complète exécution ;

— CONDAMNER la Société CITYA [Localité 12] à verser à l’ASL “ LES HIRONDELLES ” la somme de 4.500, 00 € en application de l’article 700 du CPC;

— CONDAMNER la même aux entiers dépens, avec distraction, pour ceux dont elle aura fait l’avance, au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE, Avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que CITYA a manqué à ses obligations en tant que mandataire de l’ASL, telles que définies par les articles 1991 et suivants du Code civil.

Elle lui reproche d’avoir réglé des factures litigieuses réclamées par Runeo alors qu’un litige existait, dont elle avait connaissance et qui avait donné lieu à des courriers de l’avocat de l’ASL.

Elle lui reproche également d’avoir facturé à l’ASL des frais de recouvrement des charges dues par les colotis à hauteur de 4.800 euros, sans jamais avoir engagé les procédures en conséquence.

Elle lui reproche, en outre, d’avoir perçu des honoraires excédant le forfait prévu dans son contrat, sur la période de son mandat, mais également après l’expiration de son mandat.

Elle lui reproche, enfin, d’avoir fait souscrire une assurance en doublon pour l’ASL.

La société CITYA [Localité 12], pourtant régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 mars 2025.

Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 08 avril 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de CITYA, mandataire de l’ASL

Aux termes de l’article 1991 du code civil : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Aux termes de l’article 1992 du même code : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Aux termes de l’article 1993 du même code : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion ».

En l’espèce, l’ASL a signé avec CITYA un contrat de mandat de directeur délégué, pour une durée de dix-huit mois, du 28 août 2020 au 28 février 2022, incluant, au titre de la gestion courante rémunérée par un forfait annuel, l’ensemble des tâches afférentes à l’assemblée générale annuelle de l’ASL et la comptabilité générale de l’ASL.

Au titre du paiement des factures RUNEO (ex-VEOLIA)

En l’espèce, le contrat de mandat stipule au point 6.2.3 que le directeur délégué vérifie et paie les factures des comptes fournisseurs.

Or, il résulte des pièces, versées aux débats, que Citya ne pouvait pas ignorer qu’il existait un litige entre l’ASL et Runéo au sujet des factures d’eau, puisque a minima le 24 juin 2021 Citya a été destinataire d’un courrier de Runeo informant l’ASL qu’une remise de 14.514,99 euros lui était consentie et que la somme de 40.412,26 euros restait à devoir.

Dès lors, bien que les deux courriers de l’avocat de l’ASL datant de mai 2020 et août 2021, contestant les sommes réclamées, ne mentionnent pas CITYA en copie, l’existence même du courrier de Runeo de juin 2021 suffit à retenir que CITYA était informée du litige.

Dans ce contexte, le paiement par CITYA des factures RUNEO, postérieurement au courrier reçu de RUNEO, est nécessairement fautif.

Dès lors, sur la base des paiements mentionnés au grand livre après le 24 juin 2021, il sera fait droit à la demande à hauteur de 33.086,08 euros.

Au titre des frais de recouvrement

Il résulte de la combinaison des articles 5 et 11 du contrat de mandat de directeur délégué, signé par les parties, que la transmission du dossier à l’avocat, pour les procédures impayées, constitue une prestation variable, c’est-à-dire un acte qui n’est nécessaire que de façon occasionnelle, facturée séparément du forfait, au montant de 480,00 euros TTC.

Cette prestation a vocation à être facturée au sociétaire concerné par les impayés.

En l’espèce, le grand livre versé par l’ASL montre que CITYA a comptabilisé entre juillet et septembre 2021une somme totale de 4.800 euros de frais de recouvrement, au titre de la transmission du dossier à l’avocat de l’ASL pour dix colotis.

Or, aucune pièce n’a été transmise par CITYA à l’ASL pour justifier des diligences correspondantes.

Il en résulte une faute évidente de gestion par le mandataire.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de ce chef.

Au titre du trop-perçu d’honoraires

Le contrat de mandat de directeur délégué, signé par les parties, prévoit une rémunération forfaitaire annuelle fixée à 5.849,00 euros TTC.

Il prévoit également que certaines prestations variables, non incluses dans le forfait annuel, sont rémunérées séparément, à la vacation, au pourcentage ou au forfait.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, en particulier du grand livre de l’ASL, que des honoraires ont été versés à CITYA pour un montant excédant le forfait contractuellement prévu (8.773,50 euros pour 18 mois).

Si la somme de 8.741,76 euros apparaît a titre des honoraires de gestion, c’est-à-dire au titre du forfait, d’autres sommes apparaissent au titre de prestations variables ; elles sont enregistrées dans les rubriques « vacations AG hors HO » (heures ouvrables), « sinistres vacation déplacement » et « sinistres vacation expertise ».

Néanmoins, faute pour CITYA de comparaître et de justifier de ces prestations hors forfait, il sera fait droit à la demande portant sur 544,04 euros.

En outre, alors que le mandat s’est achevé le 28 février 2022, le grand livre comptable fait apparaître des opérations postérieures, en date du 21 mars 2022, à savoir les honoraires de CITYA pour mars 2022 (487,42€), des honoraires au titre d’une mise en demeure (45,60€), des frais d’affranchissement (214,84€ et 1,24€).

Il sera donc fait droit à la demande à ce titre, à hauteur de 749,10 euros.

Au titre de la police d’assurances en doublon

L’article 6.4.1 du contrat de mandat stipule que le directeur délégué souscrit un contrat d’assurance au nom de l’ASL.

En l’espèce, c’est en vain que l’ASL soutient que CITYA lui aurait fait souscrire une police d’assurance inutile.

En effet, la pièce 9 versée aux débats, qui n’est pas un contrat d’assurance établi au nom de l’ASL, est un simple avis d’échéance qui ne mentionne nullement l’ASL mais est adressé à M. [X] (un des colotis), à son adresse.

La demande formée de ce chef sera rejetée.

Enfin, l’ensemble des sommes allouées constituant des sommes dues au titre de la mauvaise exécution du mandat de CITYA, et non des créances indemnitaires, les condamnations prononcées seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 06 octobre 2023, date de réception de la mise en demeure par CITYA, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus, qui est de droit, sera ordonnée.

Sur la demande de transmission des pièces comptables

L’article 6.2.2 du contrat de mandat stipule que CITYA met à jour la liste des sociétaires.

L’article 6.3.1.2 du contrat de mandat stipule que CITYA transmet au directeur délégué successeur les archives de l’ASL, comportant notamment l’état financier, la totalité des fonds, l’état des comptes des syndicataires et des comptes de l’ASL.

En l’espèce, l’ASL soutient que l’intégralité des pièces comptables n’ont pas été transmises par CITYA à son successeur.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL du 04 avril 2023 que les pièces comptables 2022 n’ont pas été transmises et que les comptes pour les années 2020 et 2021 n’ont pas été approuvés, en raison d’un certain nombre d’erreurs.

A notamment été évoqué le problème des chèques de propriétaires non encaissés sur le compte bancaire de l’ASL.

Faute pour CITYA de comparaître et de rapporter la preuve qu’elle a bien remis à son successeur l’ensemble des documents contractuellement prévus, il sera fait droit à la demande soumise au tribunal.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

En l’espèce, faute de justifier d’un préjudice subi par l’ASL, qui serait distinct de ceux réparés précédemment et de celui qui sera réparé par l’allocation d’une somme au titre des frais irrépétibles, cette demande sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

La défenderesse, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la demanderesse la somme de 2.500 euros de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 12] à payer à l’association syndicale libre “ [Adresse 6] ” les sommes suivantes :

33.086,08€ (trente trois mille quatre-vingt-six euros et huit centimes) au titre de la gestion du dossier RUNEO,4.800,00€ (quatre mille huit cents euros) au titre des frais de recouvrement indûment perçus,544,04€ (cinq cent quarante quatre euros et quatre centimes) au titre du trop-perçu d’honoraires durant son mandat,749,10€ (sept cent quarante neuf euros et dix centimes) au titre des honoraires indûment perçus après son mandat,

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 06 octobre 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

REJETTE la demande formulée au titre de l’assurance souscrite par la société CITYA,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par l’association syndicale libre “ [Adresse 6] ” au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 12] à remettre à l’association syndicale libre “ [Adresse 6] ” l’ensemble des pièces administratives, comptables et autres la concernant, dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

ASSORTIT cette obligation, passé le délai d’un mois, d’une astreinte provisoire de 300 (trois cents) euros par jour de retard, pour une durée de trois mois,

CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 12] aux dépens,

CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 12] à payer à l’association syndicale libre “ [Adresse 6] ” la somme de 2.500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La Greffière La Présidente,