RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00024 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNF3

MINUTE N° : 26/00023

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

— -------------------

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1] (REUNION)

Représenté par maître Anne-Laure HIBERT, avocate au barreau de SAINT DENIS (REUNION)

DÉFENDEURS :

Madame [M] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2] (REUNION)

Non comparante ni représentée

Madame [L] [G] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 2] (REUNION)

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Falida OMARJEE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée à M^e HIBERT

Copie certifiée conforme aux défendeurs

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er mars 2021, [E] [D] a donné à bail à usage d’habitation à [M] [J] un logement (appartement T3) situé au [Adresse 3] (Réunion), moyennant un loyer de 650 euros provisions sur charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie de 650 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le même jour.

Le 1er mars 2021 également, Mme [L] [J] s’est portée caution pour Mme [M] [J] à hauteur de 15.600 euros pour une année à compter du 1er mars 2021.

Des loyers étant impayés, M. [D] a, après relances amiables et mise en demeure, délivré par acte du 27 septembre 2022 à Mme [J] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 4949 euros.

Le même acte a été également signifié à la caution.

Le 18 mai 2024, [M] [J] a restitué les clefs du logement et un état des lieux de sortie a été dressé le même jour.

Soutenant qu’outre une dette locative, [M] [J] a rendu le logement avec des dégradations nécessitant des travaux de remise en état pour 5.854,25 euros, M. [D] dit être des plus fondés dès lors à ester en justice contre son ancienne locataire.

Par actes distincts du 22 décembre 2025, [E] [D] a fait citer [M] [J] et [L] [G] épouse [J] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :

— constater qu’il est établi que le bail a pris fin le 18 mai 2024 par la restitution des clefs et établissement contradictoire d’un état des lieux de sortie,

— juger qu’il est établi à cette date que [M] [J] reste débitrice de la somme de 14.334,25 euros au titre des loyers impayés entre août 2021 et mai 2024 et au titre du coût des travaux et de prestations de remise en état des lieux,

— juger qu’après compensation de cette somme avec celle du dépôt de garantie de 650 euros, [M] [J] reste lui devoir la somme de 13.684,25 euros,

— la condamner en conséquence à lui payer cette somme,

— la condamner solidairement avec [L] [G] épouse [J] au paiement des sommes due dans la limite de 3050 euros, outre intérêts de retard depuis le commandement de payer du 30 septembre 2022,

— condamner [M] [J] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles y compris les frais de commandement, constats, significations et toute procédure préalables engagés,

— juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 27 janvier 2026, le demandeur a maintenu ses demandes et versé ses pièces.

Bien que citées à l’étude, les défenderesses ne sont ni présentes ni représentées.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, le jugement réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire

Il est à rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif», et que la demande de «constater», employée en l’espèce, n’est pas en l’espèce une prétention.

Il n’apparaît pas de pièces au dossier indiquant formellement que la caution porte le nom de [G]. Elle apparaîtra dès lors sous le nom de [L] [J] dans le jugement, nom qu’elle a donné dans son engagement de caution, ce d’autant qu’elle n’a pas daigné se présenter à l’audience.

Sur les sommes dues au titre des loyers impayés

L’artice 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (…).

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [D] déclare que [M] [J] lui doit la somme de 8.480 euros au titre des loyers impayés.

Il indique qu’outre la dette portée sur le commandement d’août 2021 à septembre 2022, il a établi que depuis le début du bail, elle lui doit 25.350 euros, avoir reçu 8886 euros de la CAF (APL) et 7984 euros de la locataire.

Il ressort du décompte de M. [D], non contesté par définition en défense, qu’au titre des loyers de 650 euros mensuels non révisés au demeurant, il a reçu les paiement suivants étant précisé que le loyer de mai 2024, n’est dû que jusqu’au 18 mai 2024 inclus (soit, 389,99 euros prorata temporis) :

Années

Loyers

CAF

Versements

2021

mars :

avril :

mai :

juin :

juillet :

août :

septembre :

octobre :

novembre :

décembre :

650

650

650

650

650

650

650

650

650

650

— 

— 

— 

— 

— 

— 

— 

— 

— 

— 

1100

— 

740

960

650

650

— 

— 

— 

— 

2022

janvier :

février :

mars :

avril :

mai :

juin :

juillet :

août :

septembre :

octobre :

novembre :

décembre :

650

650

650

650

650

650

650

650

650

650

650

650

— 

— 

— 

— 

— 

418

418

433

433

433

433

433

— 

— 

— 

960

250

250

250

250

— 

— 

220

— 

2023

janvier :

février :

mars :

avril :

mai :

juin :

juillet :

août :

septembre :

octobre :

novembre :

décembre :

650

650

650

650

650

650

650

650

650

650

650

650

433

491

491

491

491

491

491

491

491

491

508

508

200

200 + 434

200

— 

— 

— 

— 

— 

170

— 

200

— 

2024

janvier :

février :

mars :

avril :

mai (jusqu’au 18 mai inclus, date de la résiliation du bail)

650

650

650

650

389,99

508

— 

— 

— 

— 

300

— 

— 

— 

— 

TOTAUX

25.089,99 et non 25.350 euros

9.377 euros et non 8886 euros

7.984 euros

25.089,99 euros

17.361 euros

Il en résulte que sur 25.089,99 dus au 18 mai 2024, M. [D] a reçu la somme de 17.361 euros, soit un restant dû par Mme [J] de 7728,99 euros.

Mme [M] [J] sera donc condamnée à payer à M. [D] la somme de 7728,99 euros au titre de la dette locative du 1er mars 2021 au 18 mai 2024 inclus, date de la résiliation du bail suite à la restitution des clefs, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2025, date de l’assignation.

Le demandeur sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur l’engagement limité de la caution

Mme [L] [J] s’est portée caution pour Mme [M] [J] à hauteur de 15.600 euros pour une année seulement à compter du 1er mars 2021, soit donc jusqu’au 1er mars 2022. Le loyer de mars 2022 ne pouvant être compté, le bail indiquant que le loyer n’est dû qu’au 7 du mois.

Pour la période du 1er mars 2021 au 1er mars 2022, et selon le décompte détaillé ci-avant, la locataire devait la somme de 7800 euros de loyers et il n’a été versé que 4100 euros, soit 3700 euros restant dus.

Cependant, au dispositif de ses demandes concernant la caution, M. [D] ne demande une condamnation que pour 3050 euros.

Le juge ne peut statuer au-delà des demandes.

Il en résulte que Mme [L] [J] sera donc condamnée à garantir Mme [M] [J] à concurence de la somme de 3050 euros au titre de la dette locative pour la période correspondant à son engagement de caution du 1er mars 2021 au 1er mars 2022, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre du coût des travaux de remise en état

M. [D] dit avoir dû procéder à des travaux de remise en état pour 5.854,25 euros après état des lieux de sortie, somme à laquelle il demande que son ancienne locataire soit condamnée.

L’état des lieux de sortie fait état d’un descriptif assez vague, selon une othographe très approximative (caché pour cassé notamment), assez complexe à déchiffrer. Mais, il apparaît dans la cuisine : un évier cassé et des carreaux cassés, 2 portes + 4 poignées cassées, la plaque et la hotte à changer, dans le séjour au titre des désordres : de 4 prises, peinture + nettoyage + prise téléphone, dans la salle de bains : lavabo à changer + robinet + une clé cassée, dans la chambre : 4 porte-rideaux cassés + 2 clefs cassées et pour la cave : local laissé sale.

Dans l’état des lieux d’entrée, l’évier 2 bacs en émail blanc est décrit en bon état et l’égouttoir passable.

La plaque chauffante est décrite en bon état. Il n’est pas indiqué l’existence d’une hotte, qui dès lors ne sera pas comptée.

Les meubles sont décrits en très bon état.

Le séjour est décrit en très bon état et en bon état pour le sol.

La salle de bains est décrite en très bon état, le lavabo aussi.

L’état des lieux d’entrée décrit 2 chambres contre une seule à la sortie. Aucun porte-rideaux n’est mentionné.

La facture au titre des travaux évoque la mise en peinture totale du logement. Or, l’état des lieux n’évoque pas l’état des murs et du sol, hormis le mot “nettoyage” sans détail dans le séjour, ce qui ne justifie donc pas des travaux de peinture. La facture regroupe sous 890 euros la hotte et les plaques de cuisson. Le prix sera donc divisé par deux. Il chiffre à 90 euros la pose d’un hublot dans le séjour qui ne pourra être retenue, aucun hublot n’étant mentionné dans les deux documents.

Il en résulte après soustraction de ces éléments, une somme de 2915 euros.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est donc légitime que le dépôt de garantie de 650 euros soit déduit de la somme de 2915 euros liée au travaux de remise en état après départ de la locataire.

Mme [J] sera donc condamnée à payer à M. [D] la somme de 2265 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le demandeur sera débouté du surplus de ses demandes de ce chef.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] les frais non répétibles par lui engagés.

Toutefois, la somme de 1500 euros qu’il réclame, non justifiée sur facture, sera réduite à de plus justes proportions ce d’autant qu’il succombe partiellement à ses demandes.

Mme [M] [J] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [M] [J] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (192,14 euros) et de l’assignation la concernant (74,01 euros).

Mme [L] [J] sera condamnée aux dépens qui comprendront uniquement le coût de l’assignation la concernant (74,01 euros), le commandement n’étant pas clair la concernant, la somme principale demandée dépassant largement son engagement de caution.

Il est à rappeler que l’exécution provisoire est de droit, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la vice-présidente des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Vu le bail en date du 1er mars 2021 par lequel [E] [D] a donné en location à [M] [J] un local d’habitation situé au [Adresse 3] (Réunion), moyennant un loyer de 650 euros provisions sur charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie de 650 euros,

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 26/00024 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNF3 – /

Vu l’engagement de caution du même jour de [L] [J] à hauteur de 15.600 euros pour une année à compter du 1er mars 2021,

CONDAMNE [M] [J] à payer à [E] [D] la somme de 7728,99 euros au titre de la dette locative du 1er mars 2021 au 18 mai 2024 inclus, date de la résiliation du bail suite à la restitution des clefs, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2025, date de l’assignation;

DIT que [L] [J] sera donc condamnée à garantir [M] [J] à hauteur de 3050 euros au titre de la dette locative pour la période correspondant à son engagement de caution du 1er mars 2021 au 1er mars 2022, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [M] [J] à payer à [E] [D] la somme de 2265 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 650 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE [E] [D] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [M] [J] à payer à [E] [D] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [M] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (192,14 euros) et de l’assignation la concernant (74,01 euros) ;

CONDAMNE [L] [J] aux dépens qui comprendront uniquement le coût de l’assignation la concernant (74,01 euros) ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et la greffière.

La greffière, La vice-présidente,