RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 20/00912 – N° Portalis DB3Z-W-B7E-FQSD

NAC : 70B

JUGEMENT CIVIL

DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDEUR

M. [H] [E]

Né le 18 octobre 1979

[Adresse 6]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-[NF]-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

M. [D] [O]

Né le 26 aôut 1959 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Georges-andré HOARAU, avocat au barreau de SAINT-[NF]-DE-LA-REUNION

M. [M] [YJ] [GW]

Né le 06 septembre 1957 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Jim CATON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [RE], [Y], [T] [UG] époux [GW]

Née le 30 juillet 1955 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Jim CATON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 25.02.2025

CCC délivrée le :

à M^e Jim CATON, M^e Eric HAN KWAN, M^e Georges-andré HOARAU

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Janvier 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Février 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Février 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2020, Monsieur [H] [E] a fait assigner Monsieur [D] [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir ordonner son expulsion de la parcelle cadastrée ET [Cadastre 5] située, de le voir condamner à démolir les constructions qui y sont édifiées et à l’indemniser du préjudice subi.

Par jugement en date du 19 septembre 2023, le tribunal a:

— déclaré Monsieur [M] [YJ] [GW] et Madame [RE] [UG] épouse [GW] recevables en leur intervention volontaire ;

— rejeté la demande de mise hors de cause formée par Monsieur [D] [O] ;

— déclaré irrecevables les fins de non-recevoir ;

Sur les autres demandes :

— ordonné la réouverture des débats avec révocation de l’ordonnance de clôture ;

— invité les époux [GW] et les autres parties à présenter leurs observations sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’attestation immobilière dressée après décès le 25 août 2016 par Maître [Z] au regard des exigences du décret n° 55-22 du 14 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

— renvoyé à cette fin la cause et les parties à l’audience de mise en état du Lundi 13 Novembre 2023, à 8 heures 30.

Par ordonnance d’incident en date du 9 avril 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— dit que la demande reconventionnelle formée par M. [D] [O], M. [M] [YJ] [GW] et Mme [RE], [Y], [T] [UG] épouse [GW] en nullité de l’attestation immobilière après le décès de Monsieur [N] [JP] [M] [K] [Y] [E] (le père de Monsieur [H] [E]), reçue par Maître [Z] le 25 août 2016, publiée au bureau des hypothèques de [Localité 14] le 6 octobre 2016, volume 2016 P n° 5994, est recevable ;

— débouté M. [D] [O], M. [M] [YJ] [GW] et Mme [RE], [Y], [T] [UG] épouse [GW] de leur fin de non-recevoir relative à la qualité et l’intérêt à agir de M. [H] [E].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 novembre 2024, monsieur [H] [E] demande au tribunal de:

— ECARTER DES DEBATS les pièces de Monsieur [O] qui seraient relatives à un plan de géomètre expert qui aurait fixé les limites entre des propriétés [E]/[O], une ordonnance du JME du 13/04/2021,

— ECARTER DES DEBATS la pièce n°16 de Monsieur [O],

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [D] [O] et de tout occupant de son chef, de la parcelle ET [Cadastre 5] ;

— ASSORTIR cette expulsion d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [D] [O] à la démolition des constructions édifiées sur la parcelle ET [Cadastre 5] et à la remise en état des lieux ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [H] [E] une indemnité d’occupation, à charge pour lui d’en rendre compte à l’indivision, évaluée comme suivant :

* 1.000 € par mois pour une période courue sur les 5 années précédant l’assignation introductive de la présente instance en date du 10 décembre 2020, soit 1.000 € x 12 mois x 5 ans = 60.000 €

* 1.000 € par mois couru de ladite assignation jusqu’à libération complète des lieux ;

— DEBOUTER Monsieur [D] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— DEBOUTER Monsieur [M] [YJ] [GW] et Madame [RE], [Y], [T] [UG] épouse [GW] de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [O], Monsieur [M], [YJ] [GW] et Madame [RE], [Y], [T] [UG] épouse [GW] à payer à Monsieur [H] [E] 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [O], Monsieur [M], [YJ] [GW] et Madame [RE], [Y], [T] [UG] épouse [GW] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il est propriétaire indivis de la parcelle ET [Cadastre 5], dont lui et son frère ont hérité de leur père, et dont leur oncle est également propriétaire indivis pour moitié. Il produit à cet effet une attestation immobilière établie par le notaire dans le cadre de la succession de son père. En réponse aux moyens de défense opposés par Monsieur [O], il fait valoir qu’aucune des pièces produites ne démontre que les consorts [P] auraient été propriétaires de la parcelle mère ET [Cadastre 4] et qu’en outre monsieur [O] ne démontre pas être un ayant droit de la famille [P]. En réponse aux arguments tendant à contester la validité de l’attestation immobilière du 25 août 2016 et l’origine de propriété, il fait valoir que si la parcelle mère ET38 n’était pas mentionnée initialement dans l’attestation immobilière de 1979, c’est qu’à cette époque elle était en cours d’identification au cadastre, ce qui explique l’attestation rectificative établie en 1987.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 28 septembre 2024, Monsieur [D] [O] demande au tribunal de:

— PRONONCER la nullité de l’attestation immobilière après le décès de Monsieur [N] [JP] [M] [K] [Y] [E] (le père de M. [H] [E]), reçue par Maître [Z] le 25 août 2016, publiée au bureau des hypothèques de [Localité 14] le 6 octobre 2016, volume 2016 P n° 5994.

— DECLARER que la parcelle ET [Cadastre 5] appartient à M. [D] [O] en indivision.

— ORDONNER l’expulsion de M. [H] [E] ainsi de tous occupants de son chef et la parcelle ET [Cadastre 5], avec si besoin est le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour après un délai de 15 jours de la notification de la décision à intervenir.

SUBSIDIAIREMENT ET AVANT DIRE DROIT

— Ordonner une expertise par tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec mission pour ce dernier de statuer sur la propriété de la parcelle litigieuse ET [Cadastre 5] par application des actes en présence.

EN TOUS LES CAS

— CONDAMNER M. [H] [E] à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 CPC.

— DEBOUTER M. [E] [H] de l’ensemble de ses prétentions.

— CONDAMNER Monsieur [H] [E] aux entiers dépens.

En défense, il fait valoir que la bande de terrain de la succession [P] dont dépend la parcelle ET [Cadastre 5] ne doit subir aucun débordement ou empiètement venant de la bande de terrain de la succession [E]. Il soutient encore que les deux fonds voisins immédiats sont constitués par deux bandes ayant en partie une limite commune rectiligne, sans décroché, ni débordement, que la parcelle ET [Cadastre 5] provient de la division de la parcelle ET [Cadastre 4]. Il soutient que l’attestation de propriété reçue le 6 juin 1979 par Maître [DU] [M] [ME], la licitation reçue le 27 décembre 1984 par Maître [DY] [ZG], l’acte rectificatif en date du 15 juillet 1987 reçu par Maître [DY] [ZG], ainsi que le procès-verbal de bomage du cadastre N° 7144 E en date du 3 juillet 2003 visés au paragraphe “EFFET RELATIF” de l’attestation immobilière reçue le 25 août 2016 par Maître [Z], n’ont pu transmettre la propriété de la parcelle ET [Cadastre 4] aux consorts [E]. Il en déduit que la parcelle ET [Cadastre 5] a été illégalement attribuée par Maître [Z] à M. [E].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 novembre 2023, les époux [GW] demandent au tribunal de:

— DEBOUTER Monsieur [E] [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

— ORDONNER l’expulsion de M. [H] [E], ainsi que de tous occupants de son chef de la totalité de la parcelle ET [Cadastre 5], avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 200 euros par jour après un délai de 15 jours de la notification de la décision à intervenir.

— Le CONDAMNER à régler à Monsieur [M] [YJ] [GW] et Madame [RE], [Y], [T], [UG] épouse [GW] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le procès-verbal de constat établi le 11 octobre 2021 à la demande de Monsieur [W], un des ayant-droits de la famille [O], démontre le déplacement des bornes fixant la limite de la parcelle ET [Cadastre 5].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

Une ordonnance de clôture partielle a été rendue le 7 octobre 2024 à l’égard des époux [GW], après une injonction de conclure restée sans réponse.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 janvier 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant à écarter certaines pièces des débats

Il ressort des éléments versés aux débats que la pièce n° 14 de Monsieur [O] n’a jamais été correctement communiquée à Monsieur [E], la pièce transmise le 6 mai 2022 étant nommée “pièce 16". La pièce n° 14, à savoir l’ordonnance du juge de la mise en état du 13 avril 2021 dans une affaire opposant Monsieur [E] à Monsieur [WH] sera donc écartée des débats, pour n’avoir pas été régulièrement communiquée au demandeur.

Il n’y a en revanche pas lieu d’écarter des débats un quelconque “plan de géomètre fixant la limite entre les terrains [O] et [E]”, aucune pièce ainsi dénommée n’ayant été régulièrement communiquée et versée aux débats. C’est, semble-t-il, par erreur que les dernières conclusions de M. [O] visent en page 6 une pièce 12 ainsi dénommée, alors que son bordereau de communication de pièces vise en pièce 12 une photo aérienne.

Quant au caractère prétendument illisible de la pièce 16, le tribunal l’appréciera dans son office, néanmoins il n’y a pas lieu de rejeter pour ce seul motif la pièce, qui a été régulièrement communiquée.

Sur la propriété de la parcelle ET [Cadastre 5]

Aux termes de l’article 544 du code civil: “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.”

Aux termes des articles 711 et 712 de ce même code : « La propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations » ainsi que « par accession ou incorporation, et par prescription ».

Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et le juge d’un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées (Civ. 3e, 12 juillet 1977, Bull. Civ. III, n°311).

L’erreur sur l’origine de propriété relatée dans une attestation immobilière peut être combattue par tout moyen, et notamment par la revendication immobilière.

Aux termes de l’attestation immobilière après décès, établie le 25 août 2016 par Maître [Z], à la suite du décès de Monsieur [N] [JP] [M] [K] [Y] [E], père du demandeur, la moitié des droits indivis sur la parcelle litigieuse cadastrée ET [Cadastre 5] a été transmise au demandeur et à son frère, en leur qualité d’héritiers de leur père. Leur mère ayant opté pour l’usufruit sur la totalité des biens de la succession, le demandeur et son frère sont donc nu propriétaires de la moitié de la parcelle litigieuse, l’autre moitié des droits indivis étant détenue par leur oncle, [Y] [M] [L] [V] [E].

Au titre de l’origine de propriété, il est visé plusieurs attestations de propriété, dont:

— l’attestation immobilière établie le 6 juin 1979 par Maître [ME], après le décès de Madame [S] [J] [AG] [Y] [U] épouse [E], qui constate la transmission notamment de la moitié indivise des trois quarts (soit les trois huitièmes) d’une propriété située à [Localité 15], au lieudit [Localité 12], figurant à la matrice cadastrale rénovée sous des références cadastrales n’incluant pas la parcelle ET [Cadastre 4] (parcelle mère de la parcelle litigieuse ET [Cadastre 5]), à Monsieur [N] [G] [TF] [E], son époux survivant, donataire de l’universalité en usufruit, et à Monsieur [N] [JP] [M] [K] [E] (père du demandeur) et Monsieur [Y] [M] [L] [A] [V] [E], ses deux fils;

— la licitation reçue le 27 décembre 1984 par Maître [ZG], de la moitié indivise des trois quarts, soit trois huitièmes, de la même propriété, par Monsieur [N] [G] [TF] [E] et Madame [Y] [J] [S] [AG] [U] à Monsieur [Y] [M] [L] [A] [V] [E] et Monsieur [N] [JP] [M] [K] [E] (père du demandeur);

— un acte rectificatif des deux précédents, reçu par Maître [ZG] le 15 juillet 1987, précisant qu’il n’avait “pas été porté les énonciations cadastrales de diverses parcelles de terrain, pour la bonne raison qu’elles ne figuraient pas au compte des consorts [E], et qui figurent à la matrice cadastrale de [Localité 15] sous les énonciations suivantes : (…) section ET numéro [Cadastre 4] lieudit [Adresse 10] superficie 8ha22a75ca”.

Le défendeur conteste cette origine de propriété de la parcelle ET [Cadastre 4], parcelle mère de ET [Cadastre 5], en soutenant que, par ce dernier acte rectificatif, le notaire aurait attribué frauduleusement des parcelles aux consorts [E] sur la seule base du cadastre. Néanmoins, comme le tribunal l’avait déjà relevé dans son jugement du 23 août 2022 rendu à propos d’une parcelle voisine de l’indivision [E], tant l’attestation immobilière de 1979 que l’acte notarié de licitation de 1987 relatent, après rectification, la parcelle ET [Cadastre 4]. L’imprécision de l’acte initial de juin 1979 s’explique par la mise en place concomitante du cadastre à [Localité 11] (l’administration fiscale indiquant dans son courrier versé en pièce 24 du demandeur que les premiers plans cadastraux datent de l’année 1979), et le notaire s’était d’ailleurs ménagé la possibilité d’un complément en utilisant l’adverbe “notamment”.

Le tribunal retient donc que le demandeur verse aux débats un titre de propriété, corroboré par les titres antérieurs.

Dès lors, pour que la demande de revendication de Monsieur [O] puisse prospérer face à ces titres de propriété, il lui appartient de rapporter des preuves de la propriété concurrente qu’il revendique.

Or, au soutien de ses allégations, il ne rapporte aucun élément probant. En effet, d’une part il ne rapporte pas de titre de propriété visant spécifiquement la parcelle ET [Cadastre 5] en litige, ni même ne visant une parcelle plus grande ou correspondante. Le testament de Madame [R] veuve [X] précisant qu’elle léguait tous ses biens aux enfants [P] n’explicite nullement lesdits biens, et n’est nullement assorti d’un acte notarié ayant constaté la transmission desdits biens. La piètre qualité de la pièce 1 ne permet pas de savoir sur quels terrains portait la donation par [NF] [I] [P] à [C] [P], le défendeur ne se prête d’ailleurs même pas à l’exercice de déchiffrer la pièce dans ses écritures, se contentant d’évoquer une “bande de terrain”, sans en préciser ni la contenance ni la localisation exacte. D’autre part, il allègue, sans en rapporter nullement la preuve, qu’il serait un ayant droit de [C] [P], puisque les actes de naissance qu’il verse aux débats s’arrêtent à [F] [B] [O], décédée en 1975, mais ne démontrent nullement de lien entre cette descendante de [C] [P] et lui-même.

Echouant à rapporter la preuve qui lui incombe pour revendiquer la propriété de la parcelle litigieuse, il sera débouté de sa demande de voir prononcer la nullité de l’attestation notariée du 25 août 2016. Il sera également débouté de sa demande, liée, de se voir reconnaître propriétaire de la parcelle ET [Cadastre 5], sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de répondre à chacun de ses arguments, pour l’essentiel inopérants. Sa demande subsidiaire d’expertise est également rejetée, le tribunal disposant des pièces nécessaires pour statuer sur les demandes qui lui étaient soumises.

Sur la demande d’expulsion et de démolition des constructions édifiées sur la parcelle ET [Cadastre 5]

L’article 555 du code civil dispose: “Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.”

Il est de jurisprudence constante que la bonne foi visée au dernier alinéa de l’article 555 précité s’entend par référence à l’article 550 du code civil, et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices (3e Civ., 17 novembre 1971, pourvoi n° 70-13.346, Bull. 1971, III, n° 565).

En l’espèce, le demandeur rapporte la preuve de l’occupation de sa parcelle par Monsieur [O]. En effet, figure aux débats un courrier électronique écrit par celui-ci, non daté mais en tout état de cause postérieur au courrier d’avocat reçu le 17 décembre 2019, dans lequel il évoque un prétendu accord passé entre lui et l’indivision [E] pour l’occupation permanente de la parcelle ET [Cadastre 5], sur 600 m², en contrepartie du versement d’une somme de 45 euros le m². Le fait que le défendeur réside en métropole n’est d’ailleurs nullement contradictoire avec son occupation de la parcelle, qu’il ne conteste pas.

En l’absence de toute preuve d’un quelconque titre l’autorisant à occuper ladite parcelle, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O].

Monsieur [O] ne contestant pas non plus avoir édifié sa maison d’habitation sur les lieux, puisqu’il écrit en page 4 de ses conclusions “sa maison est située sur la parcelle dont le demandeur se déclare propriétaire”, il y a lieu d’ordonner la démolition des constructions qu’il a édifié sur la propriété de Monsieur [E], et ce dans un délai de trois mois après la signification de la présente décision. Une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard sera prévue, passé ce délai.

La demande d’indemnité d’occupation sera rejetée, en l’absence de tout élément de preuve d’une occupation qui remonterait à l’année 2015 et faute également de preuve de la valeur locative du terrain dont l’indivision [E] a été privée.

Compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande reconventionnelle d’expulsion formulée par Monsieur [O].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le défendeur et les intervenants volontaires, qui perdent leur procès, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ECARTE des débats la pièce n° 14 visée au bordereau de communication de pièces de Monsieur [D] [O], intitulée “ordonnance du JME du 13/04/2021 dans une affaire opposant Monsieur [E] à Monsieur [WH]”,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’écarter des débats le “plan de géomètre fixant la limite entre les terrains [O] et [E]”,

REJETTE la demande d’écarter des débats la pièce 16 visée au bordereau de communication de pièces de Monsieur [D] [O],

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [O] et de tout occupant de son chef, de la parcelle cadastrée section ET numéro [Cadastre 5] située lieudit [Localité 7] sur la commune de [Localité 15], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELLE que le sort des biens laissés dans les locaux est réglé par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à démolir les constructions édifiées par lui sur la parcelle ET [Cadastre 5] et à remettre les lieux en état, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

ASSORTIT cette obligation, passé le délai de trois mois, d’une astreinte provisoire de 100 (cent) euros par jour de retard, pour une durée de trois mois,

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation,

REJETTE la demande subsidiaire d’expertise formée par Monsieur [D] [O],

REJETTE la demande reconventionnelle d’expulsion formée par Monsieur [D] [O],

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Monsieur [M] [YJ] [GW] et Madame [RE] [UG] épouse [GW] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Monsieur [M] [YJ] [GW] et Madame [RE] [UG] épouse [GW] à verser à Monsieur [H] [E] la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente