TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/08323 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4YI

Minute : 25/1092

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F

venant aux droits de ICADE PATRIMOINE

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [O] [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Septembre 2025 par Madame [L] ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 2]

venant aux droits de ICADE PATRIMOINE selon acte de l’Office Notarial ROBIN, le 30/01/2017

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [P],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2004, la SA ICADE PATRIMOINE a donné à bail à Monsieur [O] [P] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 350,01 euros, et 194,10 euros de provisions sur charges.

Par acte notarié en date du 30 janvier 2007, la SA ICADE PATRIMOINE a vendu à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F le bien immobilier situé [Adresse 1] et a subrogé l’acquéreur dans tous ses droits et obligations résultant de l’acte de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [O] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3716,88 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 10 juin 2024 la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [O] [P] au paiement des sommes suivantes :6476,46 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 septembre 2024.

À l’audience du 22 mai 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11427,64 euros arrêtée au 13 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 3 avril 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’il n’y a eu aucun règlement depuis le mois d’octobre 2023.

Monsieur [O] [P], comparaît et ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur d’au moins 150 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, il sollicite des délais pour quitter les lieux.

Il explique qu’il a été en dépression, qu’il a eu des problèmes d’ordre fiscal avec sa société mais qu’à présent tout a été solutionné et qu’il est en mesure de régler régulièrement le loyer. Il précise qu’il est auto-entrpreneur et perçoit un salaire de 1500 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 24 juin 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F confirme que le défendeur a réglé une somme de 560 euros le 26 mai 2025, ramenant la dette à une somme de 10867,64 euros arrêtée au 26 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse. Elle maintient néanmoins son opposition à tout délai en raison de l’importance de la dette.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 septembre 2004, du commandement de payer délivré le 3 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 60,33 euros imputée pour des frais (13x1,71 euros pour les frais de rejet et 5x7,62 euros facturés sous le libellé « Autres produits » qui ne sont pas justifiés).

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [P] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 10807,31 euros (10867,64 euros – 60,33 euros), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 3 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 20 septembre 2004, pour une durée restant à courir jusqu’au 30 juin suivant la fin de la période triennale en cours, soit jusqu’au 30 juin 2006, puis a été reconduit tacitement à l’occasion de chaque nouvelle période triennale, soit le 30 juin 2021, avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, pour une nouvelle triennale jusqu’au 30 juin 2024.

Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 septembre 2004 à compter du 4 juin 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [P], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [O] [P] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [O] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [O] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 juin 2024, Monsieur [O] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [O] [P] à son paiement à compter de 4 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [P] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 septembre 2004 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, venant aux droits de la SA ICADE PATRIMOINE, d’une part, et Monsieur [O] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 10807,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [O] [P] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [O] [P] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 12 versements de 200 euros, puis 12 versements de 250 euros, puis 11 versements de 300 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 4 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE