RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/02495 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GM7V

NAC : 5BF

JUGEMENT CIVIL

DU 29 AOUT 2025

DEMANDERESSE

SARL CFDYW (à l’enseigne L’ANTRE AMIS)

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 525 244 695, représenté par son gérant

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.C.I. CSR 974

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 842 469 900, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 29.08.2025

CCC délivrée le :

à Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU, M^e Florent MALET

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 Juillet 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Août 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Août 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2010, la SCI E974, aujourd’hui SCI CSR 974 , a donné à bail à la société CFDYW un local, sous les principales clauses et conditions suivantes :

— Désignation : une boutique sise à [Localité 5] (REUNION), [Localité 3] comprenant : un local à usage de restaurant d’une superficie d’environ 290 m², des vestiaires hommes et femmes d’environ 30m², un local gaz de 8m² ainsi qu’une terrasse de 300m² , le preneur ayant la jouissance commune des parkings et passages du centre de bien-être.

— Durée : neuf années à compter du 1er octobre 2010 pour se terminer le 30 septembre 2019.

— Destination : Exploitation d’activité de restauration à l’exclusion de toute activité même temporairement.

— Loyer : 42 000 euros par an, payable en 12 mensualités égales de 3.500 euros chacune.

Le 30 septembre 2019, le bail commercial de la SARL CFDYW exerçant sous l’enseigne L’ANTRE AMIS est arrivé à son terme, sans être reconduit par la société bailleresse. La SARL CFDYW a fait une demande de renouvellement de bail commercial , par acte d’huissier du 07 octobre 2019 ce que la société bailleresse refusait tout en offrant à sa locataire le bénéfice d’une indemnité d’éviction.

La société SCI CSR 974 a saisi le juge des référés au vu de faire fixer par un expert l’indemnité d’éviction due à sa locataire et par une ordonnance en date du 10 décembre 2020, cette société a été déboutée de sa demande, décision confirmée par la cour d’appel suivant arrêt du 24 août 2021.

La SCI CSR974 lui a , alors, adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial en date du 17 juillet 2020.

Par exploit du 17 août 2020, la société CFDYW a saisi ce tribunal en annulation dudit commandement et par jugement rendu le 08 juin 2022, cette demande a été accueillie.

Le 19 juin 2023, la SCI CSR974 lui a adressé un nouveau commandement de payer la somme de 30.515,06 € visant la clause résolutoire.

Par exploit du 20 juillet 2023 la société CFDYW a saisi ce tribunal en annulation dudit commandement.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 11 avril 2025 elle demande de :

PRONONCER la nullité du commandement de payer délivré le 19 juin 2023 par la SCI CSR 974 ;

PRONONCER à défaut l’inopposabilité à la SARL CFDYW du commandement de payer délivré le 19 juin 2023 ;

CONDAMNER la SCI CSR 974 à restituer à la SARL CFDYW la somme correspondant à l’abattement fiscal de 60% dont elle a bénéficié, soit par une réduction du loyer, soit par un paiement en numéraire du montant qui excède la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due ;

ORDONNER le paiement du solde ou la déduction du loyer à hauteur de la somme totale de 18.043,00 € pour les années 2020, 2021 et 2022, et le montant à parfaire pour l’année 2023, et CONDAMNER en tant que de besoin la SCI CSR 974 à payer cette somme à parfaire à la SARL CFDYDW ;

ACCORDER à titre subsidiaire à la SARL CFDYW des délais de paiement sur 24 mois ;

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DÉBOUTER la SCI CSR 974 de toutes ses demandes,

CONDAMNER la SCI CSR 974 à payer à la SARL CFDYW la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Florent MALET, avocat aux offres de droit.

Elle soutient que l’indice des loyers commerciaux (ILC) s’applique au bail renouvelé conclu entre les parties ; que le jugement rendu le 08 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis et ayant statué sur l’exigibilité de la taxe foncière a autorité de la chose jugée ; que la SCI CSR 974 a fait une application de mauvaise foi de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties ; qu’elle est fondée à demander que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères soit imputée sur l’avantage fiscal non reversé par la SCI CSR 974.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 16 janvier 2025, la SCI CSR 974 conclut au débouté de la société CFDYW et demande qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 5.000 € par application des dispositions de l''article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le commandement de payer est valable ; que le décompte permet d’identifier les sommes dues ; que les taxes foncières impayées et les taxes d’ordures ménagères sont dues par la locataire dont la dette s’élève désormais à la somme de 41.685,12 € ; que l’indice du cout de la construction s’applique au bail ; que la demande de délais doit être rejetée vu l’ancienneté de la dette.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025 et le jugement a été rendu le 30 aout 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commande de payer

Il est soulevé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en ce qu’il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur, qui applique à tort l’indice du cout de la construction alors qu’il devrait appliquer l’indice des loyers commerciaux et qui lui réclame indûment le paiement des taxes foncières alors qu’un précédent jugement a déjà statué sur ce point.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2018 dite loi «  Pinel  » a introduit dans le code de commerce des dispositions réglementant la répartition des charges courantes ,impôts et des travaux. Ces dispositions, qui sont d’ordre public, ont été notamment codifiés aux articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce qui prévoient notamment que «  ne peuvent être imputés au locataire : 3° les impôts , notamment les taxes dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et la taxe additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts , taxes , redevances liés à l’usage du local dont le locataire bénéficie directement ou indirectement «

En application de l’article 21 de la loi Pinel, les dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce sont applicables aux «  contrats conclus ou renouvelés «  à compter du 1er septembre 2014.

En l’espèce le bail litigieux a été signé en 2010 et les parties s’accordent à dire que le bail a été renouvelé en 2019; la date de renouvellement étant postérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les nouvelles dispositions issues de cette loi s’appliquent nécessairement au bail litigieux.

En conséquence, le bailleur est en droit de demander le paiement des taxes foncières impayées, nonobstant l’imprécision du bail à ce sujet, et nonobstant les termes du jugement rendu le 8 juin 2022 ; il convient également de faire application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ( ILC ) par l’effet de la loi PINEL pour calculer le loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 juin 2023 se réfère aux “ loyers et charges impayés ” et fait commandement à la locataire de payer la somme de 30.515,06 € à ce titre . Il y est annexé un compte mentionnant «  l’Antre Amis, TF 2019, 2020, 2021, 2023,  » et des sommes dues avec des références.

Les pièces versées aux débats révèlent que le contentieux est ancien puisque depuis 2019 la locataire refuse de régler la taxe foncière et conteste le montant des factures fournies par la bailleresse en estimant que seule taxe d’enlèvement des ordures ménagères est à sa charge et que le dégrèvement en sa faveur doit être imputé sur la T.E.OM.

Si le décompte joint au commandement aurait pu être plus détaillé et explicite, il permet néanmoins de connaître la nature des charges demandées, leur montant et celui des loyers réclamés. Le grief tiré de l’imprécision du commandement de payer , dans sa forme, sera donc rejeté.

Sur le fond, les nouvelles dispositions issues de la loi Pinel permettent désormais au bailleur de demander le paiement de la taxe foncière et celui-ci démontre , pièces à l’appui, que la demande en paiement de cette taxe a fait l’objet de nombreuses relances , restées vaines.

En application des dispositions de l’article R 145-35 précité, la société locataire doit régler ces taxes foncières.

La société locataire est également mal fondée à demander la restitution de l’abattement de la taxe foncière dès lors qu’elle ne règle pas cette taxe à la bailleresse. De surcroît, la lecture des courriers échangés entre les parties révèle que la SCI bailleresse a refacturé la quote part de la taxe foncière due par la société locataire en tenant compte des abattements fiscaux auxquels celle-ci pouvait prétendre. La demande de restitution de l’abattement fiscal sera donc rejetée.

Il s’ensuit que les sommes réclamées dans le commandement de payer, au titre des charges, sont justifiées.

En revanche, c’est à tort que la bailleresse a régularisé les loyers en appliquant l’indice du cout de la construction puisque c’est l’indice des loyers commerciaux qui s’applique désormais au bail litigieux. Et ce peu importe que la locataire ait demandé le 07 juillet 2019 le renouvellement du bail commercial « aux charges et conditions antérieures ». Ces nouvelles dispositions étant d’ordre public, il appartenait à la bailleresse des les appliquer.

Partant, les sommes réclamées dans le commandement de payer, au titre des loyers, sont erronées. Dès lors, la bailleresse ne peut pas se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail du 29 septembre 2010.

Il sera ainsi fait droit à la demande d’annulation du commandement.

Sur les autres demandes

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il parait contraire à l’équité de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles non compris dans les dépens à hauteur de 2.000€.

Par contre, il ne parait pas contraire à l’équité de laisser à la charge de la défenderesse les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Cette dernière qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, susceptible d’appel et par mise à disposition du jugement au greffe,

PRONONCE la nullité du commandement de payer du 19 juin 2023 ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la société SCI CSR974, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNE aux dépens dont distraction au profit de M^e Florent MALET, avocat aux offres de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE