RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00307 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2JW

MINUTE N° : 25/

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 07 JUILLET 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

[Adresse 9] représenté par son Syndic en exercice SARL LOGER, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro B 339 757 411 00014

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO, société BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

S.C.I. JULIANA

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que la SCI JULIANA, propriétaire des lots n°31, 161 et 228 de la résidence [6] située [Adresse 1] à SAINT ANDRE (97440), reste redevable de charges de copropriété impayées malgré deux précédents jugements de condamnation en date des 3 novembre 2014 et 17 août 2020, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société LOGER, l’a de nouveau assignée, par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6.375,15 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 ;40 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;le tout avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ; 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, et a été retenue à l’audience du 26 mai 2025.

Suivant conclusions en date du 27 février 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI JULIANA demande au tribunal de débouter le [Adresse 9] des demandes formées à son encontre, se prévalant de l’exception d’inexécution concernant les charges de copropriétés impayées en raison de l’existence de nombreux désordres liés à des infiltrations d’eau des étages supérieurs depuis 2013 et du défaut d’entretien de la toiture par le syndicat des copropriétaires. Elle sollicite en outre sa condamnation à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 4 avril 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence CORIANDRE soutient que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par la SCI JULIANA, ni légalement ni factuellement, et actualise ses demandes à son encontre à la somme de 7.569,43 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, outre 546,15 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’exception d’inexécution :

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. La connexité requise entre les obligations fait toutefois défaut lorsque, en dépit de la nature contractuelle des rapports entre les parties, l’obligation inexécutée peut être regardée comme indépendante des autres. Tel est le cas lorsque l’une des obligations en cause, bien que déclenchée par le contrat, est imposée par la loi ou le règlement ou bien s’impose en vertu d’une disposition d’ordre public. Ainsi, il est de jurisprudence constante que les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution des obligations du syndicat ou la carence de ce dernier en matière de travaux. (Civ. 3e, 19 déc. 2007, no06-21.012 / Civ. 3e, 5 nov. 2015, no14-23.496 / Civ. 3e, 10 juill. 2007, no06-12.576).

Ainsi, l’exception d’inexécution ne peut être opposée par un copropriétaire à l’action en paiement des charges de copropriété engagée par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, ce moyen ne saurait prospérer en l’espèce.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le [Adresse 9] produit notamment à l’appui de sa demande :

un relevé de propriétéle contrat de syndicles appels de fonds et décomptes de charge des années 2020 à 2025les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 24 février 2022, 26 janvier 2023 et 8 septembre 2023, ainsi que la convocation à l’assemble générale du 28 février 2025les deux précédents jugements de condamnation en paiement de la SCI JULIANA pour charges de copropriété impayées en date des 3 novembre 2014 et 17 août 2020une mise en demeure par avocat en date du 18 mai 2024 et son accusé de réceptionun extrait de compte arrêté au 1er avril 2025

Il ressort de ces éléments, au demeurant non contestés, que la dette de la SCI JULIANA à l’égard du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 1er avril 2025 et comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement, s’élève à la somme de 1117,52 euros, après déduction :

des sommes dues au titre du jugement du 17 août 2020, des sommes écartées par le jugement du 17 août 2020 mais figurant néanmoins dans le décompte global produit à hauteur de 451,55 euros et des sommes relatives aux dépens de cette procédure précédente – à savoir l’ensemble des lignes du décompte produit jusqu’à la date du 12 février 2020 ainsi que les sommes imputées au décompte le 17 août 2020 – puisque le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’une décision exécutoire pour poursuivre le recouvrement des sommes dues suivant le jugement précité du 17 août 2020, tandis que pour la somme résiduelle de 451,55 euros, le syndicat des copropriétaires a précédemment été débouté de sa demande en paiement par le même jugement désormais définitif,des frais de mise en demeure en date du 23 juin 2022, du 9 novembre 2022 et du 21 novembre 2023, frais à hauteur de 130 euros non justifiés dans les pièces produites,de la somme de 300 euros figurant au décompte au titre de « constitution dossier avocat » en ce que les honoraires contentieux de l’avocat en cas de procédure judiciaire sont arbitrés dans le cadre des articles 695 et suivants du code de procédure civile et non au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a dès lors lieu de condamner la SCI JULIANA à payer cette somme au [Adresse 9], représenté par son syndic, la société LOGER, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2024, date de la mise en demeure.

Il convient également de faire droit à la demande d’anatocisme, juridiquement fondée sur l’article 1343-2 du Code civil, et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sur cette somme à compter du jour de la mise en demeure, soit le 18 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au regard de la carence sans motif légitime de la SCI JULIANA dans le paiement des charges et des travaux de copropriété, après deux précédents jugements de condamnation en paiement en 2014 et 2020, il y a lieu de la condamner à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

La SCI JULIANA, partie perdante, supportera les entiers dépens et sera condamnée à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI JULIANA à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 1.117,52 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, somme arrêtée au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mai 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sur cette somme à compter du 18 mai 2024 ;

CONDAMNE la SCI JULIANA à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI JULIANA à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JULIANA au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge