TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

N° RG 25/00881 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L5I3

Ordonnance du 24 Novembre 2025

N°: 25/33

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[W] [T]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à OPH ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 24 Novembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Mme [Z] [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [W] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2000, l’Office Public d’HLM de la ville de [Localité 10], à laquelle vient aux droits l’établissement ARCHIPEL HABITAT, a donné à bail Madame [T] [W] un bien situé [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle de 1225,33 francs, incluant les provisions pour charges.

Arguant une impossibilité d’accéder au domicile pour réaliser des travaux pour réparer une fuite d’eau, le bailleur a sollicité auprès du juge des contentieux de la protection une autorisation aux fins de fixer le jour et l’heure c où le requérant pourra présenter ses demandes.

Le 13 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a autorisé ARCHIPEL HABITAT à assigner Madame [T] à l’audience du 21 novembre 2025 à 10h.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025 délivré à étude, ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Madame [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande à la juridiction de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond mais d’ores et déjà de :

— Autoriser Archipel Habitat à pénétrer dans le logement de Mme [T] [W] sis [Adresse 1], sans délai, en présence d’un commissaire de justice et de l’entreprise mandatée par Archipel Habitat, si nécessaire avec le concours de la force publique afin de procéder au désencombrement du logement de Mme [T] [W] et ce, autant de fois nécessaire jusqu’à désencombrement total du logement.

— Autoriser Archipel Habitat à pénétrer dans le logement de Mme [T] [W] sis [Adresse 1], sans délai, en présence d’un commissaire de justice et de l’entreprise mandatée par Archipel Habitat, si nécessaire avec le concours de la force publique afin de procéder à la réparation de la fuite d’eau et ce, autant de fois que nécessaire jusqu’à la réparation complète de la fuite ;

— Condamner Madame [T] [W] à payer :

* la somme de 195,43€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 12 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation

* la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* les entiers dépens, en ce compris le coût des deux sommations et du constat, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, ARCHIPEL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il est énoncé que les pompiers qui sont intervenus dans le logement ont constaté un encombrement très important du logement, qu’il y a un syndrome de Diogène, que la fuite d’eau continue de s’aggraver. Sur interrogation du juge, il est précisé que le constat d’intervention des pompiers a été sollicité mais qu’ils ne l’ont pas reçu.

Madame [T] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le juge des contentieux de la protection a mis dans les débats la disproportion de la demande face au droit de propriété de Madame [T] [W]. Le bailleur a mentionné que la demande était formulée sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du règlement intérieur signé par la locataire lors de l’entrée dans le logement, que le comportement ne respecte pas ces conditions.

L’affaire est mise en délibéré au 24 novembre 2025 à 14 heures ;

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que : Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I) Sur la demande de pénétration dans le logement aux fins de réparation de la fuite d’eau et aux fins de désencombrement

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.  » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

Il est mentionné dans les obligations de sécurité et de salubrité du contrat de bail que le locataire « laissera pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur sur justification de leur qualité » « il jouira paisiblement du logement » (point 3 des obligations générales du bailleur et du locataire )

En l’espèce, le bailleur produit un constat de commissaire de justice du 10 octobre 2025 dans lequel il est constaté la présence d’auréoles brunes s’apparentant à des infiltrations d’eau dans l’appartement au dessous de celui de Madame [T] ainsi que l’appartement situé deux étages en dessous de celui de la défenderesse. Dans l’appartement situé trois étages au dessous de celui de Madame [T], il est constaté que la tapisserie est légèrement boursouflée au niveau de l’extrémité supérieure du mur et le locataire a indiqué avoir subi un dégât des eaux.

Le commissaire de justice mentionne avoir toqué et sonné à l’appartement occupé par Madame [T] [W], en vain.

Le bailleur verse aux débats la sommation du 9 octobre 2025 faite à Madame [T] de prendre contact avec le bailleur pour procéder aux réparations, en vain selon les déclarations du bailleur. Madame [T] n’a pas comparu à l’audience pour faire valoir ses observations.

Ces éléments sont suffisants pour démontrer l’existence d’une fuite d’eau émanant de l’appartement de Madame [T] et l’absence de réponse et de démarches de la locataire pour mettre fin aux troubles.

Dans ces conditions, alors même le locataire est tenu de permettre la réalisation des travaux nécessaires à l’entretien du logement, il sera fait droit à la demande du bailleur de pouvoir pénétrer dans le logement pour procéder à la réparation de la fuite d’eau.

Concernant le désencombrement, le commissaire de justice n’a pas pénétré dans le logement et n’a donc pas constaté un encombrement évoqué. Le bailleur produit une demande de compte rendu de sortie de secours du 20 octobre 2025. Le document ne mentionne nullement le déroulé de l’intervention des pompiers et aucun élément ne vient corroborer les déclarations d’ARCHIPEL HABITAT sur le fait qu’il y aurait « un encombrement massif du logement ».

Le bailleur ne rapporte donc pas la preuve d’un manquement contractuel de la part de Madame [T] qui rendrait nécessaire d’autoriser des opérations de désencombrement de son logement.

La demande d’ARCHIPEL HABITAT d’être autorisé à pénétrer dans le logement pour procéder aux opérations de désencombrement sera donc rejetée.

II) Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il est mentionné sur le relevé une somme au débit de Madame [T] à hauteur de 440,05€ au 14 novembre 2025

Il est constaté que le bailleur facture des frais de « rectification période » de trois fois 17,61€ et deux fois 13,62€ sans en justifier la nature ni le fondement alors qu’ils ne sont pas prévus au contrat. Ces sommes seront déduites du montant réclamé pour un montant total de 80,07€

Les montants de sommation, de débours et de pv de constat, qui ne constituent pas une dette de loyer et de charge, seront traités dans le cadre des dépens de la présente procédure et seront déduits des sommes sollicitées pour un montant total de 244,62€

De plus, le montant initial du loyer était de 1225,33 francs, soit la somme totale de 186,80€ (1225,33/6,55957). Il est constaté que le montant des échéances mensuelles varie de manière irrégulière entre 88,98€ et 105,58€, avec une échéance de 380,54€ en février 2025. Le bailleur ne justifie pas le calcul de l’indexation qui aurait été éventuellement appliqué, ni les raisons pour lesquelles le montant de l’échéance de février 2025 est plus de quatre fois supérieure à celui de janvier et mars 2025 qui sont tous deux de 89,89€. Dans ces conditions, il convient d’appliquer strictement le contrat que le bailleur produit aux débats et de soustraire les sommes supérieures à celles prévues initialement contractuellement, soit la somme de 193,74€ (380,54-186,80).

Au total, Madame [T] est donc créditrice d’une somme de 78,38€ au 14 novembre 2025.

En conséquence, la demande du bailleur de voir condamner la locataire au règlement de la somme de 195,43€ au titre des loyers et charges dus au 14 novembre 2025 sera rejetée.

VI. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [W] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l’assignation du 17 novembre 2025,

Il est sollicité que Madame [T] soit condamnée à régler les dépens de la sommation d’avoir à cesser et respecter les dispositions du bail émise le 22 mai 2025. Alors même qu’il n’a été fait droit uniquement aux demandes en lien avec la fuite d’eau et non pas celle en lien avec les déchets sur le palier de porte de Madame, la sommation du 22 mai 2025 ne sera pas mise à la charge de Madame [T]. Concernant le PV de constat, il s’agit d’un mode de preuve choisi par le demandeur non imposé par la loi ou le règlement dans le cadre de la présente procédure qui ne constitue pas un dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et qui ne sera donc pas mis à la charge du défendeur.

En revanche, la sommation du 9 octobre 2025 ayant eu pour but de faire procéder aux réparations en urgence, en vain, alors qu’une mise en demeure était indispensable, Madame [T] [W] devra en supporter les frais.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir ARCHIPEL HABITAT, Madame [T] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent, vu l’urgence et par provision,

AUTORISONS Archipel Habitat à pénétrer dans le logement de Mme [T] [W] sis [Adresse 1], sans délai, en présence d’un commissaire de justice et de l’entreprise mandatée par Archipel Habitat, si nécessaire avec le concours de la force publique afin de procéder à la réparation de la fuite d’eau et ce, autant de fois que nécessaire jusqu’à la réparation complète de la fuite ;

REJETONS la demande d’autorisation d’Archipel Habitat à pénétrer dans le logement de Mme [T] [W] sis [Adresse 1], sans délai, en présence d’un commissaire de justice et de l’entreprise mandatée par Archipel Habitat, si nécessaire avec le concours de la force publique afin de procéder au désencombrement du logement de Mme [T] [W] et ce, autant de fois nécessaire jusqu’à désencombrement total du logement ;

REJETONS la demande d’ARCHIPEL HABITAT de voir condamner Madame [T] à lui verser une provision de 195,43€ au titre des charges et loyers dus au 12 novembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation du 17 novembre 2025 et de la sommation de commissaire de justice du 9 octobre 2025 ;

DISONS que ARCHIPEL HABITAT supportera les frais de sommation du commissaire de justice du 22 mai 2025 et le procès verbal de constat du commissaire de justice du 10 octobre 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 novembre 2025, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,