RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 25/03269 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HI4P

NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL

DU 24 MARS 2026

DEMANDEURS

Mme, [D], [A],

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Nicolas BRUNEAU,de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU avocat au barreau de la CHARENTE

M., [W], [B] ,

[Adresse 3],

[Localité 2]

assisté de son curateur, en la personne de l’UDAF 47 (Lot-et-Garonne), désigné à ces fonctions suivant jugement prononcé le 17 juin 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’AGEN,

[Adresse 4],

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Nicolas BRUNEAU,de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU avocat au barreau de la CHARENTE

DÉFENDEUR

M., [H], [M],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 4]

Non représenté

Copie exécutoire délivrée le : 24.03.2026

CCC délivrée le :

à M^e Sophie VIDAL

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 Février 2026.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 24 Mars 2026.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 24 Mars 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 13 juin 2024, Maître, [E], [J] –, [L], [X], notaire associée à, [Localité 5], a dressé un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier situé au, [Adresse 7], à « La Bretagne », sur la commune de, [Localité 6], cadastré section IB n°, [Cadastre 1], d’une contenance de 00 ha 49 a 96 ca, au prix de 1 580 000 euros.

Aucune condition suspensive particulière, notamment aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt, n’était stipulée à l’acte.

La vente devait être réitérée dans un délai de trois mois, soit au plus tard le 13 septembre 2024.

Malgré la sommation qui lui a été délivrée par les vendeurs le 28 juillet 2025, Monsieur, [M] ne s’est pas présenté au rendez-vous prévu devant le notaire pour signer la vente. Un procès-verbal de carence était dressé le 2 septembre 2025.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, Madame, [D], [A] et Monsieur, [W], [B], assisté de son curateur, l’UDAF 47, ont assigné Monsieur, [H], [M] devant le tribunal judiciaire afin de juger la vente parfaite, de condamner celui-ci à leur payer le prix de vente ainsi que la pénalité stipulée dans la promesse, outre des dommages et intérêts.

Monsieur, [H], [M], assigné selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées à étude au défendeur le 2 décembre 2025, Monsieur, [B] et Madame, [A] demandent au tribunal de :

— Condamner Monsieur, [H], [M] à verser à Madame, [D], [A] et Monsieur, [W], [B] la somme de 158.000 € (cent-cinquante-huit-mille euros) au titre de la stipulation de pénalité, laquelle sera productive des intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de réitérer qui lui a été délivrée,

— Condamner Monsieur, [H], [M] à verser à Madame, [D], [A] la somme de 30.404,87 € à titre de dommages et intérêts au titre de la majoration des droits ainsi que les intérêts de retard appelés par l’administration fiscale,

— Condamner Monsieur, [H], [M] à verser à Monsieur, [W], [B] la somme de 27.107,13 € à titre de dommages et intérêts au titre de la majoration des droits ainsi que les intérêts de retard appelés par l’administration fiscale,

— Condamner Monsieur, [H], [M] à verser à Madame, [D], [A] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— Condamner Monsieur, [H], [M] à verser à Monsieur, [W], [B] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— Condamner Monsieur, [H], [M] à verser à Madame, [D], [A] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur, [H], [M] à verser à Monsieur, [W], [B] la somme 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur, [H], [M] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront également les frais induits par la signification de la sommation de réitérer, ainsi que l’intégralité des frais de commissaire de justice de même que les frais de publication du jugement à intervenir auprès du Service de publicité foncière territorialement compétent.

Les demandeurs renoncent ainsi à demander que le tribunal reconnaisse le caractère parfait de la vente immobilière.

Au soutien de leurs prétentions, qu’ils fondent sur les dispositions des articles 1217 et 1231-5 du code civil, ils font valoir que Monsieur, [M] a manqué à ses engagements pris dans le compromis de vente en ne réitérant pas la vente, qui était parfaite. Ils demandent donc d’une part qu’il soit condamné à payer la somme fixée contractuellement à titre de pénalité, à savoir 158 000 euros. Ils sollicitent d’autre part qu’il soit condamné à leur payer des dommages et intérêts, réparant le préjudice financier correspondant aux majorations et intérêts de retard dus au fisc, le bien objet du compromis de vente étant en indivision successorale et sa vente étant destinée à régler des droits de succession. Ils sollicitent enfin la réparation du préjudice moral lié aux démarches engagées pour régler cette affaire. Ils considèrent leurs demandes de dommages et intérêts bien fondées, l’article 1217 du code civil permettant de cumuler les dommages et intérêts avec les autres sanctions de l’inexécution contractuelle.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 2 février 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure, fixé au 9 février 2026 la date de dépôt des dossiers et informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application des dispositions précitées, il appartient au juge de vérifier la régularité de sa saisine à l’égard des parties non comparantes.

En l’espèce, Monsieur, [H], [M] a été assigné selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile. Dans son procès-verbal, le commissaire de justice a relaté précisément les diligences effectuées pour tenter de localiser le destinataire : pas de nom sur la boîte aux lettres ni de courrier à son nom, pas de réponse au domicile, tentative de contact sur les numéros de téléphone, l’un n’étant plus attribué, l’autre permettant d’échanger avec une amie du défendeur, qui a précisé qu’il se trouverait en métropole, sans pouvoir communiquer d’adresse précise. Les recherches via Google ont été vaines.

En l’état de ces démarches, le tribunal est donc régulièrement saisi.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Le compromis notarié de vente en date du 13 juin 2024 contient une stipulation de pénalité rédigée en ces termes : « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 158 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. »

Il stipule en page 8 que ses effets sont soumis à l’accomplissement de conditions suspensives. S’il précise explicitement qu’il n’y a aucune condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt, en revanche il se réfère à des conditions suspensives « de droit commun », stipulées en faveur de l’acquéreur, qui est donc le seul à pouvoir s’en prévaloir. Il s’agit d’une part de l’absence de servitudes, charges ou vices non indiqués au compromis qui seraient révélés par les titres de propriété antérieurs ou les pièces d’urbanisme. Il s’agit d’autre part de l’absence de saisies ou d’inscriptions hypothécaires dont le montant serait supérieur au prix de vente disponible.

Enfin, il stipule en page 29 qu’en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique aura lieu au plus tard dans un délai de trois mois, soit à la date du 13 septembre 2024.

En l’espèce, il est suffisamment justifié que l’acquéreur n’a pas déféré à la sommation de réitérer la vente qui lui a été faite pour la date du 2 septembre 2025, et ce après des échanges nourris entre les parties durant un an, pour reporter le rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente, toujours à la demande de l’acquéreur.

Bien que les demandeurs ne versent aucune pièce établissant que les conditions suspensives de droit commun aient bien été réalisées, la lecture des nombreux échanges figurant en pièce 2 démontre qu’à aucun moment entre juillet 2024 et juin 2025 Monsieur, [M] ne s’en est prévalu. Cette correspondance, nourrie, se résume en une demande répétée de l’acquéreur de reporter la date de signature, à de multiples reprises, alors qu’il prétendait ne pas avoir les fonds pour payer le prix et/ou ne pas avoir pu finaliser le montage juridique de la société qui devait acheter le bien.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est établi qu’en ne réitérant pas la vente dans le délai contractuellement prévu et en ne répondant pas à la sommation de se présenter pour signer l’acte de vente, Monsieur, [M] a manqué à ses engagements contractuels.

La demande d’appliquer la clause pénale stipulée au compromis de vente est fondée, il conviendra d’y faire droit et de condamner Monsieur, [O] à payer aux demandeurs la somme de 158 000 euros forfaitairement convenue.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

La clause pénale précitée stipulée au compromis de vente a pour objet de réparer l’inexécution contractuelle reprochée à Monsieur, [M], et ce, de façon forfaitaire. L’article 1231-5 du code civil, qui prévoit le régime de la clause pénale, figure d’ailleurs dans une sous-section du code relative à la réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat.

Les demandeurs n’allèguent pas et établissent encore moins qu’ils subiraient des préjudices distincts, qui ne seraient pas réparés par la somme forfaitaire prévue à titre de clause pénale.

Les demandes formulées à ce titre seront donc rejetées.

Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur, [M], qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens ne sauraient comprendre le coût de la sommation de réitérer, s’agissant d’un acte qui n’a pas été autorisé en justice.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur, [H], [M] à payer à Madame, [D], [A] et Monsieur, [W], [B], assisté de son curateur, l’UDAF 47, la somme de 158 000 € (cent cinquante-huit mille euros) au titre de la clause pénale ;

REJETTE les demandes formulées au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [M] aux dépens, qui ne sauraient cependant comprendre le coût de la sommation délivrée le 28 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [M] à payer à Madame, [D], [A] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [M] à payer à Monsieur, [W], [B], assisté de son curateur, l’UDAF 47, la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Le Greffier Le Président,