RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00396 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HED3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M. [X] [H] (Chargé de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [J]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SHLMR a donné à bail à Madame [F] [Z] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 2], selon contrat du 15 mars 2022, moyennant un loyer mensuel actualisé de 614,93 euros, charges comprises.

Par avenant au bail en date du 08/08/2024, le bail s’est poursuivi au nom de Mr. [J] [L].

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.227,26 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, remis à l’étude, la SHLMR a fait assigner Monsieur [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [L] ;

— la condamnation de Monsieur [J] [L] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.567,25 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 614,93 euros, révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 03 juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.535,28 euros.

Monsieur [J] [L], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il précise vouloir des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique qu’il perçoit des allocations chômage et un peu de rémunération au titre de missions d’intérim. Il verse 300 euros par mois pour la pension alimentaire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 14 mai 2025, soit plus de deux mois plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) la situation d’impayés de loyers de Monsieur [J] [L] par un courrier du 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 15 mars 2022 contient une clause résolutoire dans son article IV stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [J] [L], le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.227,26 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 janvier 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SHLMR est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [J] [L] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 19 janvier 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SHLMR produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [L] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 3.422,90 euros à la date du 02 juillet 2025.

Monsieur [J] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SHLMR la somme de 3.422,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 02 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.227,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et à défaut d’accord de la bailleresse, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Monsieur [J] [L] sera également condamné à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 614,93 euros (non révisable compte tenu de son caratère indemnitaire), à compter du 20 janvier 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [J] [L] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [J] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2022 entre La SHLMR et Monsieur [J] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 19 janvier 2025.

CONDAMNE Monsieur [J] [L] verser à la SHLMR la somme de 3.422,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 02 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.227,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [J] [L].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [J] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 614,93 euros (non révisable compte tenu de son caratère indemnitaire), à compter du 20 janvier 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE la SHLMR de sa demande de paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [J] [L] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE