RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01137 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6YL

MINUTE N° :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 10 MARS 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. RS [G] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M. [G] [H] (Gérant)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI RS [G] [H] a donné à bail à Madame [F] [Y] un appartement situé [Adresse 8] selon contrat du 16 août 2013 moyennant un loyer mensuel de 720 euros provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 17 mai 2024 pour la somme en principal de 2.013 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la SCI RS [G] [H] a fait assigner Madame [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [Y] et autoriser la SCI RS à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du preneur

— la condamnation de Madame [F] [Y] au paiement des sommes suivantes :

—  2.013 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges

— sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

— sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SCI RS [G] [H] était présente en la personne de son gérant, Monsieur [G] [H].

Il a maintenu l’ensemble de ses demandes en produisant notamment un contrat de bail en date du 1er janvier 2019 aux termes duquel le loyer était fixé à la somme de 780 euros par mois. Il justifie la signature de ce nouveau bail entre les parties par la réfection totale du logement. Il a remis des quittances de loyer à Madame [F] [Y] et s’est estimé bien fondé dans sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion. Il indique par ailleurs que les enfants de Madame [F] [Y] causent des troubles du voisinage à ses autres locataires.

Madame [F] [Y] a comparu en personne. Elle a contesté avoir signé le bail du 1er janvier 2019 et a remis à l’audience le bail initial. Elle a précisé que la SCI RS [G] [H] a perçu régulièrement l’aide au logement qui lui permettait de régler intégralement son loyer et a soutenu que le loyer convenu entre les parties était de 680 euros. Elle a précisé avoir sept enfants à charge. Madame [F] [Y] souhaiterait obtenir un logement social ce qui lui permettrait de loger décemment sa famille.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 19 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SCI RS [G] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les parties produisent chacune un contrat de bail : Madame [F] [Y] produit le bail initial et en original signé le 16 août 2013 et la SCI RS [G] [H] produit la renouvellement de bail en date du 1er janvier 2019. Il existe des différences notables entre ces deux contrats : aux termes du 1er contrat, le loyer mensuel est fixé à la somme de 720 euros et la TEOM reste à la charge du propriétaire « pour des raisons de commodité ». Aux termes du second contrat de bail, le loyer mensuel est fixé à la somme de 780 euros et la TEOM, outre l’eau et l’électricité restent à la charge de la locataire.

Madame [F] [Y] estime que la signature portée sur ce bail du 1er janvier 2019 n’est pas la sienne ce qui est fermement contesté par la SCI RS [G] [H].

A l’examen des deux contrats, force est de constater que les signatures attribuées à Madame [F] [Y] sur le dernier contrat de bail produit ne sont pas identiques à celles figurant sur le premier contrat signé entre les parties.

Compte tenu de cette différence constatée à l’audience, seul le bail en date du 16 août 2013 dont l’authenticité n’est contestée par aucune des parties sera pris en considération.

Le contrat de bail conclu le 16 août 2013 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [F] [Y] le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 2.013 euros.

Il ressort du commandement de payer que cette somme de 2.013 euros est constituée par le solde du loyer outre les TEOM des années 2019 à 2023.

Madame [F] [Y] conteste tout arriéré locatif soulignant que la CAF verse une somme de 735 euros par mois au bailleur portée récemment à 777 euros compte tenu d’une réévaluation.

La SCI RS [G] [H] ne conteste pas avoir reçu l’aide au logement de la CAF d’un montant de 664 euros jusqu’à juin 2023, 688 euros à compter du mois d’octobre 2023, 731 euros à compter de janvier 2024 à septembre 2024 et 735 euros depuis novembre 2024.

Dans la mesure où la SCI RS [G] [H] ne peut se prévaloir du contrat de bail en date du 1er janvier 2019 dont l’authenticité n’est pas établie, elle ne peut exiger de sa locataire le paiement d’un loyer supérieur au montant porté sur le contrat de bail initial. Elle ne peut non plus exiger de sa locataire le paiement de la TEOM.

Il s’en déduit que Madame [F] [Y] était redevable aux termes du commandement de payer du 17 mai 2024 de la somme de 52 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 17 juillet 2024.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [Y].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SCI RS [G] [H] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [F] [Y] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 17 juillet 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SCI RS [G] [H] produit un décompte démontrant que Madame [F] [Y] est débitrice de la somme de 2.423 euros à la date du 05 février 2025.

Madame [F] [Y] conteste la dette locative.

Compte tenu des développements précédents et de l’impossibilité pour la SCI RS [G] [H] de se prévaloir du contrat de bail en date du 1er janvier 2019, il est établi que le montant de l’aide au logement couvre le loyer dû par Madame [F] [Y].

La SCI RS [G] [H] n’établissant pas la réalité de l’arriéré locatif, il convient de la débouter de sa demande à ce titre.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SCI RS [G] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2013 entre la SCI RS [G] [H] et Madame [F] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies au 17 juillet 2024.

DEBOUTE la SCI RS [G] [H] de sa demande au titre de l’arriéré locatif.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [F] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SCI RS [G] [H] à faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [Y] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [F] [Y] à verser à la SCI RS [G] [H] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 06 novembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [F] [Y] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

DEBOUTE la SCI RS [G] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE