RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00659 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZHY

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [G] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4] (RÉUNION)

représenté par Maître Guillaume DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [X] [D] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5] ([Localité 6])

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [G] [Y] a donné à bail à Madame [H] [X] [D] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 25 août 2021, moyennant un loyer mensuel de 730 euros charges comprises.

Le bailleur a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 11.799 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, Monsieur [W] [G] [Y] a fait assigner Madame [H] [X] [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [X] [D] [Z] ;

— la condamnation de Madame [H] [X] [D] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 11.799 euros arrêtée au 1er mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer et des charges contractuels révisable, soit la somme mensuelle de 1.535,50 euros, jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.202 euros au titre de la clause pénale ;

— l’acquisition par le bailleur du dépôt de garantie ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par un jugement avant dire-droit du 4 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats au vu des courriers et pièces produits par la défenderesse en cours de délibéré, enjoint à Madame [H] [X] [D] [Z] de justifier du paiement régulier du loyer jusqu’à la prochaine date d’audience, invité Monsieur [W] [G] [Y] à produire un décompte des loyers et charges impayés actualisé pour l’audience de renvoi et réservé à statuer sur l’intégralité des demandes.

A l’audience du 3 février 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée, Monsieur [W] [G] [Y], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance de loyers et charges impayés à la somme de 16.649 euros, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer et des charges contractuels, à la somme mensuelle de 1.538,32 euros ainsi que le montant de la clause pénale à la somme de 1.664,90 euros. Il a indiqué n’avoir reçu aucune des pièces produites par Madame [H] [X] [D] [Z]. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire au regard, d’une part, d’une précédente procédure d’expulsion pour loyers impayés avec un autre bailleur, et d’autre part, de l’absence de capacité contributive suffisante de la locataire.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 2 juillet 2024 à l’étude et régulièrement avisée des dates de renvois successifs, Madame [H] [X] [D] [Z] ne s’est ni présentée à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Madame [H] [X] [D] [Z] étant non comparante lors de l’audience du 3 février 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 9 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [W] [G] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 25 août 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [H] [X] [D] [Z] le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 11.799 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 27 mai 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [W] [G] [Y] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [H] [X] [D] [Z] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente seulement au montant et non pas au double des loyers et charges courants à compter du 27 mai 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’article 13 intitulé « clause pénale » du contrat de bail du 25 août 2021 stipule qu'« en cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement (…) une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur. En cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels. En cas de résiliation du bail aux torts du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conventionnelle. »

En vertu de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,est notamment réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions légales que la clause pénale stipulée au contrat de bail précitée est réputée non écrite.

Monsieur [W] [G] [Y] doit, par voie de conséquence, être débouté de ses demandes de condamnation de Madame [H] [X] [D] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer et des charges contractuels, au paiement d’une indemnité de 1.664,90 euros au titre de la clause pénale ainsi que de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie à titre d’indemnité conventionnelle.

Monsieur [W] [G] [Y] produit un décompte démontrant que Madame [H] [X] [D] [Z] était débitrice de la somme de 16.649 euros à la date du 30 janvier 2025. Madame [H] [X] [D] [Z], non comparante à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à Monsieur [W] [G] [Y] la somme de 16.649 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date du commandement de payer sur la somme de 11.799 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement du loyer depuis le mois d’octobre 2024 et qu’elle l’a régulièrement payé jusqu’à la date d’audience.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder d’office à Madame [H] [X] [D] [Z] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision en application des dispositions précitées du V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aucune partie n’ayant sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de la locataire en application du VII de ce même article.

Madame [H] [X] [D] [Z] sera également condamnée à verser à Monsieur [W] [G] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 730 euros révisable, à compter du 1er février 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [X] [D] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [G] [Y], Madame [H] [X] [D] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2021 entre Monsieur [W] [G] [Y] et Madame [H] [X] [D] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 27 mai 2024.

CONDAMNE Madame [H] [X] [D] [Z] à verser à Monsieur [W] [G] [Y] la somme de 16.649 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date du commandement de payer sur la somme de 11.799 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Madame [H] [X] [D] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 460 euros chacune et une 36ème mensualité de 549 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

DIT que toute mensualité impayée, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

ORDONNE à Madame [H] [X] [D] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [W] [G] [Y] à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [X] [D] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [H] [X] [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [H] [X] [D] [Z] à verser à Monsieur [W] [G] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 730 euros révisable, à compter du 1er février 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE Monsieur [W] [G] [Y] de ses demandes de condamnation de Madame [H] [X] [D] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer et des charges contractuels, au paiement d’une indemnité de 1.664,90 euros au titre de la clause pénale ainsi que de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie à titre d’indemnité conventionnelle.

CONDAMNE Madame [H] [X] [D] [Z] à verser à Monsieur [W] [G] [Y] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [H] [X] [D] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE