RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00327 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHGH

MINUTE N° :26/00055

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SETTAMA Anissa

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. [R] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Anissa SETTAMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [N] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2019, la SCI [R] [E] a donné à bail à Madame [N] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 725 euros, charges non comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, se prévalant d’un arriéré locatif et de dégradations locatives à la suite du départ des lieux de la locataire survenu le 15 octobre 2024, la SCI [R] [E] a assigné Madame [N] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de :

3057,50€ euros au titre des loyers impayés,577€ au titre des taxes d’ordures ménagères 2022 et 2023,4500€ au titre des réparations locatives,1098€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience à compter du 6 octobre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, et a été retenue à l’audience du 8 décembre 2025, au cours de laquelle Madame [N] [J] n’a pas comparu, bien que contradictoirement avisée de la date de renvoi à l’issue de l’audience précédente.

Suivant les conclusions de son conseil en date du 29 septembre 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI [R] [E] maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que Madame [N] [J] ne rapporte pas la preuve du paiement régulier des loyers qu’elle allègue conformément à l’article 1353 du code civil. Concernant les taxes d’ordures ménagères, elle souligne qu’il s’agit bien d’une charge récupérable conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, contrairement à ce que prétend la défenderesse. Enfin, s’agissant des réparations locatives, elle fait valoir qu’il découle de l’article 1732 du code civil que le locataire est présumé responsable des dégradations constatées pendant la durée du bail et que le bailleur peut rapporter la preuve des réparations par tous moyens, malgré l’absence de réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire en l’espèce, imputé par la demanderesse à un refus de Madame [N] [J].

Suivant les conclusions en défense de Madame [N] [J] en date du 17 septembre 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la défenderesse sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI [R] [E] et que soit ordonné, le cas échéant, la restitution du dépôt de garantie s’il a été conservé à tort. A l’appui de ses demandes, elle estime que la SCI [R] [E] ne rapporte pas la preuve des prétendus impayés de loyer qui lui sont reprochés, faisant état du règlement intégral des loyers dus en espèces pendant la période de location. Concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle fait valoir que le contrat de bail ne prévoit pas qu’elle doive supporter cette taxe et qu’au surplus la SCI [R] [E] ne rapporte pas la preuve du montant de cette taxe. S’agissant de la demande fondée sur l’existence de dégradations locatives, elle affirme, sur le fondement de l’article 1731 du code civil, qu’un état des lieux de sortie a été réalisé qui mentionne expressément « rien à signaler », de sorte qu’aucune détérioration ne peut être retenue à son encontre.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande principale en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat, et notamment par le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui mentionne en annexe la liste des charges récupérables, comprenant la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce, la SCI [R] [E] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé, un décompte des sommes dues par Madame [N] [J] inclu dans ses écritures concernant des impayés pour les mois de décembre 2021 à février 2022 puis pour les mois d’août à octobre 2024, une reconnaissance de dette signée par Mme [N] [J] en date du 22 février 2023 pour un montant total de 2088€, enfin les avis de taxe foncière concernant les lieux loués pour les années 2022 et 2023.

En parallèle, si Madame [N] [J] prétend quant à elle avoir payé l’ensemble des sommes dues à la SCI [R] [E] en espèces, elle n’en rapporte aucunement la preuve.

Aussi, il ressort de l’ensemble de ces pièces et des dispositions légales susvisées que Madame [N] [J], reste redevable des sommes suivantes au titre de l’arriéré locatif :

3057,50€ au titre des impayés de loyers,257€ au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2022,311€ au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023.

Au total, Madame [N] [J] sera ainsi condamnée à payer à la SCI [R] [E] la somme de 3625,50 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande principale en paiement au titre des réparations locatives :

En vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, exceptée ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit par les parties. Madame [N] [J] est donc présumée avoir reçu le logement loué en bon état de réparations locatives. Aucun état des lieux de sortie n’est davantage produit par les parties.

En revanche, au soutien de sa demande de condamnation à titre de « participation » aux réparations locatives à hauteur de 4500 euros, la SCI [R] [E] verse aux débats une facture du 4 novembre 2024 émanant d’une entreprise de rénovation pour un montant total de 7586,03€ TTC, portant sur les prestations suivantes :

fourniture et main d’œuvre pour changement de l’évier y compris robinetterie : 510€ HTfourniture et main d’œuvre pour changement de la baignoire endommagée : 720€ HTfourniture et main d’œuvre pour changement de la fenêtre détériorée de la chambre côté allée : 460€ HTfourniture et main d’œuvre pour dévider et curage du bac à graisse complètement obstrué : 310€ HTfourniture et main d’œuvre pour changement de la boîte aux lettres défoncée : 230€ HTfourniture et main d’œuvre pour changement des serrures suite à la non restitution de la totalité des clés : 400€ HTfourniture et main d’œuvre pour changement des prises, des douilles et des interrupteurs cassés : 1200€ HTfourniture et main d’œuvre pour pour réfection totale de la peinture de la maison intérieure et extérieure : 3600€ HT

Il résulte de l’analyse de cette facture, établie moins d’un mois après le départ des lieux de la locataire, que le logement présentait bien d’importants désordres au départ de Madame [N] [J], qui doivent être mis à sa charge dans la mesure où elle ne démontre pas que ces désordres touchant la baignoire, la fenêtre, le bac à graisse, la boîte aux lettres et le système électrique résultent de la vétusté ou d’un cas de force majeur, pas plus qu’elle ne démontre avoir restitué l’intégralité des clés à la SCI [R] [E]. En revanche, les travaux concernant l’évier et la peinture ne sauraient être mis à sa charge, aucun désordre particulier n’étant mentionné dans la facture susvisée pour justifier la nécessité de ces travaux ni leur prise en charge par la défenderesse.

Dès lors, Madame [N] [J] sera condamnée à payer à la SCI [R] [E], au titre des réparations locatives, la somme de 3320€ HT, soit 3389,72€ TTC compte tenu de la TVA à hauteur de 2,10% prise en compte dans la facture réglée par la société demanderesse.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et sera condamnée à payer à la SCI [R] [E] une somme qu’il est équitable de fixer à hauteur de 700€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [N] [J] à verser à la SCI [R] [E] la somme de 3625,50 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à verser à la SCI [R] [E] la somme de 3389,72 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à verser à la SCI [R] [E] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [N] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection