RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00337 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3I3

MINUTE N° :2025/

Notification

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à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

[Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice, LOGER

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [G] [S] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [G] [S] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X], propriétaires des lots n°1, n°54 et n°53 de la résidence "[7]" située [Adresse 3], sont redevables de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société LOGER, les a assignés, par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

3426,76 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 (selon le détail suivant : 3179,01 euros pour les charges de copropriété impayées – 247,75 euros pour les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006) outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;2500 euros à titre de dommages et intérêts,1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES OEILLETS », représenté par son syndic, la société LOGER, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance au titre des charges impayées à la somme de 3548,49 euros et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement au profit de Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X], faisant état d’une reprise des paiements par ces derniers (400 euros le 2 septembre 2024).

Monsieur [I] [G] [S] [X] (cité à personne) et Madame [N] [G] [S] [X] (citée à domicile) n’ont pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES OEILLETS » produit notamment à l’appui de sa demande :

le contrat de syndic conclu pour la période du 21 décembre 2021 au 20 décembre 2024 ;les appels de fonds et décomptes de charges pour la période courant du 1er février 2022 au 31 octobre 2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2021 et 21 décembre 2021, la convocation des défendeurs à l’assemblée générale du 9 mars 2023 et le procès-verbal de cette assemblée générale, aux termes duquel les comptes de l’exercice 2021-2022 ont été approuvés, le budget prévisionnel de l’exercice 2022-2023 a été maintenu, le budget provisionnel 2023-2024 a été voté, ainsi que des provisions spéciales pour travaux ;une mise en demeure par avocat du 29 novembre 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception, retournée à l’expéditeur ;un décompte arrêté au 2 septembre 2024.

Il ressort de ces éléments que la dette de Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X] à l’égard du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 2 septembre 2024 et comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement, s’élève à la somme de 3000,74 euros, déduction faite des frais des mises en demeures à hauteur de 85 euros dès lors qu’il n’est pas justifié de l’envoi de ces courriers, des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 162,75 euros et des frais de « constitution dossier avocat » à hauteur de 300 euros, compris dans les frais irrépétibles.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément justifiant l’extinction de leur obligation, de sorte qu’il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES OEILLETS », avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024, date de l’assignation, faute d’élément au dossier justifiant de la réception par les défendeurs de la mise en demeure par avocat adressée préalablement, ou de toute autre mise en demeure. La capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée faute de motif invoqué au soutien de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au regard de la carence sans motif légitime de Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X] dans le paiement des charges et des travaux de copropriété, il y a lieu de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES OEILLETS », représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte que Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X] présentent manifestement une situation financière obérée depuis la fin d’année 2021. Pour autant, une reprise des paiements est constatée en septembre 2024 à hauteur de 400 euros.

Au regard de ces éléments et de l’accord du demandeur, il convient de leur accorder des délais de paiement sur une durée de 12 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X], succombant à l’instance, supporteront les entiers dépens et seront condamnés à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES OEILLETS », représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 3000,74 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, somme arrêtée au 2 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 28 août 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X] la faculté d’apurer la dette en 12 mensualités de 250 euros et une dernière mensualité correspondant au solde de la somme due, à verser au plus tard le 15 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X] de respecter les modalités de ces délais de paiement, ou à défaut de paiement des charges et provisions courantes, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES OEILLETS », représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES OEILLETS », représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES OEILLETS », représenté par son syndic, la société LOGER, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [G] [S] [X] et Madame [N] [G] [S] [X] au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE