RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00171 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBI5

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 MAI 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMADER

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Béatrice FONTAINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION substitué par M^e Estelle CHASSARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SEMADER a donné à bail à Monsieur [W] [L], selon contrat de location en date du 02 octobre 2018, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 305,54 euros hors charges. Le logement est situé au rez-de-chaussée, de type F1, à usage exclusif d’habitation.

À ce jour, le loyer hors charges, assurances et taxes diverses s’élève à la somme de 333,56 euros par mois.

Il est reproché à Monsieur [W] [L] d’avoir ouvert un commerce de type snack-bar dans le logement qui lui a été loué à usage exclusif d’habitation et, pour ce faire, d’avoir construit, au mépris de l’autorisation du bailleur, une construction contiguë au logement, objet du bail.

Cette activité commerciale illicite génère des nuisances constitutives de troubles de voisinage pour les autres locataires de la résidence.

Afin de faire cesser ces troubles, la SEMADER a adressé :

Une mise en demeure en date du 28 juin 2023,Une seconde mise en demeure en date du 18 juillet 2023,Une sommation interpellative en date du 26 janvier 2024.

Par constat de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, il a été relevé qu’une extension en tôles de type bac acier d’une superficie d’environ 65 m² avait été réalisée, contiguë au logement.

Par assignation en date du 05 mars 2025, la SEMADER a fait citer Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion.

Aux termes de cette assignation, la SEMADER sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les points suivants :

PRONONCER la résiliation du bail conclu en date du 02/10/2018 entre Monsieur [W] [L] et la SEMADER à la date de la décision à intervenir ;ORDONNER l’expulsion de Monsieur [W] [L] et de tous les occupants de son chef avec l’aide de la force publique si besoin est ainsi que d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;ORDONNER la destruction de l’ouvrage réalisé par le preneur, à savoir une extension en tôles de type bac acier d’une superficie approximative de 65 m² contiguë au logement objet de la location, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;ORDONNER à Monsieur [W] [L] de cesser immédiatement toute activité commerciale et en particulier l’activité de snack-bar et de salle de danse, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;CONDAMNER Monsieur [W] [L] à payer à la SEMADER une indemnité d’occupation de 400,27 euros par mois à compter de la date de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux, remise des clés comprise ainsi qu’à payer les charges et autres taxes diverses ;CONDAMNER Monsieur [W] [L] à payer à la SEMADER au titre de ses loyers et charges la somme de 223,25 euros, somme arrêtée au 13/01/2025 ;ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ;CONDAMNER Monsieur [W] [L] à payer à la SEMADER

la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation interpellative et du constat d’huissier.

Au soutien de ses demandes, la SEMADER rappelle notamment l’application des dispositions suivantes :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,L’article 1728 du code civil,Les stipulations contractuelles du bail.

À l’audience du 03 avril 2025, la SEMADER, représentée, a maintenu ses demandes. Monsieur [W] [L], cité à étude, n’a pas comparu.

Par jugement avant dire droit en date du 03 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, sursis à statuer et renvoyé l’affaire à l’audience du 04 septembre 2025.

L’affaire a ensuite été renvoyée :

À l’audience du 04 septembre 2025,À l’audience du 06 novembre 2025,À l’audience du 04 décembre 2025,À l’audience du 05 février 2026,À l’audience du 05 mars 2026.

À cette dernière audience :

La SEMADER, représentée, a maintenu ses demandes,Monsieur [W] [L] a comparu et a indiqué avoir quitté les lieux.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré – jugement par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, qui dispose que :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Vu l’article 1719 du Code civil, qui dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Vu l’article 1728 du Code civil, qui dispose que :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Vu l’article 1730 du Code civil, qui dispose que :

« S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Vu l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

Un logement décent est un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et qui est pourvu des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Vu l’article 7 de la même loi, qui dispose que :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail ;

c) De répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers. »

Vu l’article 24 de la même loi, qui permet au juge de vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il résulte en outre des stipulations contractuelles, produites en pièce n°1 et pièce n°2, que le logement est loué à usage exclusif d’habitation et que toute transformation ou modification des lieux est interdite sans autorisation du bailleur.

Pour faire la preuve de ses prétentions, la SEMADER verse au débat les pièces suivantes :

Pièce n°1 : bail du 02 octobre 2018,Pièce n°2 : conditions générales de location,Pièce n°3 : mise en demeure de la SEMADER du 28 juin 2023,Pièce n°4 : mise en demeure de la SEMADER du 18 juillet 2023,Pièce n°5 : sommation interpellative du 26 janvier 2024,Pièce n°6 : constat de commissaire de justice du 31 octobre 2024,Pièce n°7 : décompte de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SEMADER a entrepris plusieurs démarches destinées à faire cesser les manquements reprochés au locataire.

Ainsi :

Par pièce n°3, correspondant à une mise en demeure en date du 28 juin 2023, le bailleur a enjoint au locataire de cesser toute activité non conforme et de démonter l’extension litigieuse,Par pièce n°4, correspondant à une seconde mise en demeure en date du 18 juillet 2023, il a réitéré ses demandes,

Par pièce n°5, correspondant à une sommation interpellative en date du 26 janvier 2024, il a sollicité des explications du locataire et a confirmé la persistance des griefs.

Ces éléments établissent que le défendeur a été informé de manière précise des manquements qui lui étaient reprochés et qu’il a été mis en mesure d’y mettre fin avant la saisine de la juridiction.

Dans ces conditions, aucune fin de non-recevoir ne saurait être retenue. La demande sera donc déclarée recevable.

Sur la modification de la destination des lieux

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a exercé une activité commerciale de type snack-bar dans les lieux loués. Cette activité est contraire à la destination contractuelle du logement, tel que résultant du bail produit en pièce n°1, qui stipule un usage exclusif d’habitation.

Le locataire ne justifie d’aucune autorisation du bailleur permettant un tel changement de destination.

Sur la réalisation d’une construction sans autorisation

Le constat de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 (pièce n°6) établit de manière objective l’existence d’une extension en tôles de type bac acier d’une superficie d’environ 65 m², contiguë au logement.

Ce constat, dont les énonciations font foi jusqu’à preuve contraire, démontre que le locataire a procédé à une transformation des lieux sans l’accord du bailleur, en violation des stipulations contractuelles.

Sur les troubles de voisinage

Il ressort des éléments produits que l’activité commerciale exercée dans les lieux a généré des nuisances pour les autres occupants de la résidence, notamment en raison de la fréquentation accrue des lieux, des nuisances sonores et des stationnements.

Ces éléments caractérisent un manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux.

Sur la persistance des manquements

En dépit des mises en demeure adressées par le bailleur (pièces n°3 et n°4) et de la sommation interpellative (pièce n°5), le locataire n’a pas mis fin aux manquements qui lui étaient reprochés.

Le fait qu’il ait indiqué, lors de l’audience du 05 mars 2026, avoir quitté les lieux est sans incidence sur la réalité et la gravité des manquements contractuels antérieurement commis.

Ainsi, en :

Modifiant la destination des lieux loués,Réalisant une construction sans autorisation,Générant des troubles de voisinage,Monsieur [W] [L] a manqué de manière grave et répétée à ses obligations locatives.

Ces manquements justifient que soit prononcée la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [W] [L] ayant indiqué avoir quitté les lieux, la demande d’expulsion est devenue sans objet. Il n’y a donc pas lieu d’y statuer.

Sur la destruction de l’ouvrage

Il ressort de la pièce n°6 que le locataire a édifié une construction sans autorisation du bailleur.

Cette construction étant irrégulière, il y a lieu d’en ordonner la destruction.

Toutefois, cette mesure ne sera ordonnée que si elle n’a pas déjà été réalisée lors de la restitution des lieux.

Sur la demande de cessation d’activité commerciale

Le locataire ayant quitté les lieux, la demande tendant à voir ordonner la cessation de l’activité commerciale est devenue sans objet. Il n’y a pas lieu d’y statuer.

Sur la dette locative

Il ressort de la pièce n°7, correspondant au décompte de la dette locative arrêté au 13 janvier 2025, que Monsieur [W] [L] est redevable de la somme de 223,25 euros.

Aucun élément contraire n’étant produit, il y a lieu de le condamner au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [L] ayant indiqué avoir quitté les lieux, la demande de paiement d’une indemnité d’occupation est devenue sans objet. Il n’y a donc pas lieu d’y statuer.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SEMADER les frais exposés pour faire valoir ses droits.

Il y aura donc lieu de condamner Monsieur [W] [L] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [L], qui succombe, sera également condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes formées par la SEMADER ;PRONONCE la résiliation du bail conclu le 02 octobre 2018 entre la SEMADER et Monsieur [W] [L] ;DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion, celle-ci étant devenue sans objet ;ORDONNE la destruction de la construction édifiée sans autorisation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à la cessation de l’activité commerciale ;CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer à la SEMADER la somme de 223,25 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2025,DIT n’y avoir lieu à statuer sur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer à la SEMADER la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] aux dépens.CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 07 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière

LA GREFFIÈRE LE JUGE