TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DUTREUILH (C0479)

M^e JOB (P054)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/04627

N° Portalis 352J-W-B7H-CZNA6

N° MINUTE : 1

Assignation du :

28 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. SAS 29-X8 (RCS de Paris 914 858 378)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0479

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [W] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [M] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Jean-Marie JOB de la S.E.L.A.R.L. JTBB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0254

Décision du 11 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04627 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZNA6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistésde Madame Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 5 octobre 2006, Mme [H] [L] épouse [I] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. en cours de formation David Thierry des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6], à usage exclusif de « café – bar – brasserie ». Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à effet du 5 octobre 2006 au 4 octobre 2015.

La société David Thierry a changé de dénomination pour devenir la S.A.R.L. A-LS le 30 mars 2012.

Par acte sous signature privée du 10 mai 2016, M. [Z] [A], venant aux droits de la bailleresse initiale, a consenti un bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. A-LS portant sur les mêmes locaux, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2015 et jusqu’au 30 septembre 2024. Le loyer du bail renouvelé a été fixé au montant annuel de 35 837 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance en quatre termes égaux.

Depuis le 23 novembre 2019, M. [X] [A] détient 50 % de l’usufruit sur le bien loué et Mmes [W] [A] et [M] [A] détiennent ensemble la totalité de la nue-propriété et 50 % de l’usufruit.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2021, les consorts [A] ont fait délivrer à la S.A.R.L. A-LS un commandement, visant la clause résolutoire du bail commercial, de payer la somme de 40 719,67 euros au titre des loyers et charges impayés, outre de justifier de l’assurance des lieux.

Par assignation du 6 décembre 2021, les consorts [A] ont saisi le tribunal judiciaire de Paris en sollicitant principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu avec la S.A.R.L. A-LS.

Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de redressement et l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.R.L. A-LS, désignant la S.E.L.A.R.L. Axyme, en la personne de Me [Y] [K], en qualité de liquidateur.

Cette décision a interrompu l’instance ouverte par l’assignation du 6 décembre 2021, qui a fait l’objet d’une ordonnance de retrait du rôle datée du 7 octobre 2022.

Par requête du 4 février 2022, les consorts [A] ont saisi le juge commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de la société A-LS d’une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial. Par ordonnance du 11 mars 2022, le juge commissaire a jugé les consorts [A] irrecevables en leurs demandes.

Par acte extrajudiciaire du 11 février 2022, les consorts [A] ont donné congé à la S.E.L.A.R.L. Axyme en la personne de Me [K] en sa qualité de liquidateur de la S.A.R.L. A-LS pour la date du 30 septembre 2024. Ce congé porte refus de paiement d’une indemnité d’éviction au motif tiré du défaut de paiement des loyers et de l’absence de justificatif d’assurance locative par la locataire.

Par ordonnance du 23 mars 2022, le juge commissaire de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. A-LS a autorisé la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail susvisé au profit de M. [J] [O] [S] ou de toute personne physique ou morale que l’acquéreur se substituera. L’entrée en jouissance a été fixée au jour de l’ordonnance. Le juge commissaire a pris acte, au dispositif de sa décision, de ce que le repreneur avait notamment connaissance du congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 11 février 2022 par les bailleurs.

L’acte de cession a été signé le 24 mai 2022 par M. [J] [O] [S], Mme [V] [N] [S] et la S.A.R.L. Elio [Localité 5], agissant en qualité de fondateurs et pour le compte de la S.A.S. 29-X8 en cours de formation, hors la présence des bailleurs, dûment invités à l’acte.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2022, les consorts [A] ont fait sommation à la S.A.S. 29-X8, visant la clause résolutoire du bail et l’article L. 145-17 du code de commerce, de remettre les lieux loués dans leur état antérieur en remplaçant les fenêtres en PVC posées au premier étage par des huisseries en bois et de déposer l’enseigne mise en place sans avoir recueilli les autorisations nécessaires.

Par actes d’huissier du 28 mars 2023, la S.A.S. 29-X8 a assigné les consorts [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement d’obtenir l’annulation du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 11 février 2022.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 13 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 2 octobre 2024 et mise en délibéré au 11 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2023, la S.A.S. 29-X8 demande au tribunal :

A titre principal :

— de déclarer nul et inopposable à la S.A.S. 29-X8 le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 11 février 2022,

A titre subsidiaire :

— de juger que la S.A.S. 29-X8 a droit à une indemnité d’éviction,

— de désigner un expert avec pour mission de réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant de fixer l’indemnité d’éviction qui lui est due,

— de condamner les consorts [A] au paiement de la provision sur les frais d’expertise,

En tout état de cause :

— de condamner les consorts [A] à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner les consorts [A] aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2024, les consorts [A] demandent au tribunal :

A titre principal :

— de dire que la société A-LS ne pouvait prétendre au renouvellement de son bail à la date du congé du 11 février 2022,

A titre subsidiaire :

— de dire que le congé délivré le 11 février 2022 était motivé par un motif grave et légitime,

En tout état de cause :

— de valider le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à la société A-LS le 11 février 2022,

— de débouter la S.A.S. 29-X8 de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction,

— d’ordonner à la S.A.S. 29-X8 de libérer les lieux le 30 septembre 2024 ou à tout le moins dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— à défaut, d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— de condamner la S.A.S. 29-X8 à leur payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. 29-X8 aux dépens comprenant les frais d’expertise éventuels, avec distraction au profit de la SELARL JTBB Avocats.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur l’applicabilité du statut des baux commerciaux

Les consorts [A] invoquent à titre principal une cause d’inapplicabilité du statut des baux commerciaux tirée du défaut d’exploitation régulière et actuelle du fonds et estiment qu’en conséquence, la S.A.S. 29-X8 ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail en cause. Les consorts [A] allèguent ainsi en substance :

— que la S.A.R.L. A-LS avait cessé d’exploiter le fonds de commerce à la date de la délivrance du congé avec refus de renouvellement et que ce défaut d’activité, antérieur de plusieurs semaines à cette date, est devenu définitif et irréversible du fait du prononcé de la liquidation judiciaire le 6 janvier 2022,

— que le droit au renouvellement du bail s’apprécie au jour de la délivrance du congé ou au jour de la demande de renouvellement du bail et non à l’expiration de celui-ci,

— que la circonstance que le fonds de commerce a ensuite été cédé et que la S.A.S. 29-X8 a repris l’exploitation est dès lors inopérante ;

— qu’en l’espèce le congé avec refus de renouvellement a été délivré antérieurement au dépôt de l’offre de reprise, à la décision du juge commissaire autorisant la cession du fonds et donc à la reprise de l’exploitation par la S.A.S. 29-X8 ;

— que les dispositions de l’article L. 622-14 du code de commerce visées en demande sont inapplicables à un refus de renouvellement.

La S.A.S. 29-X8 revendique en réplique le bénéfice du statut des baux commerciaux et donc le droit au renouvellement du bail, principalement aux motifs que :

— l’article L. 622-14 du code de commerce prévoit un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective au cours duquel le bail est préservé des actions du bailleur, cette protection incluant le droit au renouvellement,

— que le défaut d’exploitation de la S.A.R.L. A-LS découlait de la seule liquidation judiciaire et n’avait donc rien d’irréversible, d’autant que la commercialisation du fonds est intervenue dans un délai raisonnable.

En droit, l’article L. 145-8 du code de commerce dispose que « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. »

Par ailleurs, selon les premier et cinquièmes alinéas de l’article L. 145-9 du même code, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

(…)

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Il est constant qu’un bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement peut, au cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, dénier l’application du statut des baux commerciaux (Civ. 3e, 3 novembre 2016, n°15-25.427).

La Cour de cassation a par ailleurs jugé que la mise en demeure délivrée en application de l’article L. 145-17 du code de commerce n’est pas nécessaire « lorsque le preneur, ou son cessionnaire, ne justifie pas, pour prétendre au renouvellement, avoir satisfait aux conditions posées par [l’article 4 du décret du 30 septembre 1953, devenu l’article L. 145-8 du code de commerce susvisé] », c’est-à-dire en cas de cessation définitive et irréversible de l’exploitation du fonds (Com., 12 novembre 1963, Bull. Civ. III n°467).

Il est enfin de jurisprudence constante que le droit au renouvellement du bail s’apprécie au jour de la délivrance du congé par le bailleur ou au jour de la notification de la demande de renouvellement du bail par le preneur (voir par exemple Civ. 3e, 10 juillet 2002, n°00-20.909).

Décision du 11 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04627 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZNA6

En l’espèce, la S.A.R.L. A-LS a été placée en procédure de liquidation judiciaire simplifiée par jugement du tribunal de commerce du 6 janvier 2022.

Les consorts [A] ont fait signifier le 11 février 2022 à la S.A.R.L. A-LS représentée par son liquidateur judiciaire un congé avec refus de renouvellement pour la date du 30 septembre 2024. Les bailleurs ont alors refusé à la preneuse le paiement d’une indemnité d’éviction au motif que les causes du commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance signifié par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2021 n’avaient fait l’objet d’aucune régularisation.

Les consorts [A] se prévalent désormais de l’absence de droit au renouvellement du bail commercial de la S.A.S. 29-X8 venue aux droits de la S.A.R.L. A-LS pour cause de cessation définitive de son activité au jour de la délivrance du congé. A titre probatoire, ils produisent un procès-verbal de constat par huissier daté du 16 février 2022 dont il ressort qu’à cette date, soit moins d’une semaine après la délivrance du congé, « d’une manière générale, les lieux sont abandonnés et inexploités ».

La combinaison du jugement prononçant la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire simplifiée de la S.A.R.L. AL-S et du procès-verbal de constat établit qu’à la date de la délivrance du congé, la locataire en titre, soit la S.A.R.L. A-LS, avait effectivement cessé de manière définitive et irréversible d’exploiter le fonds dans les locaux donnés à bail.

En application des dispositions légales susvisées et de leur interprétation jurisprudentielle constante, la S.A.R.L. A-LS a donc perdu le bénéfice du droit au renouvellement du bail le 11 février 2022.

La S.A.S. 29-X8 est mal fondée à se prévaloir, pour s’opposer à ce qui précède, d’un arrêt rendu le 10 décembre 2008 par la Cour de cassation (Civ. 3e, 10 décembre 2008, n°07-15.241). Dans cette espèce en effet, le bailleur a délivré le congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux postérieurement au jugement prononçant le placement de la locataire en liquidation judiciaire, à l’ordonnance autorisant la cession du fonds de commerce, à l’acte notarié de cession ainsi qu’à l’acte de signification de la cession au bailleur. C’est d’ailleurs à la cessionnaire que le bailleur avait fait délivrer le congé. Ce n’est que compte tenu de ces circonstances s’opposant à la caractérisation du caractère irréversible du défaut d’exploitation du fonds que le motif légitime prévu au second alinéa de l’article L. 145-8 du code de commerce a été retenu par la Cour.

Les circonstances de la présente espèce diffèrent manifestement de celles ayant conduit au prononcé de la décision susvisée. Il sera rappelé que l’ordonnance autorisant la cession du fonds de commerce date du 23 mars 2022, soit postérieurement à la date de signification du congé à laquelle le droit au renouvellement du bail a été perdu.

Quant aux dispositions de l’article L. 622-14 du code de commerce, elles sont relatives à la résiliation du bail commercial et sont donc inapplicables au présent débat portant sur un refus de renouvellement à expiration dudit contrat.

En conséquence, et sans qu’il ne soit justifié d’examiner le surplus des moyens et prétentions des parties, il convient de juger que la S.A.R.L. A-LS, du fait de la cessation définitive et irréversible de l’exploitation des locaux donnés à bail, ne bénéficiait plus, au jour de la délivrance du congé, du droit au renouvellement du bail commercial et donc du bénéfice du statut des baux commerciaux.

La S.A.R.L. A-LS n’ayant pu céder davantage de droits que ceux qu’elle détenait, la S.A.S. 29-X8, devenue locataire des lieux le 23 mars 2022 – connaissance prise du refus de renouvellement signifié le 11 février précédent –, n’est donc pas fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction. La S.A.S. 29-X8 sera par suite déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Décision du 11 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04627 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZNA6

Dès lors que le congé avec refus de renouvellement est, conformément à ce qui précède, régulier et effectif, il a pris effet le 30 septembre 2024. La S.A.S. 29-X8 étant désormais occupante sans droit ni titre, elle devra restituer les lieux objets du bail expiré aux consorts [A]. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion formée à l’encontre de l’occupante, dans les conditions décrites au dispositif.

Il n’est en revanche pas justifié en l’état de condamner la S.A.S. 29-X8 à une astreinte, sa résistance à l’exécution de la présente décision ne pouvant être présumée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. 29-X8, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. JTBB Avocats.

La S.A.S. 29-X8, condamnée aux dépens, devra payer aux consorts [A] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 3 000 euros. La S.A.S. 29-X8 sera débouté de sa demande sur le même fondement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

VALIDE le congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 11 février 2022 à la S.A.R.L. A-LS aux droits de laquelle vient la S.A.S. SAS 29-X8,

DIT que le bail commercial a en conséquence pris fin le 30 septembre 2024 et que la S.A.S. SAS 29-X8 est depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux,

ORDONNE à la S.A.S. SAS 29-X8 de libérer les locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, la S.A.S. SAS 29-X8, ainsi que tous occupants de son chef, pourra être expulsée à la requête de Monsieur [X] [A], Madame [W] [A] et Madame [M] [A], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’astreinte formée par Monsieur [X] [A], Madame [W] [A] et Madame [M] [A],

DÉBOUTE la S.A.S. SAS 29-X8 de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la S.A.S. SAS 29-X8 au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la S.E.L.A.R.L. JTBB AVOCATS pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la S.A.S. SAS 29-X8 à payer à Monsieur [X] [A], Madame [W] [A] et Madame [M] [A] la somme totale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA