N° RG 25/00072 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EWT7

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, sise [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Benoît MARTIN de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant à l’audience du 03 avril 2025, non comparant à l’audience du 24 avril 2025 et du 03 juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Juillet 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DECISION : Non qualifiée, en dernier ressort, rendue publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e LEMONNIER

Copie à : M. [E]

RG N° 25-72. Jugement du 25 septembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 22 mai 2024, M. [S] [M] a donné à bail à M. [B] [E] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 532 euros, outre la somme de 200 euros par mois à titre de provision sur charges.

Par acte séparé, le bailleur a également conclu le 23 mai 2025 un contrat de cautionnement Visale avec la S.A.S. Action Logement Services.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 25 octobre 2024, la S.A.S. Action Logement Services a fait notifier à M. [B] [E] un commandement de payer la somme de 2210 euros au titre des loyers et des charges impayés indemnisés par la caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la S.A.S. Action Logement Services a fait assigner M. [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé, sans qu’il y ait lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [B] [E] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [B] [E] à lui payer 3314 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2210 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges

— condamner M. [B] [E] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que les paiements réalisés seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner M. [B] [E] à lui régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989, par voie électronique le 16 janvier 2025.

A l’audience du 3 avril 2025, les parties ont comparu.

La demanderesse a indiqué qu’aucun paiement n’avait été effectué pendant le délai du commandement et a actualisé sa créance à la somme de 4418 euros arrêté au mois de février 2025. Pour le surplus, elle s’en est rapportée à son acte introductif d’instance.

M. [E] a contesté la dette, indiquant qu’il avait réglé le loyer jusqu’en juillet 2024 et avait quitté les lieux au mois d’octobre suivant, mais n’avait délivré congé qu’en décembre, avec un préavis réduit, de sorte qu’il ne pouvait lui être demandé de régler l’échéance de février, puisque le bailleur avait tardé à organiser l’état des lieux de sortie.

Il a précisé que son dépôt de garantie lui avait été restitué.

Le juge a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience du 24 avril 2025 pour permettre aux parties de justifier de leurs prétentions.

À cette date, seule a comparu la S.A.S. Action Logement Services qui a sollicité le renvoi de l’affaire.

A l’audience du 3 juillet 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation du locataire exposant que M. [E] était à la recherche d’un emploi et percevait des allocations chômages à hauteur de 900 euros ; qu’il avait d’autres dettes mais n’avait pas saisi la commission de surendettement ; qu’il avait emmenagé dans un nouveau logement en janvier 2025.

La S.A.S. Action Logement Services, représentée par son Conseil, a renoncé à sa demande d’expulsion, confirmant que M. [E] avait quitté le logement.

Elle a sollicité la condamnation du défendeur à lui régler la somme actualisée de 3492,06 euros et s’en est rapportée à ses écritures pour le surplus.

M. [E] n’a pas comparu à l’audience ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 2309 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnancen° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés reprenant les termes de l’article 2306 ancien, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en oeuvre de Visale, prévoit qu’en vertu de l’article 2306 susmentionné, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise enjeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (art. 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail, dans une démarche d’adaptation des solutions aux Ménages demandeurs, et de recherche de relogement des Ménages en difficulté structurelle.

Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé.

La réforme d’ACTION LOGEMENT a été entérinée par l’ordonnance au 20 octobre 2016 et la société Action Logement Services s’est substituée aux CIL.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE “Engagement des parties”, pris en application de la convention Etat UESL susvisée, expose que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant…”.

La société Action Logement Services produit plusieurs quittances subrogatives, prévoyant que “conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2306 du code civil, dont ci après l’énoncé, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits, actions issues du contrat de bail et de ses annexes et privilèges du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services”.

Par courrier en date du 2 janvier 2025, M. [S] [M] a été avisé de la présente instance et de la possibilité d’y intervenir volontairement.

Il résulte de ces éléments que la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, tels que définis par la convention de cautionnement, a qualité pour agir en résiliation du bail.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours,

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée de la situation d’impayés par courrier en date du 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 4.3.2.1 du bail). Nonobstant les dispositions légales précitées, les parties peuvent convenir d’un délai plus long pour permettre au locataire de s’acquitter de sa dette.

Le commandement de payer du 25 octobre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort des décomptes de l’assignation et des déclarations de M. [E] lors de sa comparution à l’audience du 3 avril 2025 qu’aucun paiement n’a été effectué pendant le délai du commandement.

En outre, il a été confirmé que le défendeur n’avait pas déposé de dossier de surendettement.

Dès lors que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 25 décembre 2024.

Si le défendeur n’a pas comparu à l’audience à laquelle l’affaire a été retenu, Action Logement Services a justifié de la réalisation de l’état des lieux de sortie le 10 janvier 2025 et a renoncé à sa demande d’expulsion, ce dont il sera pris acte.

Sur la demande en paiement

M. [E] a indiqué à l’audience qu’il avait quitté le logement en octobre 2024 et avait délivré congé avec préavis réduit au mois de décembre suivant.

Outre le fait qu’il ne justifie pas de la date de délivrance de son congé, il n’établit pas davantage que le bailleur aurait tardé à faire réaliser l’état des lieux de sortie, lequel a été effectué le 10 janvier 2025.

Il résulte de la quittance subrogative régularisée le 20 février 2025 que la S.A.S. Action Logement Services a réglé au bailleur la somme de 4418 euros, ce dont M.[E] a été informé à l’audience du 4 avril suivant.

Selon le décompte actualisé produit, qui a été porté à la connaissance du défendeur par courriel du 17 juin 2025, il apparaît que le bailleur a remboursé à la caution la somme de 925,94 euros correpondant exactement au trop perçu depuis la restitution des lieux le 10 janvier 2025.

Il apparaît ainsi justifié que la S.A.S. Action Logement Services a réglé au bailleur la somme de 3492,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le locataire.

La demanderesse se trouve dès lors subrogée dans les droits du bailleur en application des dispositions susmentionnées sur les sommes qu’elle a versées.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [B] [E] n’a apporté aucun élément de preuve pour étayer la contestation élevée à l’audience et force est de constater que la demanderesse a réduit ses prétentions en raison d’un trop versé au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner M. [B] [E] à verser à la S.A.S. Action Logement Services la somme de 3492,06 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 2210 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les autres demandes

M. [B] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. Action Logement Services l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 25 décembre 2024 ;

CONSTATE que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a renoncé à sa demande d’expulsion, le défendeur ayant quitté les lieux loués ;

CONDAMNE M. [B] [E] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3492,06 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 2210 euros et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [B] [E] à verser à la S.A.S. Action Logement Services la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [E] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE