TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Mars 2026

N° R.G. : N° RG 20/08444 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WE2X

N° Minute :

AFFAIRE

Société MEDIAOCEAN LLC

C/

Société SELECTINVEST 1

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société MEDIAOCEAN LLC,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Amaury SONET de la SELEURL NOVELTY LAW, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C386

DEFENDERESSE

Société SELECTINVEST 1

SAS LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie LATIEULE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2259

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors de l’audience : Nadia TEFAT

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mars 1997, la société Compagnie Parisienne Immobilière de Location (COPIL), aux droits de laquelle vient la société Selectinvest 1, a donné à bail commercial à la société Donovan Data System Inc., aux droits de laquelle vient désormais la société Mediaocean LLC, des locaux à usage de bureaux ainsi que neuf emplacements de stationnement, sis, [Adresse 1] à, [Localité 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 1997, pour se terminer le 31 mars 2006.

Ce bail a été renouvelé suivant avenant du 25 septembre 2007, puis par avenant du 4 mai 2016 pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er avril 2016.

Dans le courant du mois de juin 2020 des négociations se sont engagées entre les parties sur les conditions d’une résiliation anticipée du bail, sollicitée par la société Mediaocean LLC dans le contexte de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19.

Suivant acte du 3 novembre 2020 la société Mediaocean LLC a fait assigner la société Selectinvest 1 devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement, à titre principal, de voir déclarer caduc au 17 mars 2020 le bail signé le 4 mai 2016, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation dudit bail à la date du 31 décembre 2020.

Par exploit d’huissier de justice du 18 mars 2021 la société Mediaocean LLC a donné congé des lieux loués pour le 31 mars 2022, date à laquelle elle a effectivement restitué les locaux.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 juillet 2022 la société Mediaocean, au visa de l’article 1131 ancien du code civil et de la théorie de l’abus de droit, demande au tribunal de :

JUGER la société MEDIAOCEAN LLC recevable en ses demandes ;

A titre principal

JUGER caduc, au 17 mars 2020, le bail commercial en date du 4 mai 2016 conclu entre la société SELECTINVEST 1 et la société MEDIAOCEAN LLC ;

CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 à rembourser à la société MEDIAOCEAN LLC l’ensemble des sommes indûment versées à partir du 17 mars 2020 au titre du bail commercial en cours, à savoir la somme de 57.639 euros, arrêtée au 31 octobre 2020, à parfaire ;

A titre subsidiaire

PRONONCER la résiliation du bail commercial en date du 4 mai 2016 conclu entre la société SELECTINVEST 1 et la société MEDIAOCEAN LLC, avec effet au 31 décembre 2020 ;

CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 à rembourser à la société MEDIAOCEAN LLC toutes les sommes indûment versées à partir du 1 er janvier 2021 au titre du bail commercial en cours et ce jusqu’à la date du jugement à intervenir,

ORDONNER le paiement, par la société MEDIAOCEAN LLC à la société SELECTINVEST 1, d’une indemnité de résiliation hors taxes équivalent à la somme de 38.508,70 euros, correspondant à 1/3 du montant total du loyer hors taxes et hors charges restant dû pour la période allant du 1 er janvier 2021 au 31 mars 2022 ;

ORDONNER la compensation entre la créance de sommes indues à partir du 1 er janvier 2021 au titre du bail commercial en cours et la créance au titre de l’indemnité de résiliation (38.508,70 euros) ;

En toute hypothèse

DEBOUTER la société SELECTINVEST 1 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 à restituer à la société MEDIAOCEAN LLC son dépôt de garantie au jour de la restitution des clés et des locaux ;

CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 à verser à la société MEDIAOCEAN LLC la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 aux entiers dépens ;

JUGER qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans l’intervalle, par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2021, la société Mediaocean a élevé un incident, sollicitant du juge de la mise en état qu’il ordonne le séquestre judiciaire, « jusqu’à la date à laquelle la décision à venir sera devenue définitive », des sommes par elle versées au titre du bail commercial à compter du 17 mars 2020, et qu’il nomme en qualité de séquestre le séquestre judiciaire de l’Ordre des Avocats de, [Localité 5] ou d’office tel autre séquestre qu’il lui plaira pour recevoir lesdites sommes.

Par conclusions d’incident n°2, notifiées par voie électronique le 10 mai 2022, la société Mediaocean a modifié ses demandes, ne sollicitant plus le séquestre des sommes par elle versées que « jusqu’à la date de la décision du Juge de la mise en état à intervenir ».

La société Selectinvest 1 n’a jamais conclu sur cet incident et celui-ci n’a pas fait l’objet d’une fixation par le juge de la mise en état.

Par dernières écritures au fond notifiées par voie électronique le 11 octobre 2022 la société Selectinvest 1 demande au tribunal de :

DECLARER la société MEDIAOCEAN irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes dirigées contre la société SELECTINVEST 1 ;

DEBOUTER la société MEDIAOCEAN de l’intégralité de ses demandes, formulées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire ;

A titre subsidiaire et reconventionnel et si par improbable le Tribunal jugeait caduc le bail à la date du 17 mars 2020 ou prononçait sa résiliation à effet du 31 décembre 2020 :

CONDAMNER la société MEDIAOCEAN au paiement d’une indemnité d’occupation exigible à compter, soit du 17 mars 2020, soit du 31 décembre 2020 et jusqu’à la libération des lieux par MEDIAOCEAN intervenue le 31 mars 2022, correspondant au montant du dernier loyer courant indexé dans les conditions du bail, et augmenté des charges et accessoires, et correspondant aux sommes effectivement versées par MEDIAOCEAN à SELECTINVEST 1 au titre de sa période d’occupation des lieux ;

DEBOUTER la société MEDIAOCEAN de ses demandes de remboursement des sommes versées à SELECTINVEST 1 au titre de période d’occupation des lieux, et de fixation d’une indemnité de résiliation anticipée ;

En tout état de cause

CONDAMNER la société MEDIAOCEAN à verser à la société SELECTINVEST 1 une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société MEDIAOCEAN aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par Maitre Sophie LATIEULE, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DONNER ACTE à la société SELECTINVEST 1 de son intention de répondre à l’incident soulevé par MEDIAOCEAN devant le juge de la mise en état, pour lequel aucun calendrier n’a encore été fixé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2022 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 14 novembre 2023, a été reportée à deux reprises et, en dernier lieu, au 16 décembre 2025, en raison du départ de plusieurs magistrats non remplacés de la 8e chambre.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité des demandes de la société Mediaocean LLC

Aux termes du dispositif de ses dernières écritures, la société Selectinvest 1 demande au tribunal de déclarer la société Mediaocean LLC irrecevable en toutes ses demandes dirigées contre elle. A cet effet, et à l’issue de la partie « Discussion » de ses conclusions consacrée à la demande de résiliation du bail elle fait valoir, « A titre surabondant », que les demandes formulées par la société Mediaocean LLC sont irrecevables dès lors que le tribunal n’est pas compétent pour « prononcer la résiliation amiable et anticipée du bail » ni pour « ordonner le paiement d’une indemnité de résiliation anticipée et en fixer le montant à 38.508,70 euros » qui relèvent de la seule liberté contractuelle des parties.

La société Mediaocean conclut pour sa part à la recevabilité de ses demandes quand bien même elle a délivré congé à effet du 31 mars 2022 et que la restitution des locaux a eu lieu. Elle explique que ledit congé a été donné « sous réserve du résultat de la procédure en cours » et que l’objet de la présente procédure est précisément de se prononcer sur la caducité ou la résiliation du bail. Elle fait encore valoir qu’un accord ferme existait sur le principe de la résiliation anticipée et le montant de l’indemnité de résiliation de sorte qu’il convient simplement pour le juge d’entériner ce qui a été convenu entre les parties.

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur la recevabilité des demandes de la société Mediaocean LLC.

La société Selectinvest sera donc déclarée irrecevable en sa demande et corrélativement les demandes de la société Mediaocean LLC seront déclarées recevables.

II. Sur la demande de la société Selectinvest 1 de lui " Donner acte (…) de son intention de répondre à l’incident " soulevé par la société Mediaocean devant le juge de la mise en état

Dans le dispositif de ses dernières écritures la société Selectinvest 1 demande à ce qu’il soit donné acte de son intention de répondre à l’incident soulevé par la société Mediaocean LLC devant le juge de la mise en état.

Aux termes de l’article 768, alinéa2, du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de l’article 789, 4° du même code le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner des mesures provisoires.

Aux termes de l’article 803 du même code l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

***

En l’espèce, la société Selectinvest 1 ne soulève aucun moyen au soutien de sa demande de sorte qu’elle en sera déboutée.

Au surplus, d’une part, cette « réponse » à l’incident supposerait une révocation de l’ordonnance de clôture, laquelle n’est pas sollicitée en l’espèce et n’a pas lieu d’être ordonnée d’office en l’absence de cause grave, d’autre part, l’incident doit être considéré comme sans objet au jour du présent jugement dans la mesure où un séquestre, qui est une mesure provisoire, ne se conçoit plus lorsque la décision au fond est rendue de sorte qu’il serait contradictoire de donner acte à la société Selectinvest 1 de son intention de répondre audit incident aux termes de la présente décision.

III. Sur la demande de caducité du bail commercial formée par la société Mediaocean LLC, ses conséquences et les demandes formées à titre subsidiaire et reconventionnel par la société Selectinvest 1

La société Mediaocean LLC demande au tribunal de constater la caducité au 17 mars 2020 du bail commercial conclu le 4 mai 2016 et en conséquence de condamner la société Selectinvest 1 à lui rembourser l’ensemble des sommes indûment versées à compter de cette date, soit la somme de 57.639 euros arrêtée au 31 octobre 2020, à parfaire. Elle fait valoir, sur le fondement de l’ancien article 1131 du code civil, en vigueur à la date de conclusion du bail commercial, que la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 a fait disparaître la cause de ses obligations contractuelles à compter du 17 mars 2020, sans que sa bailleresse ne puisse opposer que cette crise ne lui est pas imputable. Elle précise que le changement de circonstances économiques a eu pour effet de rendre excessivement onéreuse l’exécution de ses engagements, de déséquilibrer le contrat et de la priver de toute contrepartie réelle.

La société Selectinvest 1 s’oppose à ces demandes. Elle soutient que le bail signé le 4 mai 2016 ne se trouve pas dépourvu de cause par suite de la crise sanitaire, ce point ayant été définitivement tranché par les arrêts de principe de la Cour de cassation du 30 juin 2022. Elle précise que les locaux sont restés à disposition de sa locataire de sorte qu’elle a respecté son obligation de délivrance. Elle ajoute que le loyer n’a subi aucune augmentation sur la période et que l’économie du contrat ne s’en est dès lors pas trouvée modifiée. A titre subsidiaire et reconventionnel, dans l’hypothèse où le tribunal prononcerait la caducité du bail à la date du 17 mars 2020, la société Selectinvest 1 demande la condamnation de la société Mediaocean LLC à lui verser une indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’au 31 mars 2022, date de libération effective des lieux par cette dernière, égale au montant du dernier loyer courant indexé dans les conditions du bail, augmenté des charges et accessoires, et correspondant aux sommes effectivement versées sur la période. Elle sollicite également que la société Mediaocean LLC soit déboutée de sa demande de remboursement des sommes versées au titre de la période d’occupation des lieux.

***

Aux termes de l’ancien article 1131 du code civil, applicable aux faits de l’espèce, “l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet”.

La disparition de la cause d’un engagement à exécution successive entraîne sa caducité (Civ. 1ère, 30 octobre 2008, n°07-17.646).

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle.

La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.127 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de la jurisprudence antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, dans aucun cas il n’appartient aux tribunaux, quelque équitable que puisse leur paraître leur décision, de prendre en considération le temps et les circonstances pour modifier les conventions des parties et substituer des clauses nouvelles à celles qui ont été librement acceptées par les contractants (Civ., 6 mars 1876, Canal de, [Localité 6]). Toutefois, l’évolution des circonstances économiques peut avoir pour effet de déséquilibrer l’économie générale du contrat tel que voulu par les parties lors de sa signature et de priver de toute contrepartie réelle l’engagement souscrit par l’une d’elle, ce qui est de nature à rendre sérieusement contestable l’exécution de son obligation (Com. 29 juin 2010, n°09-67-369, Soffimat).

***

En l’espèce, en application de la jurisprudence susmentionnée du 30 juin 2022, il est constant que la société Mediaocean LLC ne saurait se prévaloir du défaut de délivrance des lieux loués par la société Selectinvest 1 durant la période de crise sanitaire pour justifier de la perte de cause de ses propres obligations contractuelles et partant de la caducité du contrat de bail, les locaux étant restés à sa disposition durant toute la période.

Par ailleurs, si le changement de circonstances économiques exceptionnelles ayant pour effet de déséquilibrer l’économie générale du contrat a pu être jugée susceptible de priver de toute contrepartie réelle l’engagement souscrit par l’une des parties et partant être de nature à rendre sérieusement contestable l’exécution de son obligation, il n’en reste pas moins que le principe est demeuré, avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 et l’introduction dans le code civil de l’article 1195, celui de l’absence de prise en compte de l’imprévision dans les relations contractuelles.

En outre, il n’est pas établi en l’espèce que les engagements de la société Mediaocean LLC aient été privés de contrepartie dès lors que les locaux sont restés à sa disposition et qu’elle admet elle-même avoir pu recourir au télétravail, étant par ailleurs relevé que l’ensemble des acteurs économiques, et non seulement les preneurs à bail, ont été affectés par la crise sanitaire de 2020.

Enfin, il ressort des pièces versées aux débats comme des conclusions des parties que des négociations se sont engagées quant à une résiliation anticipée du contrat de bail, à la demande de la société Mediaocean LLC.

De ces constatations il résulte que les obligations de la société Mediaocean LLC, d’user de la chose louée et de payer le loyer, étaient bien causées durant la période considérée de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de voir prononcer la caducité du contrat de bail du 4 mai 2016 et consécutivement de sa demande de remboursement des sommes versées à compter du 17 mars 2020.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires et reconventionnelles de la société Selectinvest 1.

IV Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail commercial formée par la société Mediaocean LLC, ses conséquences et les demandes formées à titre subsidiaire et reconventionnel par la société Selectinvest 1

A titre subsidiaire, la société Mediaocean LLC demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail commercial à effet au 31 décembre 2020 et de condamner la société Selectinvest 1 à lui rembourser toutes les sommes indûment versées à partir du 1er janvier 2021 jusqu’à la date du jugement à intervenir. Elle demande par ailleurs à être condamnée à verser à la société Selectinvest 1 une indemnité de résiliation hors taxes équivalente à la somme de 38.508,70 euros correspondant au tiers du montant total du loyer hors taxes et hors charges restant dû pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2022, et que la compensation entre les créances réciproques soit ordonnée. Elle fait valoir qu’en soumettant la résiliation amiable et anticipée du bail à des conditions excessives et inacceptables (recherche d’un repreneur par la société Mediaocean LLC, concomitance entre la résiliation du bail et la conclusion du nouveau, prise en charge par la société Mediaocean LLC des travaux des locaux loués et des mesures d’accompagnement financières du repreneur, négociation par la société Mediaocean LLC des clauses du nouveau bail) la société Selectinvest 1 a abusé de son droit de refuser la résiliation anticipée du bail commercial. Elle explique qu’un tel abus lui cause nécessairement un préjudice. Elle expose ainsi qu’un accord sur le principe d’une résiliation amiable était acquis entre les parties dès le 31 décembre 2020, que l’obstruction abusive est sanctionnée en jurisprudence par la validation de l’acte litigieux et que des frais supplémentaires ont dû être supportés au titre des loyers pour la période postérieure au 1er janvier 2021. Elle sollicite que soit prononcée la résiliation du bail au 31 décembre 2020 à titre de réparation en nature de son préjudice.

La société Selectinvest 1 s’oppose à ces demandes. Elle fait valoir que le contrat constitue la loi des parties et qu’il n’est pas possible à l’une d’elle d’en modifier unilatéralement les conditions, serait-ce au motif d’un changement économique. Elle ajoute qu’en vertu de l’article L. 145-4 du code de commerce le preneur dispose d’une faculté de résiliation triennale mais non d’un droit à résiliation anticipée, celle-ci devant résulter d’une négociation libre entre preneur et bailleur, dépourvue d’obligation de résultat. Elle soutient enfin que la Cour de cassation définit l’abus de droit comme la faute consistant à exercer son droit sans intérêt pour soi-même et dans le dessein de nuire à autrui. Elle explique qu’en l’espèce, elle a accepté d’entamer, sans engagement de résultat et alors qu’elle n’y était pas obligée, une discussion avec la société Mediaocean LLC sur les conditions d’une éventuelle résiliation anticipée, ce qui témoigne de sa bonne foi, et que c’est légitimement, et pour préserver ses intérêts, qu’elle a subordonné son acceptation à certaines conditions. Elle précise que la condition de recherche d’un repreneur par le locataire est systématique en pareille hypothèse et que la société Mediaocean LLC n’a proposé aucun candidat ; que le versement d’une indemnité de résiliation est d’usage et validée en jurisprudence, d’autant qu’elle était disposée à en négocier le montant ainsi qu’il résulte du mail du 1er juillet 2020 versé aux débats ; que la prise en charge des éventuelles mesures d’accompagnement par la société Mediaocean LLC se justifie dans la mesure où le bailleur n’a pas à faire les frais d’un changement de locataire hors période triennale, surtout au regard du contexte de la crise sanitaire ; que les clauses exigées dans le nouveau bail sont conformes aux usages et nullement dissuasives (durée de neuf ans, dépôt de garantie limité à trois mois etc.). A titre subsidiaire et reconventionnel, dans l’hypothèse où le tribunal prononcerait la résiliation du bail à la date du 31 décembre 2020, la société Selectinvest 1 demande la condamnation de la société Mediaocean LLC à lui verser une indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’au 31 mars 2022, date de libération effective des lieux par cette dernière, égale au montant du dernier loyer courant indexé dans les conditions du bail, augmenté des charges et accessoires, et correspondant aux sommes effectivement versées sur la période. Elle sollicite également que la société Mediaocean LLC soit déboutée de ses demandes de remboursement des sommes versées au titre de la période d’occupation des lieux et de fixation d’une indemnité de résiliation anticipée.

***

En vertu de l’ancien article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La théorie de l’abus de droit, d’origine jurisprudentielle, est la théorie selon laquelle est constitutif d’une faute pouvant donner lieu à réparation civile dans les conditions du droit commun, le fait pour le titulaire d’un droit de le mettre en œuvre soit de manière anormale, en dehors de sa finalité, soit dans le but de nuire à autrui.

Il est notamment établi qu’abuse de son droit le propriétaire qui refuse de mettre fin au bail de son locataire muté dans une autre ville avant l’expiration du bail si ce refus lui a été dicté par le désir de nuire à son cocontractant (Civ. 3e, 22 février 1968, n°66-11.479).

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

La sanction de l’abus de droit ne saurait toutefois être réduite à des dommages et intérêts. Elle peut en particulier prendre la forme d’une réparation en nature.

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

En l’espèce la société Mediaocean LLC et la société Selectinvest 1 étaient liées par un contrat de bail du 4 mai 2016, lequel stipule en son article 1er qu’il a une « durée de neuf années entières et consécutives, pour expirer le 30 mars 2025 » et que « le preneur aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance ».

Ce contrat constitue la loi des parties et la résiliation anticipée du bail ne pouvait donc découler que de leur consentement mutuel, la société Mediaocean LLC n’ayant pas un droit à résiliation anticipée et la société Selectinvest 1 disposant en revanche du droit de refuser cette résiliation.

La société Mediaocean LLC reproche à la société Selectinvest 1 d’avoir abusé de son droit en soumettant cette résiliation à des conditions excessives et déloyales, révélant ainsi son intention de lui nuire.

Par courrier adressé à sa locataire le 3 juin 2020, la société Selectinvest 1 a en effet entendu subordonner son accord à la résiliation anticipée du bail à plusieurs conditions et notamment :

— s’agissant de l’avenant de résiliation anticipée :

o La signature concomitante d’un avenant de résiliation amiable anticipée du bail en cours et d’un nouveau bail commercial avec un repreneur présenté par la société Mediaocean LLC et dont la candidature devra être validée par le service financier de la société Selectinvest 1 ;

o La prise des locaux loués en l’état par le repreneur et, le cas échéant, que les travaux fassent l’objet d’un accord entre la société Mediaocean LLC et le repreneur ;

o La prise en charge par la société Mediaocean LLC des éventuelles mesures d’accompagnement commerciales demandées par le repreneur (franchise, participation financière pour travaux…) ;

— s’agissant du bail commercial du repreneur :

o Une prise d’effet au lendemain de la résiliation du bail en cours ;

o Un loyer annuel pour les bureaux de 86.649,60 euros HT/HC/an ;

o Un loyer annuel parkings de 12.600 euros HT/HC/an ;

o Une durée 3/6/9 ;

o La prise en charge par le preneur de toutes les charges, impôts et taxes divers en sus ;

o Un dépôt de garantie de 3 mois de loyer HT, assorti éventuellement d’une garantie bancaire en fonction de la qualité du repreneur ;

o Une prise des locaux et équipements en l’état ;

— enfin, la prise en charge par la société Mediaocean LLC des frais de commercialisation pour trouver un repreneur.

Ce faisant il est certain que la société Selectinvest 1 a entendu préserver ses droits, dans un contexte économique difficile, sans détourner son droit de sa fonction et sans que la société Mediaocean ne démontre qu’il y aurait eu intention de lui nuire, le seul fait de refuser une résiliation anticipée avec pour seule condition le versement d’une indemnité ne suffisant pas à établir cette intention.

Aucun abus de droit n’est dès lors caractérisé à l’encontre de la société Selectinvest 1.

En conséquence, la société Mediaocean LLC sera déboutée de sa demande de résiliation du bail au 31 décembre 2020 et de ses autres demandes consécutives.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires et reconventionnelles de la société Selectinvest 1.

V Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Dans le dispositif de ses dernières écritures, la société Mediaocean LLC demande que la société Selectinvest 1 soit condamnée à lui restituer son dépôt de garantie au jour de la restitution des clefs et des locaux.

Elle ne développe toutefois aucun moyen à cette fin dans la partie « Discussion » de ses conclusions.

En application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile il y a en conséquence lieu de la débouter de sa demande.

VI Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Mediaocean LLC, succombant en ses demandes, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Maître Sophie Latieule, avocat, sera autorisée à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Mediaocean LLC sera condamnée à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 3.000 euros à ce titre.

Elle sera corrélativement déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société Mediaocean LLC recevable en ses demandes ;

DEBOUTE la société Selectinvest 1 de sa demande de lui donner acte de son intention de répondre à l’incident soulevé par la société Mediaocean LLC devant le juge de la mise en état;

DEBOUTE la société Mediaocean LLC de sa demande de voir juger caduc au 17 mars 2020 le bail commercial conclu avec la société Selectinvest 1 le 4 mai 2016 ;

DEBOUTE la société Mediaocean LLC de sa demande de voir prononcer la résiliation au 31 décembre 2020 du bail commercial conclu avec la société Selectinvest 1 le 4 mai 2016 ;

DEBOUTE la société Mediaocean LLC de ses demandes de condamnation financière formées à l’encontre de la société Selectinvest 1 ;

DEBOUTE la société Mediaocean LLC de ses demandes de paiement d’une indemnité de résiliation de 38.508,70 euros et de compensation des créances ;

DEBOUTE la société Mediaocean LLC de sa demande de restitution de son dépôt de garantie;

CONDAMNE la société Mediaocean LLC aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Sophie Latieule, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société Mediaocean LLC à verser à la société Selectinvest 1 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Mediaocean LLC de sa demande à ce titre ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Marion COUSIGNE, Greffière présente lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,