TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean SATIO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Françoise HERMET LARTIGUE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KN4

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDERESSE

Société PINK OCEAN FINANCES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0716

DÉFENDERESSE

Madame [R] [C] [L] [E], demeurant [Adresse 4] (GABON)

représentée par M^e Jean SATIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1262

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

Délibéré initialement prévu le 24 février 2025, prorogé au 14 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KN4

EXPOSE DU LITIGE

La société PINK OCEAN FINANCES a consenti le 1er novembre 2012 un bail de résidence secondaire à [R] [C] [L] [E] portant sur un appartement meublé, une chambre de service et une cave, situés [Adresse 3] à [Localité 6], le bail étant conclu pour une durée de six mois. Une clause stipule une charge forfaitaire mensuelle de 1000 euros TTC correspondant à la mise à disposition d’une personne trois heures par jour du lundi au vendredi pour l’entretien de l’appartement, à payer en même temps que le loyer.

Un état des lieux d’entrée était établi le 30 octobre 2012.

Le bail a été reconduit tacitement jusqu’à un nouveau bail signé entre les parties à effet au 1er mai 2015 pour un loyer semestriel de 120.000 euros, outre une provision pour charge de 1.000 euros mensuelle et un dépôt de garantie de 60.000 euros a été payé.

[R] [C] [L] [E] réglant loyers et charges avec retard, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 31 mai 2017.

Par courrier recommandé du 26 janvier 2018, [R] [C] [L] [E] a délivré congé pour le 1er mai 2018 prenant effet au 1er mai 2018 et un état des lieux de sortie était dressé par acte d’huissier en date du 9 mai 2018.

Différentes saisies conservatoires ont été réalisées par huissier de justice sur les biens de la défenderesse à la demande de la société PINK OCEAN FINANCES entre le 14 septembre 2017 et le 7 février 2020.

C’est dans ce contexte que se plaignant de nombreuses réparations locatives et de divers préjudices matériels suite à la récupération des lieux, la société PINK OCEAN FINANCES introduisait la présente action et a fait délivrer à [R] [C] [L] [E], le 13 juillet 2020, une assignation à comparaitre devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de réparation de ses divers préjudices, récapitulés ainsi :

107.587 euros à titre de réparations locatives, sauf à déduire le dépôt de garantie,131.511,12 euros à titre de dommages et intérêts en remplacement des meubles et mobilier manquant,27.000 euros au titre des charges d’eau,100.000 euros au titre des indemnités d’immobilisation,5.806,45 euros à titre d’indemnité d’occupation,15.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Elle a également sollicité le rejet des demandes de la défenderesse.

In limine litis, elle a soulevé l’irrecevabilité des conclusions de [R] [C] [L] [E] pour défaut d’adresse de domicile.

En défense, [R] [C] [L] [E] a conclu au rejet de l’ensemble des demandes et a soulevé, in limine litis, la nullité de l’assignation. Elle a ajouté sur le fond avoir proposé à plusieurs reprises la restitution des meubles et sollicité qu’il soit ordonné à la société PINK OCEAN FINANCES de prendre restitution des meubles. Elle a en outre sollicité sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

60.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec capitalisation des intérêts,20.000 euros en réparation de son préjudice moral,10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Par jugement du 10 décembre 2021, je juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris a prononcé la nullité de l’assignation délivrée le 13 juillet 2020, constaté que la juridiction n’était pas valablement saisie des demandes de la société PINK OCEAN FINANCES ni des demandes reconventionnelles de [R] [C] [L] [E], condamné la société PINK OCEAN FINANCES aux dépens de l’instance et rejeté le surplus des demandes des parties et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La société PINK OCEAN FINANCES a interjeté appel de cette décision le 17 janvier 2022.

Par arrêt en date du 16 mai 2024, la cour d’appel de [Localité 5] a :

Déclaré recevables les conclusions remises au greffe le 26 février 2024 par [R] [C] [L] [E],Infirmé ses dispositions frappées d’appel le jugement entrepris,Et statuant à nouveau :

Rejeté l’exception de nullité de l’assignation du 13 juillet 2020 soulevée par [R] [C] [L] [E],Condamné [R] [C] [L] [E] aux dépens de première instance En y ajoutant :

Dit que les points non jugés par le tribunal judiciaire ne sont pas évoqués par la cour,Renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’examen de leurs prétentions au fond,Condamné [R] [C] [L] [E] à payer à la société PINK OCEAN FINANCES la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’instance en appel,Condamné [R] [C] [L] [E] aux dépens de l’appel,Rejeté toutes autres demandes.Lors de l’audience du 26 novembre 2024, la société PINK OCEAN FINANCES a maintenu les demandes au fond sollicitées dans son assignation.

En défense, [R] [C] [L] [E] a sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

La recevoir en ses demandes et l’y déclarée fondée ;Juger que le bailleur était tenu de l’obligation d’entretien et de maintenance en vertu des clauses spéciales du contrat de bail ;Lui juger inopposable et dépourvues de valeur probante les factures et les attestations établies par [J] [W] ainsi que les justificatifs produits et ce, en application des dispositions de l’article 1329 du code civil (1378 nouveau);juger que l’établissement d’un écrit à son avantage est dépourvu de toute valeur probante;juger que la chose n’ayant ni péri, ni disparu, la société PINK OCEAN FINANCES n’établit ni sa faute, ni le préjudice subi, ni le lien de causalité, ni sa mauvaise foi;juger, en outre, qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle et que la société PINK OCEAN FINANCES n’établit aucun préjudice consécutif à un éventuel trouble de jouissance ;déclarer non fondée la demande des dommages intérêts de 131 511,15 euros en remplacement des meubles, faute pour la société Pink Océan Finances d’avoir préalablement assigné le déposant en restitution de la chose ;en tout état de cause, débouter la société PINK OCEAN FINANCES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, rejeter l’intégralité de ses demandes en paiement et de condamnation aux entiers dépens,débouter la société PINK OCEAN FINANCES de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions formées dans le cadre de la présente action en validation au fond des saisies pratiquées le 12 mars 2020 sur ordonnance de saisie du 7 février 2020.A titre de demandes reconventionnelles elle demande de :

ordonner à la société PINK OCEAN FINANCES de prendre restitution des meubles objet de plusieurs offres réitérées de restitution qu’elle lui a faites,condamner la société PINK OCEAN FINANCES à lui restituer la somme de 60.000 euros déposée au titre de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux le 1 novembre 2012, le tout assorti d’un intérêt au taux légal à compter de la résiliation du bail le 1 mai 2018,ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil;ordonner la mainlevée des saisies pratiquées le 12 mars 2020 sur ordonnance de saisie du 7 février 2020 et leur restitution à son profit des effets saisies objet de la présente action en validité au fond,condamner la société PINK OCEAN FINANCES à lui verser la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice moral subi,dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les condamnations prononcées à titre de demandes reconventionnelles,condamner la société Pink Océan Finances à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l''article 700 du code de procédure civile,la condamner, enfin, aux entiers dépens et dire qu’ils pourront être recouvrés par Maître Jean SATIO conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 24 février 2024 puis prorogée au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de dommages et intérêts sollicités par la société PINK OCEAN FINANCES

A titre liminaire, sur le régime juridique

A titre liminaire, il convient de rappeler que les parties ont signé un bail d’habitation de résidence secondaire lequel n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et est ainsi régi par les dispositions des articles 1708 et suivants du code civil ainsi que les parties en ont exprimé la volonté dans le contrat de bail.

Sur les dommages et intérêts en raison des dégradations locatives

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Ces dispositions de droit commun relatives aux obligations du bailleur et du preneur étant rappelées, il convient de préciser, tant, en vertu de l’ancien article 1134 alinéas 1 et 3 du code civil, que dans les dispositions postérieures issues de l’ordonnance du 1er janvier 2016 et entrées en application le 1er octobre 2016 et prévues aux articles 1103 et 1104 du code civil, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, deux contrats de bail ont été conclus par les parties le 1er novembre 2012 puis le 1er mai 2015 (pièces 1 et 2, tant demandeur que défendeur). Le bien est un appartement de 7 pièces d’une surface de 310,90 m2.

Les conditions générales du bail font peser sur le preneur une obligation d’entretien du bien. En effet, il est précisé en son article à la clause « B – Entretien – Travaux – Réparations », article 6, que le preneur s’oblige « de prendre à sa charge, pendant le cours de l’occupation l’entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives sauf si celles-ci sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction cas fortuit ou force majeure ». L’article 11 abonde en ce sens en ajoutant que le preneur doit : « répondre des lieux loués pendant toute son occupation en bon état de réparations locatives et entretien courant ».

Or, il est constant qu’en vertu du principe Specialia generalibus derogant, les dispositions particulières dérogent aux dispositions générales. Le moyen selon lequel les dispositions particulières viendraient s’ajouter aux conditions générales ou viendraient les compléter ne peut être accueillie, en particulier si une disposition spéciale contrevient à la disposition générale, le particulier dérogeant au général.

N’étant nullement démontré que ces baux aient été conclu de manière frauduleuse, la volonté des parties doit être respectée.

Aussi convient-il d’analyser la portée des conditions particulières litigieuses afin d’établir la volonté des parties.

Au terme de la clause particulière relative à la clause « B – CHARGES », il est précisé qu'« En sus du loyer, le preneur devra s’acquitter d’une charge forfaitaire mensuelle de MILLE EUROS TTC (1000. Euros TTC) ».

Il convient de relever que la contrepartie prévue pour cette somme forfaitaire a évolué au contrat de bail entre sa rédaction issue du premier bail du 1er novembre 2012 et le second bail du 1er mai 2015.

Le premier contrat de bail précise que cette somme forfaitaire correspond à la mise à disposition d’une personne trois heures par jour du lundi au vendredi, formée par les propriétaires et connaissant les matériaux, personne placée sous l’autorité et la subordination du bailleur avec pour rôle de veiller à la maintenance des lieux (page 5 – pièce 1, demandeur et défendeur).

Il est versé une facture de la société PINK OCEAN FINANCES à l’attention du preneur correspondant au paiement des charges sur le premier semestre 2015 et celles sur l’année 2014 intitulé « service de maintenance et d’entretien » (pièce adverse 3), laquelle explicite cette prestation par ailleurs clairement prévue au contrat des parties.

C’est donc sans ambigüité que cette clause particulière a fait peser sur l’employé dédié à la maintenance des lieux, placé sous l’autorité du bailleur, et donc sous la responsabilité de celui-ci, la charge de l’entretien et de la maintenance de l’appartement.

La responsabilité de l’entretien courant du bien pesait donc sur le bailleur à tout le moins jusqu’au 1er mai 2015, date à laquelle le contrat de bail a été renouvelé modifiant cette clause particulière.

Aucun état des lieux n’est intervenu lors de la conclusion du nouveau bail le 1er mail 2015.

Or, une nouvelle clause particulière relative à l’entretien a été conclue à l’occasion du renouvellement de bail.

En effet, le paiement d’une somme forfaitaire de 1.000 euros demeure une condition particulière de la clause « B -CHARGES », étant précisé cette fois que cette somme correspond « à la maintenance et l’entretien technique de l’appartement du lundi au vendredi et dans une limite de trois heures par jour, étant précisé que les tâches couvertes par ce service consisteront principalement à la maintenance et l’entretien des parquets, des huisseries, de la robinetterie, des vitres, au nettoyage des jardinières placées devant chaque fenêtre et également aux petites réparations inévitables comme les changements d’ampoules et de spots… » (page 5, pièce 3, demandeur et défendeur).

Il résulte de cette nouvelle clause que la prestation de maintenance et d’entretien a continué à incomber au bailleur mais uniquement pour les postes explicitement énumérés au contrat à compter du 1er mai 2015.

A défaut d’état des lieux au 1er mai 2015, il ne pourra être que présumé que le bien était en bon état lors de la signature du nouveau bail, et il convient, afin d’établir les dégradations locatives et en identifier les responsabilités, comparer l’état des lieux d’entrée établi en 2012 à l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 30 octobre 2012 par procès-verbal d’huissier, décrit un bien en bon état général avec des traces de rayures et d’usure sur plusieurs mobiliers, des traces de peinture et des microfissures. Un inventaire détaillé du mobilier est produit (pièces 3 demandeur, pièce adverse 4).

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 9 mai 2018 par procès-verbal d’huissier (pièce 8 demandeur, pièce adverse 6).

Il est relevé en page 17 que : « L’appartement fait montre d’un manque de soin et d’entretien flagrant, il est sale, voire très sale particulièrement dans la cuisine, le parquet est abîmé en de nombreux endroits, beaucoup d’éclats de peinture sont à déplorer sur les arêtes de mur ou les encadrements des portes, les moquettes sont sales et tachées, les abats jours des appliques sont tachés et plein de poussière, les robinets dans les pièces d’eau sont entartré ; cet appartement apparaitrait dans un état d’usure prématuré au regard d’une durée de location de six années ».

Le procès-verbal relève notamment que les peintures de plusieurs murs sont défraichies, que des tâches jaunâtres pouvant s’apparenter à des traces d’urine sont présentes sur les rideaux dans plusieurs pièces, que des trous de chevilles n’ont pas été rebouchés sur plusieurs murs, que le parquet est endommagé et tâché en plusieurs endroits. Il est relevé que la moquette du couloir est très sale et usagée, que plusieurs spots lumineux ne fonctionnent pas, que du mobilier est endommagé ou manquant.

Le défaut d’entretien du parquet incombant explicitement au bailleur au terme du bail, les dégradations observées sur celui-ci ne peuvent être reprochées au locataire, de même que le remplacement des spots lumineux, l’entretien des tissus, huisseries et robinetterie. La maintenance et l’entretien technique comprenant le nettoyage, la saleté des lieux ne peut non plus être reprochée au preneur.

La demanderesse est par ailleurs mal fondée à reprocher que le personnel chargé de la maintenance et l’entretien de l’appartement ait été employé par le preneur à d’autres tâches que celles prévues au contrat, ces allégations n’étant d’une part nullement étayées, et d’autre part, ces prestations étant du ressort de la bailleresse.

En revanche le percement des murs non rebouché peut-être imputable au preneur, n’étant pas contesté que celui-ci a fait installer son propre matériel, et notamment des téléviseurs au sein de l’appartement. La remise en état à l’identique des murs par le rebouchage des trous n’a pas été réalisée.

Il ressort par ailleurs que l’appartement n’a pas été entièrement vidé et désencombré des biens du preneur, occasionnant autant de frais au bailleur.

Enfin, si le preneur est présumé s’être comporté en bon père de famille, cette présomption est renversée par l’état des lieux de sortie établissant un niveau d’usure de l’appartement inhabituel pour une occupation de six ans.

Dans ce contexte, alors qu’une partie des dégradations est imputable au bailleur et l’autre au preneur, qu’aucun devis spécifique n’a été établi permettant d’évaluer la part des réparations imputables à chaque partie et que l’usure « normale » de l’usure « anormale » de l’appartement n’est pas quantifiable, les responsabilités seront partagées.

Quant au quantum, sur la base des diverses factures versées par le demandeur (pièces 11/1 à 11/12) ainsi que des devis fourniées, et alors que les responsabilités sont partagées, le preneur sera tenu pour responsable à hauteur de 40.000 euros des dégradations subies.

Celui-ci sera donc condamné à verser la somme de 40.000 euros à son ancien bailleur au titre des réparations locatives.

Sur les dommages et intérêts en raison des meubles manquants

L’article b) du contrat de bail relatif aux équipements privatifs prévu aux dispositions particulières du contrat (page 3) énonce : « Lorsque le bail prendra fin, pour quelque raison que ce soit, un état des lieux de sortie sera établi aux frais du preneur. Si des réparations locatives s’imposent ou des dégradations sur les meubles sont constatées, par rapport à l’état des lieux annexé aux présentes, elles seront à la charge du Preneur qui s’y oblige. »

En outre au terme de l’article 1932 du code civil le dépositaire doit rendre à l’identique la chose même qu’il a reçue.

En l’espèce, le litige entre les parties se cristallise sur le mobilier manquant, le bailleur sollicitant réparation à hauteur de 131.511,12 euros à titre de dommages et intérêts ce à quoi le preneur s’oppose exposant avoir proposé la restitution des biens et que ceux-ci n’ayant ni péri, ni disparu, la société PINK OCEAN FINANCES n’établit pas sa faute.

Or il ressort du contrat de bail que c’est à la restitution des lieux, à savoir le 1er mai 2018 que les meubles auraient dû être restitués. Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée qu’un nombre important de meubles n’ont pas été restitués alors même qu’un courrier officiel rappelant cette obligation et daté du 6 avril 2018 a été adressé à l’avocat du preneur pour lui rappeler cette obligation en anticipation de l’état des lieux de sortie (pièce 40, demandeur), sollicitant de sa part qu’il lui soit précisé les modalités de restitution des meubles.

Postérieurement à la restitution des lieux, par courrier officiel du 10 juillet 2018, il a une dernière fois été demandé à Madame [L] que les meubles soient restitués sous huitaine et au plus tard le 18 juillet 2018 (pièce 49, demandeur).

Il apparait ainsi que la restitution de la chose, en l’occurrence les meubles meublants l’appartement n’a pas été restituée dans les temps malgré les rappels du bailleur, et le délai gracieux offert par celui-ci au mois de juillet.

S’il est justifié par l’avocat de la partie adverse que Madame [L] a manifesté son intention de restituer les meubles dès le 5 juillet 2017 (pièce adverse 15), ce n’est toutefois que le 11 septembre 2018, soit quatre mois après la restitution des lieux, que cette offre de restitution s’est formalisée (pièce adverse 17/1). Cette restitution tardive a contraint le demandeur à meubler à nouveau son bien en vue de sa remise en location.

C’est donc à juste titre que le demandeur peut se prévaloir de la demande de remplacement des meubles faute de restitution dans les temps, le défendeur ayant disposé d’un délai raisonnable de près de deux mois et demi passé la remise des clefs pour se mettre en conformité, délai qu’il n’a pas respecté, restituant ceux-ci seulement plus de quatre mois après.

S’agissant de la valeur de remplacement, le demandeur produit trois factures(pièces 12 à 14) pour justifier du montnt de 131.511, 12 euros sollicité. Le moyen selon lequel ces factures sont établies au nom de [J] [W] sera écartée, étant établi par articles de presse que celle-ci dispose de la qualité de décoratrice et s’est occupé de la rénovation du bien.

Si la défenderesse reproche également à [J] [W] d’être administratrice de la société PINK OCEAN FINANCES, cette qualité ne saurait suffire à établir une preuve contre soi-même, plusieurs administrateurs étant nommés au sein de la société et Madame [L] ne démontrant ainsi suffisamment pas que celle-ci aurait établi une preuve pour elle-même (pièce 22, demandeur).

La défenderesse sera donc condamnée à régler à la société PINK OCEAN la somme de 131.511, 12 euros pour la restitution des meubles.

Sur les dommages et intérêts en raison des charges d’eau

Il ressort du dernier contrat de bail au 1er mai 2015 que les charges de l’immeuble sont forfaitaires et incluses dans le loyer principal. Il est précisé que « dans le cas où la consommation d’eau de l’appartement serait individualisée par décision de la copropriété, le montant de la consommation éventuellement facturée par la copropriété au bailleur sur la base du ou des compteurs divisionnaires de l’appartement sera refacturée au preneur qui s’oblige à la régler au bailleur en plus du loyer. »

En l’espèce, pour sollicité le remboursement d’une charge de 27.000 euros au titre des consommatoins d’eau, la société PINK OCEAN FINANCES verse le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2] établi le 20 décembre 2018. Dans sa 28e résolution (p11), il est précisé que l’assemblée générale accepte la proposition de PINK OCEAN FINANCES de verser 27.000 euros à la copropriété au titre de la consommation d’eau liée à ses groupes de climatisation pour la période de 2009 au 31 décembre 2018 (pièce 43 demandeur).

Si une consommation d’eau a ainsi été individualisée par décision de la copropriété, il n’est pas établi que cette consommation exceptionnelle relève de la période d’occupation du preneur. Le demandeur verse en outre un rapport d’expertise établi à juillet 2018 (pièce 72, demandeur) établissant qu’une surconsommation d’eau au niveau du compteur en plafond salle de bains a été constatée le 22 octobre 2014. Or pour la période postérieure, il est spécifié qu’il n’est pas possible d’indexer les consommations d’eau afférente à ces installations. Le contrat de bail précise pourtant que ces consommations devront être facturées sur la base du ou des compteurs divisionnaires de l’appartement.

Les conditions contractuelles n’étant pas réunies pour une refacturation de la surconsommation d’eau litigieuse au preneur, la société PINK OCEAN FINANCES se verra débouté de ce chef.

Ainsi la demande de la société PINK OCEAN FINANCES d’être remboursée de la surconsommation d’eau à hauteur de 27.000 euros sera rejetée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Le bailleur soutient que du fait de la dégradation du bien, celui-ci a requis des travaux de remise en état tous corps de métier pour une durée de cinq mois de sorte que le bien étant loué sur une base de 20.000 euros par mois, son préjudice d’immobilisation est de 100.000 euros. La défenderesse s’oppose à ce moyen soutenant qu’il s’agissait de la décision du bailleur de remettre à neuf son appartement.

En l’espèce, le demandeur verse pour tout justificatif un nouveau contrat de location survenu au 27 septembre 2018 (pièce 27 demandeur).

Or, tel qu’exposé plus haut, il n’a pas été établi que la totalité des dégradations et par conséquent les travaux de remise en état subséquents nécessaires, soient imputables au preneur.

Ainsi la durée des travaux et l’immobilisation du bien pendant cinq mois ne saurait être entièrement imputable au preneur.

Une indemnisation partielle à hauteur de deux mois sera accordée au demandeur.

Madame [L] se verra ainsi condamnée à verser à la société PINK OCEAN FINANCES l’équivalent de deux mois de loyer soit la somme de 40.000 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

La société PINK OCEAN FINANCES soutient que Madame [L] est redevable d’une indemnité d’occupation de 5.806,45 euros pour la période du 1er au 9 mai 2018, date de la restitution des clefs ce à quoi la défenderesse s’oppose soutenant que le congé a été délivré au 1er mai 2018, qu’elle a par ailleurs libéré les lieux à cette date, l’état des lieux de sortie n’ayant lieu le 9 mai qu’en raison des disponibilités du bailleur et de l’huissier et indépendamment de sa volonté et que les serrures avaient déjà été changées par le bailleur.

En l’espèce, la défenderesse verse un devis sollicité par la société PINK OCEAN FINANCES pour des travaux en date du 23 mars précisant que les travaux débutent au 2 mai 2018 sans faute (pièce adverse 39). Elle verse également un courrier officiel de l’avocat de la société PINK OCEAN FINANCES daté du 30 mai 2018 soutenant que les travaux ont déjà débuté, sans toutefois en préciser la date. Enfin, elle verse un courrier du 26 janvier 2018 (pièce adverse 7) lequel mentionne qu’elle se tient à la disposition du propriétaire pour l’état des lieux de sortie en vue du congé au 1er mai.

Le fait pour le bailleur d’avoir établi un état des lieux de sortie et accepté la remise des clés ne constitue par une renonciation de la part du bailleur à contester la régularité du congé délivré au 1er mai, d’autant qu’il n’est nullement établi par le demandeur que Madame [L] se serait volontairement maintenu dans les lieux passé le 1er mai 2018 et contre l’avis du bailleur, celle-ci ayant informé le bailleur suffisamment en amont de sa disponibilité pour organiser l’état des lieux de sortie en vue du congé au 1er mai 2018.

Par conséquent la société PINK OCEAN FINANCES se verra déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Madame [L] sollicite la restitution du dépôt de garantie de 60.000 euros, soit l’équivalent de trois mois de loyer, déposé à titre de garantie, ce à quoi s’oppose la société PINK OCEAN FINANCES.

Le contrat de bail prévoit que cette somme sera restituée dans les deux mois à compter de la libération des locaux, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le Preneur au bailleur, notamment au titre des réparations locatives ou des meubles et équipements ou dont le Bailleur pourrait être rendu responsable du fait du Preneur.

En l’espèce, et au vu des sommes dues par Madame [L] du fait des dégradations locatives mais aussi de la non restitution des meubles, plusieurs sommes doivent venir en déduction du dépôt de garantie.

De ce fait, la demande de restitution du dépôt de garantie sollicité par Madame [L] sera rejetée.

Sur la demande de mainlevée des saisies pratiquées le 12 mars 2020

Madame [L] sollicite la mainlevée des saisies pratiquées le 12 mars 2020 pratiquées suite à ordonnance de saisie du 7 février 2020 et leur restitution à son profit des effets saisies.

Elle se verra déboutée de cette demande alors que la société PINK OCEAN FINANCES demeure créancière de sommes importantes.

Sur le préjudice moral

Il n’est pas établi par Madame [L] qu’elle ait eu à souffrir d’un préjudice moral, les coupures de presse publiques versées dans le cadre de la présente procédure étant insuffisantes à établir une quelconque atteinte à l’honneur.

Elle se verra donc déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] se verra condamnée à la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, celle-ci sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [R] [C] [L] [E] à verser à la société PINK OCEAN FINANCES la somme de quarante mille euros (40.000 €) au titre des réparations locatives,

CONDAMNE, [R] [C] [L] [E] à verser à la société PINK OCEAN FINANCES la somme de cent trente et un mille cinq cents onze euros et douze centimes (131.511, 12 €) au titre de la restitution des meubles,

REJETTE la demande d’indemnisation sollicitée par la société PINK OCEAN FINANCES au titre des charges d’eau pour un montant de 27.000 euros,

CONDAMNE [R] [C] [L] [E] à verser à la société PINK OCEAN FINANCES la somme de quarante mille euros (40.000 euros) au titre de son préjudice d’immobilisation,

REJETTE la demande de la société PINK OCEAN FINANCES de condamner [R] [C] [L] [E] à lui verser une indemnité d’occupation de 5.806,45 euros,

REJETTE la demande de restitution formulée par [R] [C] [L] [E] s’agissant du dépôt de garantie de 60.000 euros,

REJETTE la demande de mainlevée des saisies pratiquées le 12 mars 2020,

REJETTE la demande de préjudice moral sollicité par [R] [C] [L] [E],

CONDAMNE [R] [C] [L] [E] à la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [R] [C] [L] [E] aux dépens de l’instance,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.