RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 25/04331 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMHP

NAC : 58E

JUGEMENT CIVIL

DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Localité 1] DITE SIDR, inscrite au RCS de [Localité 2] de [Localité 1] sous le n° 310 863 592

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

[Adresse 2],

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 310 863 139 000 21

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Copie exécutoire délivrée à M^e Frédérique FAYETTE le : 28.04.2026

CCC délivrée le :

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Mars 2026.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 28 Avril 2026.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 28 Avril 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La [Adresse 5], située [Adresse 6] à [Localité 2], est un ensemble immobilier composé de dix bâtiments, comprenant 114 logements sociaux, qui a été édifié par la SCCV La Marina. La déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée le 5 août 2014.

La société immobilière du département de La Réunion (SIDR) en a d’abord été locataire, dans le cadre d’un bail civil signé le 28 décembre 2012 avec la SCI MARINA. Puis, par acte notarié reçu le 1er février 2021 par Maître [R] [V], elle en est devenue propriétaire.

Par acte d’engagement du 21 décembre 2021, la SIDR a souscrit un contrat d’assurance de dommages aux biens couvrant le risque incendie auprès de la SA [Q] [L], du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021.

Dans la nuit du 12 au 13 décembre 2021, un incendie se déclenchait au sein de la résidence la [Etablissement 1].

Cinq personnes décédaient dans l’incendie, deux autres étaient gravement blessées, dix-neuf autres étaient en urgence relative.

L’incendie causait en outre d’importants dommages aux bâtiments, détruisant notamment tous les appartements du bâtiment G et plusieurs appartements dans les bâtiments B et F.

Le 13 décembre 2021, la SIDR déclarait le sinistre auprès de son assureur, la [Q] [L]. L’assureur missionnait le cabinet [D] en qualité d’expert.

Après échanges entre le cabinet [D] et l’expert missionné par la SIDR, la SIDR acceptait le 28 novembre 2023 le versement par la [Q] [L] d’ une somme provisionnelle de 2 millions d’euros, correspondant à 500 000 euros à titre d’acompte sur le bâtiment et 1 500 000 euros au titre du solde du poste frais et pertes au plafond de garantie.

Une information judiciaire était ouverte auprès d’un juge d’instruction du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

A réception des conclusions du rapport de l’expertise judiciaire diligentée dans le cadre pénal, le 15 mai 2024, et à l’approche de l’expiration du délai de garantie décennale, la SIDR déclarait un sinistre au titre de l’assurance dommages ouvrage auprès d’ALLIANZ.

Par courrier recommandé daté du 27 mai 2025, la SIDR a mis en demeure son assureur [Q] [L], de lui transmettre dans le délai d’un mois le rapport d’expertise incendie et de lui proposer une indemnité pour les frais de reconstruction.

Le 15 juillet 2025, la [Q] [L] indiquait refuser toute indemnisation, au motif d’un risque de double indemnisation et d’une absence de visibilité sur la procédure judiciaire en cours contre l’assureur dommages-ouvrage.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, la SIDR a assigné la société [Q] [L] devant le tribunal judiciaire afin de :

— CONDAMNER [Q] [L] à payer à la SIDR les sommes suivantes :

▪ 17 575 919,34 € TTC au titre des mesures conservatoires et de réparation

▪ 974 886,25 € au titre des pertes de loyers depuis le 12 décembre 2023 à hauteur de 40 620,26 € par mois jusqu’au 12 décembre 2025, somme à parfaire au jour de la reconstruction

▪ 2 567 705,65 € de pertes induites restées à charge

▪ 768 927,44 € de perte liée à l’augmentation des coûts de construction suivant indice BT 01

▪ 100 000,00 € au titre du préjudice d’image

▪ 150 000,00 € au titre de la résistance abusive et injustifiée

— JUGER que ces sommes porteront intérêts au taux légal

— ORDONNER la capitalisation des intérêts

— CONDAMNER [Q] [L] à payer à la SIDR la somme de 15 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER [Q] [L] aux entiers dépens

— RAPPELER que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et REJETER toute demande tendant à l’écarter ;

— DEBOUTER [Q] [L] de toutes autres demandes, plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la garantie de la [Q] [L] est due, le risque incendie étant expressément couvert par le contrat souscrit depuis le 1er janvier 2017. Elle soutient que le refus de garantie opposé par la [Q] [L] est infondé, puisqu’elle ne rapporte la preuve d’aucune clause d’exclusion de garantie. Elle soutient encore que le risque de surindemnisation allégué par l’assureur est inefficace, puisqu’en vertu de l’article L. 121-12 du code des assurances la [Q] [L] serait subrogée dans les droits et action de la SIDR contre les tiers qui auraient causé le dommage. Elle fonde ses demandes sur l’état de pertes chiffré par le cabinet RISK.

Au titre des préjudices annexes, elle soutient subir une perte injustifiée compte tenu de la sous-limite de garanties pour les frais et pertes, fixée à 1,5 millions d’euros. Elle réclame l’indemnisation du préjudice lié à la hausse des coûts de la construction entre décembre 2022 et septembre 2025, causé par le refus de prise en charge de la [Q] [L]. Elle estime subir un préjudice d’image en raison des nombreux articles de presse ayant traité du sinistre et la présentant de façon défavorable. Elle demande enfin réparation du préjudice causé par la résistance abusive et injustifiée de l’assureur, l’empêchant de procéder à la reconstruction dans les meilleurs délais alors qu’il est urgent de reloger des personnes en précarité.

La [Q] [L], pourtant régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2026, a fixé la date de dépôt des dossiers au greffe le 23 mars 2026 et la date de mise à disposition du jugement au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’assurance

Aux termes de l’article L. 113-5 du code des assurances : « Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat. »

En l’espèce, il ressort de l’acte d’engagement versé en pièce 5 que la SIDR était assurée auprès de la [Q] [L] jusqu’au 31 décembre 2021, pour les dommages aux biens.

Le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) du lot assurance de dommages aux biens, versé en pièce 6, stipule en son 1, article 1, 2°, B) 1 que sont considérés comme bien assurés l’ensemble et la généralité des biens immobiliers appartenant à l’assuré, loués ou occupés par lui.

La SIDR justifiant bien – en versant son acte de propriété en pièce 4 – être propriétaire de la [Adresse 5] à la date du sinistre, celle-ci est bien assurée au titre du contrat litigieux.

La définition de la garantie incendie au 1, article 1, 2° D° 1 du CCTP ne soulève pas de difficulté particulière.

La SIDR justifie avoir déclaré son sinistre par courrier dès le 13 décembre 2021, soit quelques heures seulement après sa survenance. Le versement d’une indemnité provisionnelle par la [Q] [L] démontre bien que l’existence même du sinistre incendie n’était pas contestée par la défenderesse. Les nombreux articles de presse versés en pièce 24 corroborent la réalité du grave incendie survenu dans la [Adresse 5] au cours de la nuit du 13 décembre 2021.

Au titre des exclusions de garantie, le 1, article 1, 2° G du CCTP liste les dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré, ceux causés par la guerre étrangère ou civile, les amendes et peines pénales, les armes et engins nucléaires, les dommages résultant de la responsabilité civile de l’assuré, les cas de responsabilité personnelle des mandataires sociaux et les dommages causés par les appareils de navigation aérienne, maritime ou fluviale dont l’assuré est propriétaire ou a la garde.

Aucun des cas d’exclusion prévus par le contrat n’est caractérisé dans les faits de l’espèce ; les motifs de refus de garantie avancés dans le courrier de l’assureur daté du 15 juillet 2025 ne correspondent à aucun des cas contractuels d’exclusion de garantie.

Le refus de la [Q] [L] d’indemniser son assurée est donc injustifié. A titre surabondant, il sera observé que le risque allégué de surindemnisation est inopérant, puisque la [Q] [L] dispose, le cas échéant, du mécanisme de la subrogation prévue à l’article L. 121-12 du code des assurances.

La demande en paiement de l’indemnité d’assurance, au titre du risque incendie, couvert par le contrat en vigueur au moment du sinistre, est donc justifiée dans son principe.

Il reste à vérifier si la demande est bien fondée pour chacun des montants réclamés par la SIDR.

Dans l’acte d’engagement qu’elle a souscrit, la SIDR a opté pour la solution alternative 2 prévoyant :

une indemnisation en valeur à neuf pour le risque incendie et les risques annexes, avec un plafond de garantie fixé à 22 millions d’euros par sinistre,une indemnisation pour les pertes et frais divers après sinistre, avec un plafond de garantie fixé à 1,5 million d’euros par sinistre,une indemnisation des pertes indirectes avec un plafond de garantie fixé à 5% du montant du sinistre.

En outre, l’acte d’engagement instaure une limitation contractuelle d’indemnité de 22 millions d’euros par sinistre, tous dommages confondus, sur l’ensemble des risques et garanties assurés par le contrat.

Le CCTP stipule en son 1°, article 1, 2° C) 1 que la valeur à neuf sur les bâtiments et leurs installations techniques sera acquise, même s’il est reconstruit un bâtiment plus adapté aux besoins, plus conforme aux différentes normes ayant pu évoluer, selon des nouvelles technologies de construction.

Il stipule également en son 1°, article 1, 2° E) relatif aux frais et pertes que les garanties sont acquises à la suite d’évènements couverts et indemnisés à concurrence du capital indiqué dans l’article 3°, à savoir 1,5 million d’euros. Il liste notamment au titre des frais et pertes : les frais de déblais, la garantie des mesures conservatoires, les frais de démolition, les pertes d’usage et des loyers, les pertes financières, manque à gagner, les honoraires de bureaux d’études, de contrôles techniques, de décorateurs et architectes, et les honoraires d’experts.

Le contrat souscrit par la SIDR prévoit enfin une franchise de 10% du montant du sinistre, avec un maximum de 50 000 euros (1 article 1 4° du CCTP).

Au soutien de sa demande au titre de la reconstruction à l’identique des bâtiments, la SIDR verse l’état des pertes chiffré par le bureau d’études RISK, qui l’a accompagnée comme expert privé dans ce sinistre. En l’absence de communication par la [Q] [L] du rapport d’expertise d’assurance qu’elle a fait réaliser, le tribunal se fondera sur cette pièce versée par la SIDR. Il sera ainsi fait droit à la demande d’indemnité en valeur à neuf, à hauteur de 14 974 454, 92 euros toutes taxes comprises, qui correspond au coût de la reconstruction à l’identique (chiffré à 13 021 265,15 euros) et aux coûts d’étude indispensable à la reconstruction des bâtiments, incluant notamment la maîtrise d’œuvre (chiffrés à 1 953 189,77 euros).

Il conviendra, lors de l’exécution du jugement, de prendre en compte l’acompte n°1 d’un montant de 500 000 euros versé au titre de ce même poste de dommages le 12 février 2024.

En revanche, la somme de 1 764 515,88 euros, chiffrée par l’expert au titre des mesures conservatoires, pertes de loyers et frais de déblais, relève en réalité de la catégorie des frais et pertes divers après sinistre. Or, la somme d'1,5 million d’euros correspondant au plafond de garantie a d’ores et déjà été versée à titre provisionnel par la [Q] [L]. Aucune demande ne saurait donc prospérer à ce titre.

En outre, est sollicitée la somme de 836 948,54 euros toutes taxes comprises au titre de la garantie des pertes indirectes. Il sera fait droit à la demande à ce titre, à hauteur de 823 722,75 euros, correspondant à 5% du montant du sinistre.

Est enfin sollicitée la somme de 974 886,25 euros au titre de la perte de loyers subie depuis le 12 décembre 2023, jusqu’au 12 décembre 2025. Or, comme il a déjà été dit, les pertes de loyers relèvent contractuellement de la catégorie des frais et pertes divers après sinistre, pour laquelle le plafond de garantie a déjà été versé par l’assureur. La demande formulée à ce titre ne saurait donc prospérer.

Au final, s’agissant des indemnités d’assurance sollicitées, la [Q] [L] sera condamnée à payer la somme totale de 15 748 177,67 euros, qui correspond à la somme des deux indemnités allouées, après déduction de la franchise de 50 000 euros.

Sur les demandes annexes fondées sur la responsabilité contractuelle de l’assureur

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

La SIDR fonde sur la responsabilité contractuelle plusieurs chefs de demandes annexes, qui seront examinés successivement.

Les pertes induites restées à charge

A ce titre, la SIDR soutient qu’elle subit une perte injustifiée en raison de la limitation de garantie concernant les frais et pertes, fixée contractuellement à la somme de 1,5 millions d’euros comme il a déjà été explicité précédemment. Néanmoins, ce plafond de garantie, qu’elle a accepté en souscrivant le contrat d’assurance, n’est constitutif d’aucune inexécution contractuelle susceptible de déclencher la responsabilité contractuelle de l’assureur. Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées (d’autant que, pour une large part, les sommes sollicitées sont en réalité déjà incluses dans l’indemnisation allouée pour la valeur à neuf du bâtiment).

La perte liée à l’augmentation des coûts de la construction

La SIDR considère que les retards générés par les refus de prise en charge de la [Q] [L] entraînent un surcoût lié à l’augmentation de l’indice BT01 du bâtiment.

Il est évident que le refus injustifié de prise en charge de la [Q] [L] depuis la mise en demeure de faire une proposition d’indemnisation qui lui a été notifiée le 3 juin 2025 a des répercussions directes sur les coûts de reconstruction, chiffrés en mai 2024. Néanmoins, les travaux n’auraient pas pu commencer avant que le permis de construire soit accordé, soit le 30 juillet 2025 (pièce 22). Il sera donc fait droit à la demande, sur la base d’un coût fixé à 14 974 454, 92 euros, en appliquant la différence de coût entre l’indice BT01 juillet 2025 (133,4) et le dernier indice connu, du mois de février 2026 (135,1). La somme de 190 828,88 euros sera allouée à la SIDR à ce titre.

Le préjudice d’image

Le préjudice d’image invoqué par la SIDR est sans aucun lien avec l’inexécution contractuelle reprochée à l’assureur du risque incendie. Le fait que certains articles de presse présentent la SIDR de manière défavorable ne découle aucunement du refus de la [Q] [L] d’indemniser le sinistre.

La demande formulée à ce titre sera rejetée.

La résistance abusive et injustifiée

Sur ce point, le courrier de la [Q] [L] en date du 15 juillet 2025 est éloquent sur l’absence de tout refus légitime de prendre en charge le sinistre couvert par le contrat liant les parties ; il a déjà été expliqué que les motifs qui y sont énoncés sont inopérants et qu’aucune exclusion contractuelle de garantie n’est caractérisée. Le caractère abusif et injustifié de ce refus de garantie est donc clairement établi. La SIDR, qui a obtenu fin juillet 2025 le permis de construire pour lancer la reconstruction de la [Adresse 5], subit indéniablement un préjudice en lien avec la résistance abusive opposée par son assureur, alors qu’elle a pour mission d’offrir des logements sociaux dans un territoire ultramarin où les besoins sont encore plus prégnants que dans d’autres régions.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de ce chef, à hauteur de 50 000 euros.

La SIDR demande que les sommes qui lui seront allouées soient productives d’intérêts au taux légal : il sera fait droit à cette demande, avec un point de départ différent selon qu’il s’agit d’indemnités d’assurance (3 juin 2025, date de réception de la mise en demeure) ou de dommages et intérêts (date du jugement), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur les mesures de fin de jugement

La [Q] [L], qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la SIDR la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la société [Q] [L] à payer à la société immobilière du département de [Localité 1] la somme de 15 748 177,67 € (quinze millions sept cent quarante-huit mille cent soixante-dix-sept euros et soixante-sept centimes) à titre d’indemnités d’assurance, en deniers ou quittances ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 ;

CONDAMNE la société [Q] [L] à payer à la société immobilière du département de [Localité 1] la somme de 190 828,88 € (cent quatre-vingt-dix mille huit cent vingt-huit euros et quatre-vingt-huit centimes) de dommages et intérêts au titre de l’augmentation des coûts de la construction ;

CONDAMNE la société [Q] [L] à payer à la société immobilière du département de [Localité 1] la somme de 50 000 (cinquante mille) euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et injustifiée ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande formulée au titre des mesures conservatoires ;

REJETTE la demande formulée au titre des pertes de loyers entre le 12 décembre 2023 et le 12 décembre 2025 ;

REJETTE la demande formulée au titre des pertes induites restées à charge ;

REJETTE la demande formulée au titre du préjudice d’image ;

CONDAMNE la société [Q] [L] aux dépens ;

CONDAMNE la société [Q] [L] à payer à la société immobilière du département de [Localité 1] la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.