RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00062 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNTG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 18/05/2026

à : [T] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le : 18/05/2026

à : M^e Marie Françoise LAW YEN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 MAI 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [Q]

[Adresse 2]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 6 mars 2024, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [Q] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 422,89 euros charges comprises.

Le 17 février 2025, le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2.859,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026 remis à l’étude, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, son prononcé ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [Q] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [T] [Q] et d’en disposer à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement ;

— la condamnation de Monsieur [T] [Q] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.081,48 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 429,95 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 9 mars 2026.

La société CDC HABITAT, représentée par Maître [G] YEN, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance principale à la somme de 8.165,49 euros. Elle ne s’est opposée ni aux délais de paiement sollicités par le preneur, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [Q], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il a indiqué qu’il avait repris le paiement du loyer et versé la somme de 800 euros le 4 mars 2026. Il a sollicité des délais de paiement et proposé de régler la somme de 750 euros par mois pour apurer sa dette et régler le loyer courant. Il a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire pour pouvoir rester dans les lieux loués.

Un bordereau de carence établi par le département dans le cadre de la prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe le 18 mars 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

En cours de délibéré la société CDC HABITAT communique un nouveau décompte actualisé au 3 avril 2026. Cette pièce, autorisée, sera admise aux débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 20 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, La société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique réceptionné le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le contrat de bail conclu le 6 mars 2024 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [T] [Q] le 17 février 2025, pour la somme en principal de 2.859,09 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 17 avril 2025, conformément aux dispositions contractuelles, plus favorables au locataire que la loi.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [T] [Q] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 17 avril 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [Q] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 7.981,40 euros à la date du 4 mars 2026.

Monsieur [T] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

Il est justifié en cours de délibéré d’un paiement comptabilisé par le bailleur le 4 mars 2026 pour un montant de 800 euros.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société CDC HABITAT la somme de 7.181,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 9 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.859,09 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites à l’audience et en cours de délibéré que le locataire a repris le versement du loyer avant la date d’audience en ayant versé la somme de 800 euros le 4 mars 2026.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties et au faible montant de la dette locative, il y a lieu d’accorder à Monsieur [T] [Q] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la société CDC HABITAT sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [Q] et celui-ci sera condamné à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 429,95 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

[D]. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [Q], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [T] [Q] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mars 2024 entre La société CDC HABITAT et Monsieur [T] [Q] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 17 avril 2025.

CONDAMNE Monsieur [T] [Q] à verser à La société CDC HABITAT la somme de 7.181,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 9 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.859,09 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [T] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 320,05 euros chacune et une 22ème mensualité de 460,35 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [Q] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [T] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [T] [Q] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 429,95 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [T] [Q] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE