Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Civil tp saint denis, 1er septembre 2025, n° 25/00310

TJ Saint-Denis de la Réunion 1 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la défenderesse n'a pas apporté d'éléments justifiant l'extinction de son obligation de paiement, et a donc condamné la défenderesse à payer les charges dues.
Accepté
Préjudice causé par la carence de paiement
La cour a reconnu que la carence de paiement de la défenderesse a causé un préjudice distinct, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que la défenderesse, succombant à l'instance, devait supporter les frais de la procédure, justifiant ainsi l'allocation d'une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, civil tp saint denis, 1er sept. 2025, n° 25/00310
Numéro(s) :	25/00310
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne MICHEL-TECHER
Parties :	[ Adresse 9 ], son syndic la SARL VITRY

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00310 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HC33

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 01 SEPTEMBRE 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

[Adresse 9] représentée par son syndic la SARL VITRY

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne MICHEL-TECHER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [X] épouse [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Madame [I] [X] épouse [P], propriétaire des lots n° 128 (appartement) et 146 (parking) de la résidence [6] située au [Adresse 1], est débitrice de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société VITRY, l’a fait assigner, par un acte de commissaire de justice du 7 avril 2025 remis à l’étude, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— sa condamnation au paiement de la somme de 7.369,62 euros arrêtée au 10 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022, date de la sommation de payer, sur la somme de 3.801,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la prise en charge exclusive par la défenderesse de tous les frais générés par la présente procédure  ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 26 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le [Adresse 9], représenté par son syndic, la société VITRY, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025 délivré à l’étude, Madame [I] [X] épouse [P] ne s’est pas présentée, ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de deux mois à compter de la notification des décisions.

En outre, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont ceux qui sortent de la gestion courante du syndic et qui traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas des frais de « transmission du dossier à l’huissier », des frais de « transmission du dossier à l’avocat » ou des frais de suivi contentieux, et ce, quand bien même ces frais sont prévus par le contrat de syndic, dès lors que les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat conclu entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le [Adresse 9] produit notamment à l’appui de sa demande :

— le contrat de mandat du syndic conclu le 3 avril 2023 pour une durée de trois ans du 25 juin 2023 au 24 juin 2026 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 avril 2019, 25 juin 2020, 13 septembre 2021, 11 et 26 avril 2022, 14 mars 2023, 3 avril 2023 et 27 mai 2024 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les années 2018 à 2024 ;

— la répartition des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ;

— une mise en demeure du 17 juin 2022 revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé” et une mise en demeure du 21 août 2023 revenue avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse” ;

— une sommation de payer les charges de copropriété du 8 novembre 2022 pour un montant de 4.063,97 euros ;

— un décompte arrêté au 10 décembre 2024.

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de Madame [I] [X] épouse [P], arrêtée au 10 décembre 2024, s’élève à la somme de 7.004,62 euros, déduction faite des frais de 125 euros correspondant aux mises en demeure non produites et des frais de commissaire de justice de 240 euros qui sont non justifiés.

Madame [I] [X] épouse [P], non comparante, n’apportant aucun élément justifiant l’extinction de son obligation, il y a lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence AURORE, représenté par son syndic, la société VITRY, la somme de 7.004,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 10 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 3.801,68 euros et à compter du 7 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus de la somme due.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appert à la lecture du décompte produit que Madame [I] [X] épouse [P] n’est pas régulière dans le paiement des charges de copropriété depuis l’année 2018 et qu’elle n’a effectué aucun règlement depuis le 1er juin 2021.

La carence systématique et sans motif légitime de Madame [I] [X] épouse [P] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [X] épouse [P], succombant à l’instance, supporteront les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la résidence AURORE pour obtenir paiement de la somme due, Madame [I] [X] épouse [P] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [I] [X] épouse [P] à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic, la société VITRY, la somme de 7.004,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 10 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022 sur la somme de 3.801,68 euros et à compter du 7 avril 2025 pour le surplus de la somme due.

CONDAMNE Madame [I] [X] épouse [P] à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic, la société VITRY, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [I] [X] épouse [P] à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic, la société VITRY, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [I] [X] épouse [P] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE