RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00437 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKAN

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 02 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [X], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 442 549 127

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PRODPAT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 532 318 581

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jean pierre GRONDIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Dévi POUNIANDY

Audience Publique du : 12 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 02 Avril 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître LAZZAROTTO et Maître GRONDIN délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, la SCI [X] a fait assigner la société PRODPAT devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 9 février 2011, résilié de plein droit à compter du 27 septembre 2025,condamner la société PRODPAT à lui verser à titre de provision la somme de : 42.495, 03 € correspondant aux loyers, charges et taxes impayés 4.249, 50 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % convenue entre les parties en cas de défaillance dans le paiement des loyers, 4.874, 91 € à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive,ordonner l’expulsion sous astreinte de la société PRODPAT et de tous occupants de son chef,dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer, à défaut , ils pourront être mis aux enchères publiques conformément aux dispositions légales,condamner la société PRODPAT aux entiers dépens et à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les lots n°05, 06, 07 et 18 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] dont elle est propriétaire ont été donné à bail le 9 février 2011 à la société PRODPAT pour un loyer mensuel de 5.979 € révisable par indexation à l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 27 août 2025, demeuré infructueux.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société PRODPAT demande que soit constaté la nullité du commandement de payer en ce qu’il ne permet pas au locataire de prendre la mesure exacte des injonctions et d’y apporter une réponse appropriée dans le délai requis.

Il est subsidiairement sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de grâce.

A l’audience du 12 mars 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du commandement de payer

Le commandement de payer les loyers délivré le 27 août 2025 par acte de commissaire de justice expose expressément que « le requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de celui-ci en cas précis de non-paiement des loyers et charges à leur échéance normale et un mois après un commandement de payer resté infructueux » et reprend ensuite intégralement ladite clause résolutoire contractuellement prévue, qui formule de manière très précise et sans aucune ambiguïté, qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Aucun élément ne vient ici entacher la régularité du commandement de payer.

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La SCI [X] a fait délivrer à la société PRODPAT le 27 août 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 37.620, 12 €, selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 9 février 2011 prévoit en effet que «en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ».

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

La société PRODPAT n’a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n’existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 28 septembre 2025, date à partir de laquelle la société PRODPAT doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L. 145-41 du code du commerce, « les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ».

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, la société PRODPAT n’invoque aucun élément dont il faudrait tenir compte pour, au vu de sa situation, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il doit en outre être aujourd’hui tenu compte de l’importance de la dette locative accumulée qui continue à s’accroitre.

Il ne peut qu’être constaté à l’examen du compte client (pièce n°7) que la société PRODPAT n’est pas en situation de régler la dette locative et il n’est pas suffisamment établi qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant, de telle sorte que la demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande d’expulsion et l’astreinte

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 28 septembre 2025, date de résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PRODPAT des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI [X] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail, à un montant de 4.874, 91 € calculée sur la base du loyer mensuel pratiqué avant la résiliation. Cette demande n’est manifestement pas excessive et il convient en conséquence d’y faire droit.

Dès lors, la société PRODPAT sera condamnée à titre provisionnel et à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 28 septembre 2025, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, 4.874, 91 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

Selon le commandement de payer en date du 27 août 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 37.620, 12 €, selon décompte arrêté au 4 juillet 2025. A cette somme, il convient d’ajouter les mois d’août et septembre 2025 pour un montant de 9.749, 82 € (4.874, 91 x 2).

Mais la SCI [X], tenant compte de quelques versements partiels venant en remboursement de la dette locative, sollicite la condamnation de la société PRODPAT à lui payer la somme de 42.495, 03 € correspondant aux loyers, charges et taxes impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité forfaitaire

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause du bail commercial stipulant qu’en cas de retard de paiement « sans préjuger de la faculté pour le bailleur d’invoquer le bénéfice de la clause résolutoire (…) le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jour après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due » n’est pas manifestement excessive.

La société PRODPAT sera condamnée à payer à la SCI [X] une provision correspondant à cette indemnité, contractuellement prévue, soit la somme de 4.249, 50 €.

Sur les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société PRODPAT à payer à la SCI [X] une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 27 août 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société PRODPAT à la SCI [X] par acquisition de la clause résolutoire en date du 28 septembre 2025 ;

DISONS qu’à compter du 28 septembre 2025, la société PRODPAT est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PRODPAT des lieux qu’elle occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS par provision la société PRODPAT à payer à la SCI [X] la somme de :

42.495, 03 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 28 septembre 2025, 4.249, 50 € correspondant à l’indemnité forfaitaire de retard ;

CONDAMNONS par provision la société PRODPAT à payer à la SCI [X] une indemnité d’occupation de 4.874, 91 € à compter du 28 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société PRODPAT au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la société PRODPAT aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 27 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.