RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00700 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHY5

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : [I] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre HOARAU

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 1er avril 2019, la SCI LE CLOS AUX ROSES a donné à bail à Madame [I] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.190 euros, charges comprises.

Le 3 décembre 2024, le bailleur a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 4.937 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner Madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, son prononcé pour non respect par le locataire de son obligation principale de payer son loyer régulièrement ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [Y], sous astreinte de 100 euros par jour ;

— la condamnation de Madame [I] [Y] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 8.539 euros correspondant aux loyers impayés d’octobre 2024 à juillet 2025 ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 13 octobre 2025, a été régulièrement retenue à l’audience du 9 mars 2026.

La SCI LE CLOS AUX ROSES, représentée par Maître [R], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme principale de 6.418 euros, compte tenu des paiements intervenus depuis l’assignation. Elle s’en rapporte quant aux délais de paiement sollicités par le défendeur mais souligne qu’il n’est pas justifié du paiement des loyers de janvier et février 2026.

Régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2025 à domicile, Madame [I] [Y] a comparu à l’audience du 9 mars 2026. Elle ne conteste pas le principe de la dette mais son montant qu’elle évalue à 5.000 euros, compte tenu des paiements qu’elle a réalisés, notamment en janvier et février 2026. Elle sollicite des délais de paiement et propose de s’acquitter, en sus du loyer courant, la somme de 400 euros par mois pour apurer sa dette.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 19 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SCI [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par un courrier électronique réceptionné le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et ce délai a été signifié à Madame [I] [Y] le 3 décembre 2024, pour la somme en principal de 4.937 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 3 février 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SCI LE CLOS AUX ROSES est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [I] [Y] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à tort qualifiée de “loyer” dans son assignation, et ce à compter du 3 février 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SCI [Adresse 1] produit un décompte dont il ressort que Madame [I] [Y] est débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 6.418 euros à la date du 6 mars 2026.

Madame [I] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En particulier, invitée à justifier du règlement des loyers de janvier et de février 2026 en cours de délibéré, elle s’est abstenu.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SCI LE CLOS AUX ROSES la somme de 6.418 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Madame [I] [Y] avait été autorisée à produire en cours de délibéré la preuve du règlement des loyers des mois de janvier et février 2026. Elle s’est abstenu. À défaut de preuve de la reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [I] [Y] des délais de paiement. Elle sera déboutée de cette demande.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. La SCI [Adresse 1] de sa demande à ce titre.

Madame [I] [Y] sera également condamnée à payer à la SCI LE CLOS AUX ROSES, qui réclame à tort, des loyers postérieurement à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.347 euros révisable, à compter du 1er avril 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [Adresse 1], Madame [I] [Y] sera condamnée à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2019 entre la SCI LE CLOS AUX ROSES et Madame [I] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 3 février 2025.

CONDAMNE Madame [I] [Y] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 6.418 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DÉBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande de délais de paiement.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [I] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SCI LE CLOS AUX ROSES à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [Y] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DÉBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande d’astreinte.

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer à la SCI LE CLOS AUX ROSES une indemnité d’occupation mensuelle de 1.347 euros révisable, à compter du 1er avril 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer à la SCI [Adresse 1] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [I] [Y] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE