TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00153

N° RG 25/02186 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F66U

Le 16 MARS 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Monsieur DANTON lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Janvier 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 16 MARS 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Mars deux mil vingt six

ENTRE :

S.C.I. SOCIETE [J], dont le siège social est sis [Adresse 3]

rezprésentée par M^e Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 24 janvier 2025, Madame [U] [Z] et Monsieur [T] [B] ont vendu à la SCI [J] un immeuble, comprenant un local commercial et cinq appartements à usage d’habitation.

Parmi ces appartements, le T2 situé au [Adresse 5] à [Localité 3] a été donné en location à Monsieur [L] [E] moyennant un loyer de 300 € par mois, sans bail écrit.

Par LRAR en date du 27 janvier 2025, signifiée le 20 février 2025, la SCI [J], représentée par son gérant, a donné congé du logement en raison de l’état délabré de l’immeuble tant des parties communes que dans les parties privatives, impliquant la réalisation de travaux, et également pour défaut de paiement des loyers.

Par LRAR en date du 8 avril 2025, la SCI [J], représentée par son gérant, a mis en demeure Monsieur [L] [E] de payer la somme de 900 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 1 500 € en principal, rappelant les dispositions de l’article 1184 et 1728 du Code civil, a été délivré à Monsieur [L] [E] le 10 juin 2025.

Par acte du 18 août 2025, la SCI [J] a fait assigner Monsieur [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail entre la société SCI [J] et Monsieur [L] [E] ;

A TITRE SUBSIDAIRE, juger le congé pour motif légitime et sérieux du 20 février 2025 régulier et fondé, ET DECLARER Monsieur [L] [E] occupant sans droit ni titre depuis le 20 août 2025 :ORDONNER l’expulsion de Monsieur [L] [E], en tant que de besoin avec le concours de la force publique, dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu’à complète libération des lieux ;DIRE ET JUGER, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution ;CONDAMNER Monsieur [L] [E] à payer à la société SCI [J] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit 300 euros, augmenté des charges, à compter du 10 août 2025 jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ;CONDAMNER Monsieur [L] [E] à payer à la société SCI [J] la somme de 2 100 euros, à parfaire, au titre des arriérés de loyers et charges dus ;DEBOUTER Monsieur [L] [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER Monsieur [L] [E] à payer à la société SCI [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [L] [E] aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;DRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue le 19 janvier 2026.

À cette date, la SCI [J], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation, en précisant que la dette locative s’élevait à 3 600 € au 31 janvier 2026. Elle a rappelé être propriétaire de l’immeuble depuis le 24 janvier 2025, l’appartement étant loué 300 € par mois sans contrat écrit. La bailleresse a souligné que, malgré de nombreuses discussions, le locataire n’avait pris aucun engagement et avait manifesté sa volonté de quitter les lieux. Elle a également mentionné le défaut d’assurance ainsi que le branchement du locataire sur les parties communes électriques. La SCI [J] a précisé qu’un congé avait été délivré pour motif légitime, notamment en vue de la rénovation du bâtiment et que le locataire était donc tenu de libérer les lieux. Elle a signalé le comportement agressif du locataire, attesté par un artisan.

En défense, Monsieur [L] [E] est comparant en personne. Il n’a pas contesté le montant de la dette locative. Il a indiqué être locataire depuis octobre ou novembre 2024 et a expliqué ne pas avoir réglé le loyer en précisant l’absence de droits à la CAF car elle refusait de fournir une aide pour les marchands de sommeil. Il a déclaré accepter de payer le loyer à condition que des travaux soient réalisés dans l’appartement. Il a reconnu avoir utilisé les parties communes et entrepris des démarches pour trouver un logement.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Monsieur [L] [E] a confirmé les éléments exposés lors de l’audience et a ajouté qu’il souhaitait déposer un dossier de surendettement.

Le dossier a été mis en délibéré au 16 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

1- Sur la recevabilité de l’action

Le bailleur n’a pas communiqué l’avis préfecture, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Toutefois, compte tenu de la réception du diagnostic social et financier, il est avéré que les services de la Préfecture ont été associés à la procédure d’expulsion de Monsieur [L] [E].

Par ailleurs, la SCI [J] justifie avoir saisie la CCAPEX le 11 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 – Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; il est de principe que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du contrat de location.

Le défaut de paiement régulier des loyers caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon le décompte fourni par la SCI [J] et arrêté au mois de janvier 2026, la dette locative s’élève à la somme de 3 600 € correspondant aux échéances impayées depuis le mois de février 2025 jusqu’au mois de janvier 2026 inclus.

Monsieur [L] [E] ne conteste pas être redevable des sommes réclamées.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [L] [E].

Il convient dès lors de prononcer, ainsi que cela est expressément demandé au terme de l’assignation, la résiliation du bail à compter du présent jugement.

3 – Sur les demandes de paiement

La SCI [J] a produit un décompte qui montre que Monsieur [L] [E] est redevable de la somme de 3 600,00 € en principal (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

Monsieur [L] [E] ne rapporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Monsieur [L] [E] sera donc condamné à payer à la SCI [J] la somme de 3 600,00 € au titre de l’arriéré locatif.

4 – Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, l’absence de reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant et l’absence de justification d’une situation financière favorable de Monsieur [L] [E] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

Les délais de paiement seront donc rejetés.

5 – Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la situation et de la demande d’indemnité d’occupation, la SCI [J] sera déboutée de sa demande de réduction du délai d’expulsion à un mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux et de sa demande d’astreinte.

Il convient dès lors, à défaut de départ volontaire des lieux occupés, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [E] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique conformément au dispositif ci-dessous.

En tant que de besoin, les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et périls du locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [L] [E], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2026, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux avec la remise des clés. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 300 € par mois.

6 – Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [E], en tant que partie perdante, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Monsieur [L] [E] sera également condamné à verser 400 € à la SCI [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu en faveur de Monsieur [L] [E] portant sur un appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 3] à compter du présent jugement ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3] deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame Monsieur [L] [E] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de Monsieur [L] [E] dans un lieu désigné par la SCI [J] et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI [J] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer à la SCI [J] la somme de 3 600,00 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026 (échéance du mois de janvier incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à verser à la SCI [J] la somme de 300 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer, augmenté des charges en cours et ce, à partir du 1er février 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à verser à la SCI [J] une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 10 juin 2025.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 16 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

Minute n° 26/153

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à M^e GAURY

—  1 CCC par LS

à [L] [E]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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