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Jugement N°

du 05 Février 2025

N° RG 23/01876 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GBXK

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[X] [F], [C] [T]

C/

[L] [W], [H] [A], [Z] [S], [H] [A], S.A.S. LE NAIL ET ASSOCIÉS

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e GINISTY-MORIN T57

— M^e GUEPIN T21

— M^e RENDA T35

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [F], [C] [T]

né le 30 Octobre 1966 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1] – [Localité 10] ; représenté par la SELARL GINISTY MORIN LOISEL JEANNOT, demeurant [Adresse 15] – [Localité 3], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire: T 57 ; M^e Pascal Alexis LUCIANI avocat plaidant au barreau de GRASSE ;

DÉFENDEURS :

Madame [L] [W], [H] [A] épouse [I]

née le 31 Décembre 1972 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9] – [Localité 2] ; représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 5] – [Localité 3], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 ;

Monsieur [Z] [S], [H] [A]

né le 31 Décembre 1972 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8] – [Localité 6] ; représenté par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 5] – [Localité 3], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 ;

S.A.S. LE NAIL ET ASSOCIÉS,

N° RCS 448 246 900, dont le siège social est sis [Adresse 14] – [Localité 7] ; représentée par M^e Sandra RENDA, demeurant [Adresse 4] – [Localité 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire: T 35 ; M^e Stéphane BOUDET avoct au barreau d’ANGERS ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 26 septembre 2024, à l’audience du 27 Novembre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 22 janvier 2025 et prorogée au 05 Février 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 05 Février 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon promesse de vente reçue par Me [M], notaire à [Localité 12] (28) en date du 24 janvier 2023, Madame [L] [A] épouse [I] et Monsieur [Z] [A] ont promis à Monsieur [X] [T] de lui vendre un château, composé d’une habitation principale, de dépendances et de terrains en nature de parc, prés, cours, allées, douves en eau et pièce d’eau, sis à [Localité 16] moyennant un prix de 1.931.100 €, cet acte faisant suite à une offre d’achat signée le 7 décembre 2022, la vente ayant été réalisée par l’entremise de la S.A.S LE NAIL ET ASSOCIES agissant en tant qu’agent immobilier.

Monsieur [T] a versé entre les mains de Me [M] une somme de 190.000 € le 7 février 2023 à titre de dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation.L’option devait être levée le 9 mai 2023.

Par la suite, Monsieur [X] [T] a, par lettres du 9 mai 2023 puis du 8 juin 2023, mis en demeure Me [M] d’avoir à lui restituer la somme séquestrée de 190.000 €. Par actes des 3, 4 et 5 mai 2023, il a également fait sommation à chacun des consorts [A] d 'avoir à restituer cette somme et à Me [M] d’avoir à la conserver.

Par actes de commissaire de justice en dates du 7 et du 11 juillet 2023, Monsieur [X] [T] a fait assigner Madame [L] [A] épouse [I], Monsieur [Z] [A] (ci-après les consorts [A]) et la S.A.S LE NAIL ET ASSOCIES (ci-après société LE NAIL) devant le présent tribunal aux fins principales de voir prononcer la nullité de la promesse de vente conclue entre Monsieur [T] et les consorts [A] par acte authentique du 24 janvier 2023, de voir dire que la somme séquestrée de 190.000 € entre les mains de Me [M] devra lui être remise, outre intérêts au taux légal à compter de la date de son versement, de voir condamner solidairement les consorts [A] et la société LE NAIL à l’indemniser à hauteur de 50.000 € au titre de son préjudice moral et financier, outre 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et de rappeler l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 05/03/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, Monsieur [X] [T] maintient ses demandes et conclut au rejet de celles des consorts [A].

Selon leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 14 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, Madame [L] [A] épouse [I] et Monsieur [Z] [A] demandent au tribunal de débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, de le condamner à leur payer 190.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation, de dire que sur présentation du jugement à Me [M], séquestre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 190.000 € leur sera attribuée, et de condamner Monsieur [T] à leur payer 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 27/03/2024, auxquelles il convient également de se reporter pour un complet exposé des moyens, la S.A.S LE NAIL ET ASSOCIES demande au tribunal de débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui verser 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure est en date du 26/09/2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2024 pour être mise en délibéré au 22 janvier 2025. Le délibéré a été prorogé au 05 février 2025 en raison d’une surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte, de « considérer », et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur les demandes principales

1°) Sur la promesse de vente

Selon les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Sont déterminantes du consentement les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contract ou aurait contract des conditions substantiellement diff entes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1132, l’erreur de droit ou de fait, moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullit du contrat lorsqu’elle porte sur les qualit essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 dispose que les qualité essentielles de la prestation sont celles qui ont ééexpresséent ou tacitement convenues et en considéation desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

Selon l’article 1135 du code civil, l’erreur sur un simple motif, ranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n’est pas une cause de nullité à moins que les parties n’en aient fait expressément un élément déterrminant de leur consentement.

Aux termes de l’article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

En application de ces dispositions, le vendeur doit informer l’acquéreur sur les qualités descriptives du bien, ses caractéristiques techniques et sa situation juridique. Cette obligation d’information implique que le vendeur doit s’informer de l’usage auquel l’acheteur entend employer la chose.

Même si le vendeur et l’acheteur sont des professionnels, l’obligation d’information du vendeur reste entière et engage sa responsabilité à la triple condition qu’il ait connaissance de l’information, que l’acquéreur ignore cette information et que cette dernière soit déterminante don consentement de l’acquéreur. Le vendeur professionnel supporte une présomption irréfragable de connaissance de l’information dans le domaine dans lequel il intervient.

La vente peut être annulée si le manquement à l’obligation d’information par le vendeur a généré un vice du consentement.

Monsieur [T], par des moyens identiques, invoque tout à la fois le manquement des vendeurs à leur obligation d’information à son égard et l’erreur ayant vicié son consentement.

Il est rappelé que l’erreur doit être démontrée par celui qui l’invoque en rapportant la preuve, d’une part, qu’elle portait sur une condition essentielle du contrat, et d’autre part, que les circonstances ont conduit la partie concernée à se faire une représentation erronée de la réalité, cette représentation erronée ayant déterminé son consentement.

Monsieur [T] prétend en premier lieu qu’il a souhaité acquérir la propriété pour laquelle seul le bâtiment principal qu’il nomme le château était inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, compte tenu de l’importance des travaux à réaliser dans les dépendances, pour lesquels il ne souhaitait aucune contrainte administrative supplémentaire.

Cependant, le moyen selon lequel il indique en avoir fait une condition déterminante de son consentement ne résulte pas de la promesse de vente, qui ne contient aucune condition suspensive en lien avec le caractère non inscrit ou non classé des dépendances.

L’examen des échanges de mails en janvier 2023 entre Monsieur [T], la société LE NAIL et les consorts [A], soit avant la signature de la promesse de vente, fait apparaître diverses questions posées par le candidat acquéreur, notamment celle de savoir si seul le château (bâtiment principal) ou les dépendances, ou les deux, et le parc étaient inscrits ou classés aux monuments historiques. Il prétend que la réponse qui lui en avait été faite était sans équivoque, à savoir que seul le château était inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Or, c’est en réalité en sens inverse que la réponse des vendeurs était sans équivoque et transmise à Monsieur [T] plusieurs jours avant la signature de la promesse de vente (réponse adressée par Madame [A] le 18 janvier 2023 et transmise par la société LE NAIL à Monsieur [T] le même jour et dont ce dernier a également accusé réception le même jour) : « Le Château est inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, il n’est pas classé. Ci-joint arrêté ISMH. L’ensemble est inscrit mais il n’y a pas de précisions. L’inscription date de 1930 et les inscriptions en 1930 étaient générales. Il est ainsi convenu que c’est l’ensemble architectural qui est inscrit (soit la vue depuis le parc et la cour sur les bâtiments). Les intérieurs ne sont pas spécialement répertoriés. ». Il y est donc bien question d’un ensemble architectural inscrit, et non pas seulement du bâtiment principal. Était joint à cette réponse l’arrêté de 1930 dont les termes généraux pouvaient en eux-mêmes laisser supposer qu’il s’agissait de l’ensemble, d’autant que le terme de château s’entend souvent du domaine dans son entier que du seul bâtiment principal, contrairement à ce qu’indique le demandeur.

Le document communiqué le 7 mars 2023, (lettre de la DRAC de 2000 au père des consorts [A]), transmis après la signature de la promesse de vente, n’est donc qu’une confirmation de ce qui avait déjà été précisé par Madame [A] à Monsieur [T] sans aucune équivoque possible.

Dès lors, non seulement Monsieur [T] n’apporte pas la preuve qu’il avait fait de l’absence d’inscription des dépendances à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques une condition essentielle de son engagement mais en outre, il ne démontre pas davantage avoir pu faire une erreur (d’interprétation, ou induite par les vendeurs ou l’intermédiaire) avant la signature de la promesse de vente, ni même que la réponse était obscure ou sujette à interprétation, la notion d’ensemble architectural, dans le contexte de cette réponse, laissait clairement comprendre qu’il s’agissait à tout le moins du bâtiment principal et des communs.

Même le document de présentation indique que le château est inscrit, (et non « seul le château », comme le demandeur le prétend) et précise que « cette propriété bénéficie de la fiscalité avantageuse des Monuments Historiques », la notion de propriété englobant l’ensemble, et non un seul bâtiment, de sorte que cette lecture ne peut non plus l’avoir induit en erreur.

Le demandeur invoque encore le fait que selon lui, des travaux ont été réalisés dans les communs sans déclaration de travaux, et cet élément est mentionné à la promesse de vente. Cependant, il échoue à faire la démonstration que cette circonstance signifiait nécessairement et de manière non équivoque que les parties étaient convenues ensemble que « seul le château » était inscrit. L’absence de déclaration de travaux ne pouvait constituer un indice suffisant que les communs n’étaient pas inscrits, une infraction administrative ne pouvant être constitutive d’une telle situation juridique. De même l’absence de mention de la DRAC à cette mention d’absence de déclaration de travaux n’était pas suffisante pour faire croire à Monsieur [T] que les communs n’étaient pas inscrits, et ce d’autant qu’il avait déjà eu la réponse contraire de Madame [A] par mail. De plus, les consorts [A] justifient d’un permis de construire en 2000 visant à la restauration du corps principal de logis et des communs, ces travaux ayant été effectués avec l’accord et sous le contrôle de l’ABF. La formule figurant à la promesse de vente ne concerne donc pas ces travaux d’ampleur, mais uniquement des travaux ponctuels et restreints. Cette mention ne suffisait pas à entretenir une confusion dans l’esprit de l’acquéreur, entraînant son erreur.

La réponse du notaire des consorts [A] indiquant que « les vendeurs ne savaient pas et allaient se renseigner » n’est pas de nature à remettre en cause la réponse déjà apportée par Madame [A] avant le 24 janvier 2023, laquelle permettait à Monsieur [T] de solliciter éventuellement un report de la signature s’il voulait avoir davantage de certitude sur cette réponse, mais il n’a même pas cru devoir solliciter un tel report dans l’attente de renseignements plus précis, ni même exiger une condition suspensive sur ce point.

En conséquence, le demandeur échoue à rapporter la preuve d’un manquement des vendeurs à leur devoir d’information, comme d’une erreur constitutive d’un vice du consentement, en l’absence de démonstration d’avoir lui-même exprimé le caractère essentiel et déterminant de la condition de non-inscription des communs, qui ne résulte d’aucune des pièces produites, pas même des échanges de mails, (cette question du candidat acquéreur au vendeur figurant parmi de nombreuses autres), et encore moins de la promesse de vente.

Il ne saurait par ailleurs reprocher aux consorts [A] d’avoir remis en vente le bien, et d’avoir laissé d’autres agences le présenter sous d’autres qualifications, sans pouvoir en tirer la conséquence de l’entretien d’un flou sur les caractéristiques juridiques et urbanistiques du bien, alors même qu’il a lui-même indiqué ne pas vouloir en poursuivre l’acquisition. Étant ainsi à l’origine de la rupture du lien contractuel, il ne saurait en faire le reproche aux consorts [A]. La remise en vente découle en effet de l’application des dispositions de la promesse de vente, lesquelles, en l’absence de levée de l’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai prévu, rendaient le promettant libre de disposer du bien et donc de le remettre en vente.

Monsieur [T] sera donc débouté de ses demandes en nullité de la promesse de vente et de sa demande subséquente de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

2°) Sur l’obligation d’information de la S.A.S LE NAIL

Monsieur [T] se fonde sur les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil et sur l’obligation d’information et de conseil envers le cocontractant du mandant, pour reprocher à l’agent immobilier un manquement à son obligation d’information à son égard. Il invoque le devoir de délivrer loyalement les informations en sa possession, de vérifier l’exactitude des renseignements donnés, et de mettre en garde le futur acquéreur en s’assurant que la chose proposée est adaptée à ses besoins.

Les échanges de mails font apparaître en l’espèce que la société LE NAIL a procédé à la recherche des renseignements sollicités en se rapprochant des vendeurs et s’est efforcée de répondre au mieux aux questions de Monsieur [T]. Celui-ci n’a d’ailleurs réclamé aucune investigation complémentaire à ce sujet. Il ne peut qu’en être déduit qu’il était pleinement informé par la réponse apportée par Madame [A].

Par ailleurs, il est établi que Monsieur [T] était assisté de son propre notaire, parfaitement à même de l’alerter et de le conseiller sur la situation juridique du bien.

Il est par ailleurs inexact d’affirmer, ainsi qu’il a été précédemment relevé et analysé, que la présentation du bien par l’agence LE NAIL laissait croire que « seul le château » (donc selon le demandeur seul le logis bâtiment principal) était inscrit, la présentation en cause (pièce 1) ne laissant pas du tout croire cette affirmation. (pièce 1)

Le fait que la société LE NAIL ait procédé différemment pour une autre propriété ne permet pas d’en déduire qu 'elle a manqué à son obligation en ne réclamant pas le détail des parties faisant l’objet de l’inscription, cette situation devant au contraire laisser penser à un potentiel acquéreur que l’ensemble de la propriété était inscrit, et non l’inverse.

En conséquence, Monsieur [T] échoue à faire la démonstration d’une faute de l’agent immobilier à son égard.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier

Il résulte des motifs précédents qu’en l’absence de démonstration d’un manquement des défendeurs à leur obligation d’information, le demandeur est mal fondé à solliciter des dommages et intérêts pour préjudice moral et financier, faute de preuve d’une faute, mais également du préjudice invoqué qui n’est étayé par aucune pièce.

Le demandeur sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [A]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des dispositions de l’article 1124 du code civil relatif à la promesse unilatérale de vente que l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

La promesse de vente du 24 janvier 2023 a prévu en page 12 que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant « à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

En l’espèce, la promesse de vente a expiré le 9 mai 2023, la vente n’ayant pu se réaliser en raison du seul refus de Monsieur [T] de réaliser l’acquisition dans les délais.

La somme séquestrée chez le notaire Me [M] sera donc acquise aux consorts [A] et leur sera attribuée, sans qu’il soit nécessaire de condamner Monsieur [T] à la leur verser.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [T] à payer respectivement à Madame [L] [A] épouse [I] et Monsieur [Z] [A] d’une part et à la S.A.S LE NAIL ET ASSOCIES d’autre part, la somme de 4000 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour assurer leur défense.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [T] sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

DEBOUTE Monsieur [X] [T] de l’ensemble de ses demandes,

DIT que l’indemnité d’immobilisation de 190.000 € actuellement séquestrée en l’étude de Me [D] [M], notaire associé de la SCP [B] [O], [P] [K] et [D] [M], est attribuée à Madame [L] [A] épouse [I] et Monsieur [Z] [A] et devra leur être versée par le notaire sur présentation du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer à Madame [L] [A] épouse [I] et Monsieur [Z] [A] ensemble la somme de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer à la S.A.S LE NAIL ET ASSOCIES la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] aux entiers dépens et dit que les avocats de la cause pourront recouvrer directement ceux dont ils auront fait l’avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE