TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00615

N° RG 25/02991 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NKKM

AFFAIRE :

[Y]

C/

[F]

[F]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Clément AUDRAN, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

Copie : M. Et Mme [F]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [J] [Y]

née le 16 Octobre 1986 à CANNES (06400)

de nationalité Francaise

21, Chemin Antoine Dottori

83000 TOULON

représentée par M^e Clément AUDRAN, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [D] [F]

né le 10 Août 1990 à OLLIOULES (83190)

26 Rue Camille Saint Saëns, Le Jardin des Couestes

83390 CUERS

comparant en personne

Madame [K] [F]

née le 22 Avril 1993 à ANTIBES (06600)

de nationalité Francaise

26 Rue Camille Saint Saëns, Les Jardins des Couestes

83390 CUERS

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 février 2022 et à effet au 12 mars 2022, Madame [J] [Y], représentée par son mandataire l’Agence E.H IMMOBILIER, a consenti à Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non meublé situé 26 Hameau des Couestes – 83390 CUERS, moyennant un loyer mensuel de 990,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 10,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 990,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Madame [J] [Y] a fait délivrer à Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] un congé pour vendre du logement soumis à bail, pour la somme de 300 800,00 euros et à effet au 12 mars 2025.

Par courrier en date du 31 mai 2024, Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] a informé Madame [J] [Y] de son intention de refuser la proposition de relogement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, Madame [J] [Y] a fait signifier à Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 25 avril 2025, Madame [J] [Y] a fait assigner Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de :

Constater que Madame [J] [Y] a régulièrement délivré congé à Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] pour la date du 12 mars 2025 ; Constater que Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] n’ont pas libéré les lieux à la date visée par le congé ; Constater le non-paiement des loyers et charges par Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] depuis le 1er novembre 2024 ;En conséquence :

Prononcer la résolution du bail pour manquement du locataire à ses obligations contractuelles ; Constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] depuis le 13 mars 2025, et plus largement de tout occupant de leur chef, du local à usage d’habitation pris à bail ;Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] et de leurs biens mobiliers ainsi que de ceux de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, du local à usage d’habitation pris à bail ; Débouter Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] de toute demande de délai ; Dire et juger que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé ; Condamner Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] à payer à Madame [J] [Y] la somme de 6 000 euros au titre des loyers et charges impayés depuis novembre 2024, somme arrêtée provisoirement au 10 avril 2025 ; Condamner Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu majoré de 50%, soit la somme de 1 500 euros, révisable selon les mêmes modalités que les loyers précédemment dus, jusqu’à complète libération des lieux ; Condamner Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance, incluant les frais d’actes d’huissiers de justice et notamment de délivrance du congé pour vente et tous actes à venir liés à une éventuelle mesure d’exécution forcée ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 28 avril 2025.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 15-II et suivants de la loi du 06 juillet 1989, Madame [J] [Y] expose que le congé pour vente a valablement été signifié à Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] le 11 septembre 2024, à effet au 12 mars 2025. Elle soutient que les locataires, qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent depuis le 13 mars 2025 occupants sans droit ni titre du logement. Elle ajoute qu’ils demeurent également défaillants dans le paiement des loyers et charges depuis le mois de novembre 2024, manquement qui justifie d’autant plus la résolution du bail et l’expulsion des locataires. Elle fait également valoir que l’indemnité d’occupation doit être majorée de 50% du montant du dernier loyer, à défaut de quoi les anciens locataires auraient tout intérêt à se maintenir dans les lieux.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle Madame [J] [Y] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle maintient ses demandes en dépit de la séparation du couple, ajoutant que la sommation de quitter les lieux est restée vaine et que des impayés locatifs existent depuis novembre 2024, pour la somme actualisée de 10 000 euros.

Monsieur [H] [F] a comparu. Il expose être divorcé, percevoir 300 euros par mois de CAF mais peu de revenus, du fait de son statut d’auto-entrepreneur. Il ajoute avoir un enfant de 14 ans à charge, pour lequel la mère doit payer 10 euros par mois de contribution, suite à un jugement de divorce par consentement mutuel prononcé le 10 octobre 2024. Il indique ne pas avoir de solution de relogement en l’état, mais avoir fait une demande de DALO et de logement social.

Madame [K] [F], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour vendre et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, que :

« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (..)

III – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

En l’espèce, le congé pour vendre délivré par la bailleresse le 11 septembre 2024, signifié à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, et à effet au 12 mars 2025, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux, de sorte qu’il doit être déclaré valide. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé aux locataires ainsi que les conditions et le prix de la vente.

Or, malgré ce congé, il est patent que Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] se sont maintenus dans les lieux après le 12 mars 2025, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment de de la sommation de quitter les lieux qui leur a été faite en date du 13 mars 2025 mais aussi des modalités de signification de l’assignation, et de la présence de Monsieur [H] [F] à l’audience, qui n’a pas contesté se maintenir encore à l’heure actuelle dans le logement. Ce dernier, qui a exposé les difficultés qu’il rencontrait pour se reloger, n’a toutefois formulé aucune demande à titre reconventionnel.

Dans ces conditions, Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] se retrouvent occupants sans droit ni titre du logement pris à bail sis 26 Hameau des Couestes – 83390 CUERS, et ce depuis le 12 mars 2025 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis 26 Hameau des Couestes – 83390 CUERS, selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé en date du 08 août 2025, que Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] ont cessé de payer leurs loyers et charges à compter de l’échéance du mois de novembre 2024. Ainsi, le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 10000,00 euros, août 2025 inclus.

En conséquence, Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] seront condamnés à verser la somme de 10 000,00 euros à la bailleresse, échéance d’août 2025 incluse.

En outre, dans l’attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Cette indemnité correspond au montant du dernier loyer mensuel charges comprises, et n’a pas à être majorée de 50% ni indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle. Ainsi, cette indemnité doit être fixée à la somme de 1 000,00 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de délivrance du congé pour vente.

Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] seront également condamnés à payer à Madame [J] [Y] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré à Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] par Madame [J] [Y] le 11 septembre 2024 ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail de location du 20 février 2022 conclu d’une part entre Madame [J] [Y] et d’autres part Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] sur le logement sis 26 Hameau des Couestes – 83390 CUERS par l’effet du congé pour vendre à la date du 12 mars 2025 ;

CONSTATE que Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 12 mars 2025 à minuit ;

ORDONNE à Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés, l’expulsion de Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés 26 Hameau des Couestes – 83390 CUERS, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [K] [F] et Monsieur [H] [F] à payer à Madame [J] [Y] la somme de 10 000,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’août 2025 inclus ;

CONDAMNE Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] à payer à Madame [J] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000,00 euros à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, non indexée ;

CONDAMNE Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du congé pour vente ;

CONDAMNE Madame [K] [F] et Monsieur [H] [F] à payer à Madame [J] [Y] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT