RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00531 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKDN

MINUTE N° : 26/00012

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [S] [A] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Diane MARCHAU du cabinet LAGOURGUE-MARCHAU, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [I] [E] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Falida OMARJEE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le : aux avocats

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 décembre 2015, M. [U] [G] [B] et son épouse ont donné à bail à usage d’habitation pour une durée de 3 ans à [I] [E] [H], via la société L’Immobilière de [Localité 2], un logement situé [Adresse 3] [Localité 5] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 476 euros, provisions sur charges comprises, dont la TEOM.

Le 12 juillet 2022, [K] [L] et [S] [A] [Q] sont devenus propriétaires du bien donné à bail et de fait, bailleurs.

Par acte du 5 juin 2024, M. [L] et Mme [Q] ont, par acte de commissaire de justice, délivré un congé pour travaux à Mme [H] pour un départ au 29 décembre 2024.

Mme [H] ayant refusé de quitter les lieux sur la base du congé, les parties ont été convoquées devant le conciliateur de justice qui a dressé procès-verbal d’échec de conciliation le 5 septembre 2024.

Par acte du 22 juillet 2025, M. [L] et Mme [Q] ont fait citer Mme [H] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de constater la résiliation du bail signé le 29 décembre 2015, ordonner en conséquence son expulsion immédiate et celle des occupants de son chef et ce, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, la condamner à leur payer une somme provisionnelle de 2791,46 euros au 20 juin 2025 au titre de l’indemnité d’occupation à parfaire au jour de la libération des lieux effective et de la remise des clefs, prendre acte de ce qu’ils sont bienfondés à conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale, la condamner à leur verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 28 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée pour réplique de la défenderesse.

Après plusieurs autres renvois pour échanges d’écritures entre les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

Par dernières conclusions n° 3, Mme [H] demande au juge de débouter purement et simplement M. [L] et Mme [Q] de leurs demandes en ce compris celle fondée au titre des dégradations locatives, prendre acte de ce qu’elle a trouvé un nouveau logement et qu’elle s’engage à quitter les lieux, les condamner à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi et la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outres les entiers dépens.

Par dernières conclusions n° 2, M. [L] et Mme [Q] demandent au juge de :

— constater la résiliation du bail signé le 29 décembre 2015,

— la condamner à leur payer la somme de 4.844,97 euros à titre d’indemnités d’occupation,

— prendre acte de ce qu’ils sont bien fondés à conserver le dépôt de garantie au titre de la clause pénale,

— la condamner à leur payer la somme de 513,82 euros au titre du montant des réparations locatives demeuré(es) à leur charge,

— la débouter de toutes ses demandes,

— la condamner à leur verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il est à rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif», et que les demandes de « constater » et de «prendre acte», employées en l’espèce par les parties, ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions.

Il n’y a pas lieu de statuer à leur égard.

La demande de constat des demandeurs au titre de la résiliation du bail n’est en effet pas un cas prévu par la loi, soit le cas où un bail est résilié de plein droit par l’effet d’un commandement de payer non régularisé, ce qui n’existe pas en l’espèce.

Il sera en outre précisé que le dépôt de garantie n’est pas une clause pénale et qu’une clause pénale est totalement illicite au titre d’un bail selon l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Il est constant que les demandeurs ont délivré congé pour le 29 décembre 2024 à Mme [H], deux ans après avoir acquis le bien, au motif de la réalisation de travaux d’aménagement dans l’appartement, l’acte du commissaire de justice listant : réfection et modernisation de la salle-de-bains et de la cuisine et installation d’un nouveau revêtement de sol, dans le but de moderniser l’appartement.

L’article 15 I de la n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’en dehors des cas où le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre ou de vendre le logement, le congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux.

Si le congé vise la réfection et la modernisation de la salle-de-bains et de la cuisine et l’installation d’un nouveau revêtement de sol, force est de constater que les devis produits (cuisine et salle-de-bains), au demeurant aisés à obtenir, ne concernent pas la rénovation des sols, ni même une rénovation globale du logement.

En outre, il n’est versé aucun plan du logement montrant la réalité d’importants travaux. La seule facture versée concernant la cuisine au titre de meubles, d’un évier, d’un plan de travail, n’imposait pas à la locataire de devoir quitter définitivement les lieux ce qui pouvait donc légitimement questionner le sérieux et la légitimité du motif.

Il apparaît que les nouveaux propriétaires ont en réalité donné congé aux seules fins de pouvoir relouer le bien à un prix nettement plus élevé que le loyer demandé à Mme [H], comme le démontre d’ailleurs l’attestation de valeur locative, entre 850 et 900 euros, qu’ils versent en pièce n° 11.

Toutefois, Mme [H] ne conteste en rien le congé délivré, ayant trouvé une solution de relogement.

C’est donc par cette seule déclaration qu’il est permis d’évoquer la résiliation du bail par le congé, et non par la demande des propriétaires qui, comme évoquée plus haut, ne saisit pas le juge.

Les propriétaires ont donné congé à Mme [H] pour le 29 décembre 2024.

Le bail se trouve donc résilié à cette date.

Sur les indemnités d’occupation

Les demandeurs demandent la condamnation de Mme [H] à leur payer une indemnité d’occupation du 1er janvier 2025 au 3 décembre 2025, date où l’état des lieux de sortie a été établi et les clefs restituées.

Ils demandent que cette indemnité soit fixée à hauteur de 912,61 euros mensuels selon la valeur locative du bien au 20 avril 2022.

Ils demandent donc la somme de 10.127,03 euros pour la période du 1er janvier au 3 décembre 2025 moins 5.282,06 euros versés par Mme [H], soit sa condamnation à leur payer la somme de 4.844,97 euros.

Mme [H] demande au juge de les en débouter.

Elle déclare que si elle est redevable d’une indemnité d’occupation, elle ne saurait payer une indemnité très supérieure au montant de son loyer ce d’autant qu’elle a connu durant de nombreux mois un problème récurrent avec les WC ne pouvant les évacuer qu’à l’aide de seaux d’eau, compte tenu du dysfonctionement de la chasse d’eau.

Il convient de dire que le moyen relatif à la chasse d’eau ne saurait prospérer, la chasse d’eau faisant partie de l’entretien courant du logement à la charge du locataire a fortiori au vu de l’ancienneté du bail. D’ailleurs, Mme [H] verse une facture à ce titre dont elle ne demande aucun remboursement.

Cependant, si l’indemnité d’occupation a vocation, comme son vocable l’indique, à indemniser un propriétaire pour une occupation illicite des lieux et compenser ainsi son préjudice, le montant de cette indemnité n’a pas nécessairement à être basé sur l’inflation des prix locatifs ce d’autant qu’en l’occurence, le logement n’avait pas été rénové. La fixation du montant de l’indemnité telle que sollicitée est excessive et ne pourra donc être accueillie.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 535,42 euros, tel qu’il ressort de la dernière révision du loyer par le mandataire (pièce n° 9 défenderesse).

Mme [H], ayant accepté le congé, elle est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis le 30 décembre 2024 et l’a été jusqu’au 3 décembre 2025, date où les clefs ont été restituées.

Mme [H] dit qu’un mail de l’agence Citya France Immobilier gestionnaire du bien du 11 mars 2025 montre qu’elle n’a aucun retard de paiement selon la pièce n° 8 qu’elle verse. Or, d’une part la pièce n° 8 est totalement noircie et illisible, même avec une loupe et, d’autre part, cet argument est totalement inopérant à démontrer qu’elle ne doit rien au 3 décembre 2025.

De leur côté, les demandeurs disent que Mme [H] a réglé la somme totale de 5282,06 euros sur la période de janvier à décembre 2025, ce qui n’est justifié par rien.

Ils versent un compte de gestion qui est un document destiné au propriétaire et non un décompte locatif proprement dit, ce qui ne permet donc pas de voir les sommes versées chaque mois par Mme [H] à titre d’indemnités.

Aucune des parties ne justifie donc des sommes versées pour la période du 30 décembre 2024 jusqu’au 3 décembre 2025.

Il en résulte que Mme [H], qui dit devoir une indemnité d’occupation, sera condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 535,42 euros par mois.

Si elle est occupante sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2024, soit dès le lendemain du congé, il sera relevé que les demandeurs ne basent leur décompte dans leur écritures (page 6) que du 1er janvier 2025 au 3 décembre 2025.

Mme [H] sera donc condamnée à payer aux demandeurs la somme de 5943,16 euros, au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues, sur la base classique de 30 jours par mois (5889,62 + 53,54), pour la période du 1er janvier 2025 au 3 décembre 2025, somme à laquelle seront déduits tous les versements opérés par Mme [H] pour la période réelle d’occupation du 30 décembre 2024 au 3 décembre 2025.

Ainsi, si Mme [H] a opéré un versement le 30 décembre 2024, celui devra être déduit.

Il convient de dire que les intérêts au taux légal couront à compter de la signification de la présente décision.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

Sur les réparations locatives

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Mme [H] à leur payer la somme de 513,82 euros au titre du montant des réparations locatives. Pour en justifier, il disent que le logement a été restitué dans un état particulièrement dégradé comme il ressort de l’état des lieux de sortie du 3 décembre 2025 et que Mme [H] a donc manqué à son obligation d’entretien.

Mme [H] rétorque être restée durant 10 ans dans les lieux et qu’il existe nécessairement un état d’usure lié à l’usage normal du logement faisant remarquer qu’il est étonnant, pour des propriétaires la congédiant pour travaux, de réclamer une somme au titre de frais de réparation alors qu’ils sont censés refaire leur appartement.

Il est versé au dossier un état des lieux d’entrée établi de manière extrêmement sommaire avec trois cases à cocher seulement pour décrire l’état comme : bon, usage normal ou défectueux tandis que l’état des lieux de sortie est très détaillé avec non des cases mais des commentaires précis, ce qui permet très difficilement une comparaison et de dire que l’état des lieux de sortie est réalisé de manière particulièrement inéquitable pour le preneur.

Il en ressort toutefois concernant la cuisine 8 cases cochées état moyen contre 4 état bon à l’entrée. A la sortie, il est noté13 état moyen contre 13 bon état et 5 usage normal. Le joint de silicone est décrit comme abîmé concernant le plan de travail et l’évier et quelques défauts de nettoyage.

Le séchoir dans l’état des lieux d’entrée (dit cellier dans celui de sortie) est majoritairement décrit en bon état dans les deux cas. Le sol comporte de nombreuses traces (absence de nettoyage selon photos) à la sortie mais il est décrit en usage normal à l’entrée et état moyen à la sortie, soit de manière équivalente. Il est à préciser que l’état moyen n’existe pas en tant que critère dans le document d’entrée.

Le séjour comportait 4 usage normale contre 3 bon état à l’entrée. Aucun état dégradé n’est constaté à la sortie avec de très nombreux critères remplis comptant 14 état moyen, 1 usage normal et 26 bon état avec des défauts de nettoyage.

La salle-de-bains/WC sont décrits majoritairement en état d’usure à l’entrée tandis que le bon état domine à la sortie. L’état d’usure du sol à l’entrée de la salle-de-bains pouvait parfaitement comprendre le carreau fissuré décrit à la sortie. Des défauts de nettoyage sont également observés à la sortie.

L’état des lieux d’entrée décrit une chambre avec des traces au sol, la chambre n’étant pas notée dans l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux d’entrée décrit une varangue/loggia en état d’usure avec un sol tâché et de la rouille. Le balcon est décrit à la sortie avec 8 bon état contre 3 état moyen/état d’usure.

Il ne ressort pas de différences discriminantes à l’entrée et à la sortie, a fortiori pour 10 ans d’occupation.

Il doit être souligné que la société qui a établi l’état des lieux de sortie est curieusement celle qui a réalisé le devis de réparations locatives. Elle va noter principalement des frais de nettoyage pour 513,82 euros.

D’une manière générale, à part des traces d’usure liées au temps, et quelques défaut de nettoyage, le logement a été rendu en état d’usure noramle, et dans état qui peut être qualifié de moyen-bon, mais en aucun cas dans un état dégradé comme le soutiennent abusivement les demandeurs aux fins de justifier leur nouvelle demande excessive.

Les demandeurs ont congédié la locataire pour refaire selon eux la cuisine et la salle-de-bains et les sols. Il en résulte que les travaux vont fatalement entraîner des salissures bien plus importantes que celles laissées par Mme [H] après 10 années d’occupation.

Il résulte de l’état des lieux de sortie, comparé à celui de l’entrée ne permet en aucun cas de retenir que le logement a été rendu dans un état dégradé, mais qu’il a été au contraire restitué dans un état d’usure en était bon-moyen.

Les demandeurs présentent une demande qui n’est pas justifiée par les éléments du dossier et qui est si disproportionnée qu’ils ne pourront qu’en être déboutés.

Sur la demande reconventionnelle

Mme [H] demande au juge de condamner les demandeurs à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.

Cette demande est totalement infondée et n’a même aucun sens dans la mesure où Mme [H] ne conteste pas le motif légitime et sérieux du congé et qu’elle n’a pas quitté les lieux à la date fixé par celui-ci.

Elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Il convient de dire, au vu de ce qui précède, que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles par elles engagées.

Mme [H] sera condamnée au dépens qui comprendront uniquement le coût de l’assignation (68,31 euros).

L’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demande de constater et de prendre acte formées par les parties;

DIT que [I] [E] [H], locataire, ayant acquiescé au congé pour travaux délivré le 5 juin 2024 par [K] [L] et [S] [A] [Q], bailleurs, pour une restitution des lieux au 29 décembre 2024, a dès lors occupé sans droit ni titre le logement, situé [Adresse 4] (Réunion), du 30 décembre 2024 au 3 décembre 2025, date de restitution des clefs ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 535,42 euros ;

CONDAMNE [I] [E] [H] à payer à [K] [L] et [S] [A] [Q] la somme de 5943,16 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période précisée en demande du 1er janvier 2025 au 3 décembre 2025, somme à laquelle seront déduites les sommes versées par [I] [E] [H] du 30 décembre 2024 au 3 décembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE [K] [L] et [S] [A] [Q] de leur demande au titre des réparations locatives et du surplus de leurs autres demandes ;

DEBOUTE [I] [E] [H] de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses autres demandes ;

LAISSE aux parties la charge des frais non répétibles par elles engagés ;

CONDAMNE [I] [E] [H] aux dépens qui comprendront uniquement le coût de l’assignation (68,31 euros) ;

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00531 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKDN – /

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente, et la greffière .

La greffière, La vice-présidente,