RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00100 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAHR

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] REP/ SON SYNDIC LA SARL VITRY

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne MICHEL-TECHER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [P] [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Mars 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P], propriétaires des lots n° 28 (appartement) et 3 (cellier) de la résidence [Adresse 7] située au [Adresse 2], sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société VITRY, les ont fait assigner, par des actes de commissaire de justice séparés des 23 janvier et 4 février 2025, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4.691,05 euros arrêtée au 10 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.582,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la prise en charge exclusive par les défendeurs de tous les frais générés par la présente procédure ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 3 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la société VITRY, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement convoqués par des actes de commissaire de justice des 23 janvier et 4 février 2025 délivrés à l’étude, Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P] ne se sont pas présentés, ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de deux mois à compter de la notification des décisions.

En outre, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont ceux qui sortent de la gestion courante du syndic et qui traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas des frais de « transmission du dossier à l’huissier », des frais de « transmission du dossier à l’avocat » ou des frais de suivi contentieux, et ce, quand bien même ces frais sont prévus par le contrat de syndic, dès lors que les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat conclu entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] produit notamment à l’appui de sa demande :

— le contrat de mandat du syndic conclu le 2 novembre 2023 pour une durée de trois ans du 19 novembre 2023 au 18 novembre 2026 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 octobre 2020, 23 novembre 2021, 8 novembre 2022, 2 novembre 2023 et 29 octobre 2024 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les années 2020 à 2024 ;

— la répartition des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024 ;

— des mises en demeure des 27 janvier 2023, 23 février 2024 et 27 août 2024 ;

— un commandement de payer les charges de copropriété du 30 octobre 2023 pour un montant de 2.582,64 euros ;

— un décompte arrêté au 12 décembre 2024.

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P], arrêtée au 12 décembre 2024, s’élève à la somme de 4.661,05 euros, déduction faite des frais de 30 euros correspondant à la mise en demeure du 17 juin 2022 qui n’est pas produite.

Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P], non comparants, n’apportant aucun élément justifiant l’extinction de leur obligation, il y a lieu de les condamner solidairement à payer au [Adresse 11] [Adresse 7], représenté par son syndic, la société VITRY, la somme de 4.661,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 12 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.582,64 euros et à compter du 4 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus de la somme due.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appert à la lecture du décompte produit que Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P] ne sont pas réguliers dans le paiement de leurs charges de copropriété depuis l’année 2020 et qu’ils n’effectuent plus aucun règlement depuis le 12 octobre 2021.

La carence systématique et sans motif légitime de Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P], succombant à l’instance, supporteront les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] pour obtenir paiement de la somme due, Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [G] [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la société VITRY, la somme de 4.661,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 12 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 sur la somme de 2.582,64 euros et à compter du 4 février 2025 pour le surplus de la somme due.

CONDAMNE in solidum Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la société VITRY, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum Madame [G] [P] [V] et Monsieur [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la société VITRY, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [G] [P] [V] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE