Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a1, 21 janvier 2025, n° 20/04431

TJ Marseille 21 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Violation des statuts de l'ASL
La cour a constaté que la délibération n°9 a été adoptée sans respecter la majorité des deux tiers requise par les statuts, justifiant ainsi son annulation.
Rejeté
Divulgation d'informations confidentielles
La cour a jugé que, bien que la divulgation constitue une faute, Monsieur [X] n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice résultant de cette divulgation.
Rejeté
Procédure abusive de Monsieur [W] [X]
La cour a rejeté cette demande, n'ayant pas trouvé de preuve d'un acharnement procédural de la part de Monsieur [X].
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné les défendeurs à verser à Monsieur [X] une somme au titre des frais irrépétibles, en raison de leur perte dans le procès.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a1, 21 janv. 2025, n° 20/04431
Numéro(s) :	20/04431
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier GIRAUDXavier CACHARD
Cabinet(s) :	GIRAUD-GAY ET ASSOCIES
Parties :	L' Association Syndicale Libre ( A.S.L. ) [ Adresse 5 ], LA S.A.S. C & E IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 21 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 20/04431 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XRYL

AFFAIRE : M. [W] [X] ( la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES)

C/ A.S.L. [Adresse 4] ; Cabinet C&E IMMOBILIER (M^e Xavier CACHARD)

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 Janvier 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [W] [X]

né le 13 Août 1956 à [Localité 2] (MADAGASCAR), de nationalité française, retraité, domicilié et demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

L’Association Syndicale Libre (A.S.L.) [Adresse 5], prise en la personne de sa Présidente, Madame [Y] [D], domiciliée et demeurant [Adresse 7]

LA S.A.S. C&E IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 810 330 357, administrateur de biens, ayant une mission d’assistance pour la durée du mandat du président, et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Xavier CACHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Les colotis de l’Association Syndicale Libre (ASL) RESIDENCE MARVEYRE ont été convoqués à l’assemblée générale du 12 décembre 2019, au cours de laquelle ils ont rejeté la résolution n°4 relative à l’actualisation du cahier des charges et adopté la résolution n°9 autorisant la pose d’une clôture en panneau gris concernant la villa n°11.

***

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 mars 2020, M. [X] a assigné l’ASL RESIDENCE MARVEYRE et le cabinet C&E IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de la délibération n° 9 de l’assemblée générale du 12 décembre 2019.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, M. [X] demande au tribunal de :

Vu l’art 800 CPC, Recevoir et admettre la demande de révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 15 octobre 2024,

ALLOUER au concluant l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance, savoir: Y venir l’ASL RESIDENCE MARVEYRE et le Cabinet CE IMMOBILIER

ENTENDRE ORDONNER purement et simplement l’annulation de la délibération numéro 9 de l’assemblée générale du 12 décembre 2019,

S’ENTENDRE CONDAMNER à la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire sur l’ensemble des dispositions du jugement à intervenir,

Y ajoutant, CONDAMNER l’ASL MARVEYRE et le Cabinet CE IMMOBILIER à la somme de 3.000 euros au titre de la violation du principe de la confidentialité contenue dans la convention de confidentialité, et constituant un préjudice moral pour Monsieur [X].

Il soutient que la résolution n°9 est manifestement irrégulière et illégale en ce qu’elle contrevient au vote acquis en délibération n°4 et à l’article 27 du cahier des charges. Il ajoute que les défendeurs produisent des documents obsolètes et que selon l’article 3-5-3 des nouveaux statuts, la majorité prévue pour la modification du cahier des charges devait s’appliquer en l’état de la nature et de la portée du vote concerné.

Il précise que le vote soumis à l’assemblée générale portait sur un panneau d’une couleur différente, donc une modification substantielle du cahier.

Il conclut que l’ASL et son gestionnaire n’hésitent pas à invoquer dans leurs écritures une violation des dispositions légales sur la médiation ainsi que la convention elle-même en faisant état du contenu de cette médiation qui pourtant est couvert par une confidentialité stricte.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, l’ASL RESIDENCE MARVEYRE et la SAS CE IMMOBILIER demandent au tribunal de :

— Débouter Monsieur [W] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur [W] [X] à payer à l’ASL RESIDENCE MARVEYRE la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Monsieur [W] [X] à payer à l’ASL RESIDENCE MARVEYRE la somme de 10 000 euros le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [W] [X] à payer au cabinet C&E IMMOBILIER la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Monsieur [W] [X] à payer au cabinet C&E IMMOBILIER la somme de 10 000 euros le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [W] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Ils évoquent que la délibération n° 9 a bien été adoptée par une majorité des deux tiers représentant les deux tiers des superficies divises ayant participé ou exprimé leur vote, conformément au 3° de l’article 13 des statuts de l’ASL RESIDENCE MARVEYRE.

Ils ajoutent que Monsieur [X] a émis une série de conditions et d’exigences pour participer à la médiation et que son acharnement à attaquer toutes les assemblées générales constitue une procédure abusive.

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 19 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

Aux termes de l’article 9 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, l’association syndicale libre est administrée par un syndicat qui règle par délibération les affaires de l’association. Le fonctionnement de l’assemblée générale, réunissant l’ensemble des propriétaires membres de l’association, est organisé par les statuts. Une assemblée générale est considérée comme irrégulière, donc susceptible d’encourir l’annulation, dès lors que les statuts n’ont pas été respectés, aucun grief n’étant à établir.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées qu’un cahier des charges concernant l’ASL RESIDENCE MARVEYRE a été établi le 17 avril 2002 devant notaire, ayant pour objet de fixer les règles contractuelles et les servitudes imposées dans l’ensemble immobilier, de définir les équipements communs, les services d’intérêt collectif ainsi que la répartition des charges y afférentes, et d’établir le cadre juridique dans lequel seront assurées la création, la propriété des équipements communs et la prise en charge des services d’intérêt collectif.

L’article 27 du cahier des charges dispose concernant les clôtures sur voie, à l’intérieur de l’ensemble immobilier, que tout propriétaire de jardin privatif pourra réaliser une clôture de type muret de soubassement de 0,40 à 0,60 de hauteur, enduit de couleur uniforme, surmonté d’une clôture en panneau rigide à maille soudée rectangulaire de couleur blanche, l’ensemble ne devant pas dépasser une hauteur de 2 mètres, et pouvant être doublé d’une haie végétale. Concernant les clôtures entre lots privatifs, à l’intérieur de l’ensemble immobilier, l’article 27 ajoute que tout propriétaire de jardin pourra réaliser une clôture grillagée en maille soudée sur piquet métallique pour une hauteur de 1,50 mètre, pouvant être doublée d’une haie végétale.

Les articles 29 et 30 du même cahier des charges prévoient que les règles posées par le cahier sont d’intérêt privé, que leur respect est assuré par l’association syndicale et qu’elles peuvent être modifiées par décision de l’assemblée générale de l’association syndicale, suivant ce qui est précisé dans les statuts.

Les statuts applicables à l’ASL RESIDENCE MARVEYRE ont été modifiés le 25 février 2016. L’article 3-5 3° des statuts précise que « lorsque l’assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modification des présents statuts ou du cahier des charges de droit privé, ses décisions sont valablement prises par les deux tiers au moins des voix des colotis (présents ou représentés ou non) détenant ensemble les deux tiers au moins des superficies divises qui représentent un total de 16402 m² ».

L’article 3-4 mentionne que chacune des 22 villas dispose d’une voix, le bâtiment collectif A dispose de 22 voix, le bâtiment collectif B dispose de 22 voix et le bâtiment collectif C-D-E dispose de 22 voix, soit un total de 88 voix.

Il n’est pas contesté que ces statuts ont été régulièrement publiés.

Les colotis ont rejeté, lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2019, par une résolution n°4, l’actualisation du cahier des charges, portant notamment sur les clôtures, portails et volets roulants. Ils ont en revanche adopté, en résolution n°9, l’installation d’une clôture en panneaux gris, à la demande de M. et Mme [Z], à la majorité de 31 voix sur 88, représentant 5 473 m² sur la surface totale de 16 402 m².

Les défendeurs ne contestent pas que l’adoption de cette résolution constitue une modification du cahier des charges, en ce que la clôture en panneaux gris ne correspond ni à un muret de soubassement surmonté d’une clôture en panneau rigide à maille soudée rectangulaire de couleur blanche, ni à une clôture grillagée en maille soudée sur piquet métallique.

Il en résulte que cette résolution contrevient manifestement aux dispositions du cahier des charges expressément visé par les statuts.

Or, cette modification du cahier des charges n’a pas été adoptée à la majorité des deux tiers au moins des voix des l’ensemble des colotis (présents ou représentés ou non lors de l’assemblée, soit tous les colotis) détenant ensemble les deux tiers au moins des superficies divises. En effet, cette résolution a été adoptée à la majorité de 31 voix sur 88, représentant 5 473 m² sur la surface totale de 16 402 m², au lieu de 58,6 voix sur 88 minimum, représentant 10 934,66 m² minimum, tel qu’imposé par les statuts.

En conséquence, la violation des statuts justifie l’annulation de la délibération n°9 de l’assemblée générale du 12 décembre 2019.

Par ailleurs, aux termes de l’article 131-14 du code de procédure civile, les constatations du médiateur et les déclarations qu’il recueille ne peuvent être ni produites ni invoquées dans la suite de la procédure sans l’accord des parties, ni en tout état de cause dans le cadre d’une autre instance.

L’article 21-3 de la loi du 8 février 1995 dispose que sauf accord contraire des parties, la médiation est soumise au principe de confidentialité. Les constatations du médiateur et les déclarations recueillies au cours de la médiation ne peuvent être divulguées aux tiers ni invoquées ou produites dans le cadre d’une instance judiciaire ou arbitrale sans l’accord des parties.

Il est fait exception aux alinéas précédents dans les deux cas suivants :

a) En présence de raisons impérieuses d’ordre public ou de motifs liés à la protection de l’intérêt supérieur de l’enfant ou à l’intégrité physique ou psychologique de la personne ;

b) Lorsque la révélation de l’existence ou la divulgation du contenu de l’accord issu de la médiation est nécessaire pour sa mise en œuvre ou son exécution.

Lorsque le médiateur est désigné par un juge, il informe ce dernier de ce que les parties sont ou non parvenues à un accord.

L’atteinte à l’obligation de confidentialité de la médiation impose que les pièces produites sans l’accord de la partie adverse, soient, au besoin d’office, écartées des débats par le juge.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les défendeurs font état dans leurs écritures des raisons pour lesquelles la médiation proposée par le juge de la mise en état a échoué.

S’il est incontestable que la divulgation de ces informations au cours de la présente procédure judiciaire constitue une faute de la part de l’ASL et du cabinet C&E IMMOBILIER, M. [X] ne démontre l’existence d’aucun préjudice et notamment d’aucune atteinte à sa « crédibilité » ou à ses relations avec les autres colotis, d’autant plus que sa demande principale a été accueillie.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

S’agissant enfin de la demande indemnitaire formulée par l’ASL et le cabinet C&E IMMOBILIER au titre de la procédure abusive, elle ne peut être que rejetée, en l’état de l’annulation prononcée. En outre, les défendeurs ne produisent ni les autres assignations délivrées par M. [X] ni leur issue judiciaire et ne démontrent donc l’existence d’aucun acharnement procédural. La demande de dommages et intérêts formulées par l’ASL et le cabinet C&E IMMOBILIER sera donc rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE et le cabinet C&E IMMOBILIER succombant, ils supporteront les dépens et seront condamnés à payer à Monsieur [W] [X] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

ORDONNE l’annulation de la délibération n°9 de l’assemblée générale de l’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE en date du 12 décembre 2019,

DEBOUTE Monsieur [W] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la violation du principe de confidentialité contenu dans la convention de médiation et au titre de son préjudice moral,

DEBOUTE l’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE et le cabinet C&E IMMOBILIER de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive et des frais irrépétibles,

CONDAMNE l’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE et le cabinet C&E IMMOBILIER aux dépens,

CONDAMNE l’Association Syndicale Libre RESIDENCE MARVEYRE et le cabinet C&E IMMOBILIER à verser à Monsieur [W] [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 21 janvier 2025.

Le Greffier Le Président