TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AFFAIRE N° RG 24/00009 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5BX

NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT RENDU LE 19 Mai 2026

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DEMANDERESSE

S.C.I ARTEMIS,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

SOCIETE GALAXIE FRIGORIFIQUE REUNIONNAISE,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : Madame Anne BAUDIER, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire

Greffier : M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

Audience Publique du : 17 Mars 2026

LORS DU DELIBERE

Jugement Contradictoire rendu le 19 Mai 2026, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Anne BAUDIER, Vice-présidente

assisté de Dévi POUNIANDY, Greffière

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Copie exécutoire délivrée le 19 Mai 2026 à M^e Jean pierre LIONNET, Maître Gautier THIERRYpar RPVA

EXPOSE DU LITIGE :

Le 20 avril 2006, la SCI [W] a donné à bail pour 9 ans jusqu’au 31 mars 2015 à la SARL Galaxie Frigorifique Réunionnaise (ci après dénommée société GFR) divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 3] Clotilde, moyennant un loyer mensuel de 2 200 HT euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2014, la société GFR a sollicité le renouvellement du bail.

Par courrier du 20 mars 2015, la SCI [W] a indiqué à la société GFR que le bail était automatiquement reconduit aux mêmes conditions que le contrat initial.

Par acte du 28 octobre 2020 dressé par Maître [C], notaire à Saint Denis de la Réunion, l’immeuble objet du bail a été vendu à la SCI Artémis.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, la SCI Artémis a notifié à la société GFR un congé avec offre de renouvellement moyennant le versement d’un loyer mensuel fixé à 3 900 euros, la prise en charge de la TEOM par le preneur et la rédaction d’un bail réactualisé sur la forme.

Par courrier du 10 janvier 2024, la société GFR a acquiescé au renouvellement du bail, sans accepter les conditions proposées par la SCI Artémis.

La SCI Artémis a fait délivrer, par l’intermédiaire de son conseil, le 16 juillet 2024, à la société GFR, un mémoire préalable en fixation du loyer commercial.

En l’absence de réponse de la société GFR dans le délai d’un mois, la SCI Artémis a fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024 aux fins de voir fixer à la somme de 3 900 euros HT par mois à compter du 1er avril 2024 et, à titre subsidiaire, de voir ordonner une mesure d’expertise, de fixer le loyer mensuel provisionnel à la somme de 3 900 euros et la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article du code de procédure civile.

Par jugement du 15 avril 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint Denis a ordonné une expertise et désigné Madame [H] [R] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 14 octobre 2025.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été plaidée le 17 mars 2026, lors de laquelle la SCI Artémis et la société GFR, représentées par leurs conseils respectifs, s’en sont rapportées à leurs écritures.

Dans le cadre de son mémoire déposé au greffe le 18 novembre 2025, la SCI Artémis maintient la demande principale formulée dans son acte introductif d’instance, réclame, à titre subsidiaire, la fixation du loyer à la somme de 3 120 euros HT et hors charge par mois à compter du 1er avril 2024 et porte à 3 000 euros le montant de la somme réclamée au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Artémis explique que le montant du loyer est passé, par le jeu des augmentations successives, à la somme de 2 929,11 euros HT, charges incluses, mais elle considère qu’il est bien en dessous du marché compte tenu des facteurs locaux de commercialité, le quartier où se situe l’immeuble s’étant largement développé avec l’implantation de nombreux commerçants, artisans et stations-service, ayant un accès direct au [Adresse 4] et bénéficiant de travaux de réaménagement de la zone au cours de l’année 2024. Elle considère qu’il n’est pas opportun de se baser sur la valeur locative en 2023 telle que fixée par l’expert dès lors qu’il existe une importante différence d’une année à l’autre et que, selon Inovista, la valeur locative moyenne en 2024 pour les locaux d’activité est de 14 euros par m² soit 2 euros de plus qu’en 2023, d’autant que l’activité économique à la Réunion a connu un ralentissement en 2023.

Elle conteste par ailleurs la décote de 15 % appliquée par l’expert pour la vétusté du local loué ainsi que la comparaison avec des commerces situés à [Localité 2], dans la ville voisine, dès lors que les facteurs de commercialité ne seraient pas les mêmes.

Elle rappelle les évaluations qu’elle avait fait réaliser par [T] [Q] et Corev Immobilier – qui ont fixé à 4 050 et 4 100 euros HT le montant du loyer en réalisant une étude de marché avec des biens similaires dans un environnement comparable à une période donnée – et relève que, selon les recherches de l’expert, le prix du m² dans la zone d’activité de [Localité 3] se situerait entre 11 et 20 euros, soit une moyenne pondérée de 13,36 euros le m² sur la base de 5 biens.

Elle affirme que la surface du bien est de 376,19 m² et non pas de 304,19 m² telle qu’évaluée par l’expert.

En défense, par mémoire déposé au greffe le 17 février 2026, la société GFR demande au juge des loyers commerciaux de dire que le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er avril 2024 est soumis à plafonnement et de le fixer à 2 878,78 euros et, à titre subsidiaire, de le fixer à la somme de 3 120 euros et, en tout état de cause, de condamner la SCI Artémis aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle considère que le bail initial a été renouvelé à son échéance, le 1er avril 2024 et que le congé délivré par la bailleresse le 27 septembre 2023, dans les 6 mois avant son expiration, a mis fin au bail renouvelé, si bien que le loyer du nouveau bail prenant effet le 1er avril 2024 doit être soumis à la règle du plafonnement.

Elle considère que le loyer doit être fixé à la somme de 2 878,78 euros (2 333,08 euros X 23,39%), la valeur de l’ILC étant pour le premier trimestre 2015 de 108,32 alors qu’il est de 133,66 au 3ème trimestre 2023, soit une variation de +23,39 % et le montant du loyer étant de 2 333,08 euros au mois d’avril 2015.

Elle affirme qu’il n’existe pas de modification notable des caractéristiques des lieux loués mais, qu’au contraire, le défaut d’entretien imputable à la bailleresse lui a occasionné un trouble de jouissance. Elle rappelle qu’aucune modification de la destination des lieux ni des obligations respectives des parties n’est intervenue. Elle rappelle que la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. Elle relève que les avis de valeur produits par la bailleresse ne donnent pas d’indication sur l’évolution de la commercialité du site et que la technopole a été créée en 2001 et son incubateur d’entreprises en 2003, si bien que son impact est antérieur à la conclusion du bail expiré. Elle estime que les travaux de rénovation de la voirie et d’aménagement d’espaces verts réalisés en 2024, essentiellement destinés à améliorer le cadre de vie des habitants du [Adresse 5], ne peuvent caractériser l’augmentation des facteurs locaux de commercialité.

A titre subsidiaire, la société GFR demande au juge des loyers commerciaux, dans l’hypothèse où le loyer du bail serait déplafonné, de le fixer à la somme de 3 120 euros par mois, selon l’évaluation de l’expert.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 19 mai 2026.

MOTIVATION :

Sur le déplafonnement du montant du loyer

En vertu de l’article L.145-33 du code du commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Selon l’article suivant du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article R.145-6 du même code prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Au cas d’espèce, il convient de relever, à l’instar de la société GFR, que le bail ne s’est pas prolongé tacitement mais qu’il a pris fin le 30 avril 2024, par le jeu du congé délivré par la bailleresse, si bien que le déplafonnement du loyer ne saurait être invoqué de ce chef.

La SCI Artémis semble considérer qu’il doit être dérogé à la règle du plafonnement du loyer dès lors qu’il existerait une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Toutefois, elle se contente d’affirmer l’existence d’une telle modification, sans en rapporter la preuve qui lui incombe pourtant.

Il ne suffit pas d’affirmer que le [Adresse 6] s’est largement développé avec l’implantation de nombreux commerçants, artisans et stations-services, pour convaincre, alors même que la société GFR le conteste.

Cette dernière rappelle en effet que la technopole a été créée en 2001 et son incubateur d’entreprises en 2003, si bien que son impact est antérieur à la conclusion du bail expiré.

De même, les avis de valeur produits par la bailleresse ne donnent pas d’indication sur l’évolution de la commercialité du site.

En revanche, il résulte de l’expertise réalisée avec précision par Mme [R] [H] que la ZA [Adresse 7] est une zone périurbaine caractérisée par une prédominance d’activités techniques, artisanales et automobiles, qui présente une bonne desserte routière via la RN2, une clientèle essentiellement professionnelle, des loyers modérés par rapport aux zones commerciales principales et un tissu économique homogène, spécialisé dans l’automobile, la maintenance et la distribution technique.

Toutefois, depuis la mise en place d’un sens interdit sur la rue de la Guadeloupe, l’accès au local est devenu indirect, les clients, fournisseurs et livreurs étant contraints de contourner la zone par des voies secondaires. Ce changement opère une altération de l’accessibilité fonctionnelle, affectant la visibilité commerciale indirecte et la fluidité des flux logistiques.

En outre, si la dynamique opérée par le secteur géographique et le secteur d’activité peuvent bénéficier à la société GFR, elle a également développé une concurrence accrue, à la fois directe (avec des distributeurs locaux spécialisés, des grossistes en plomberie et électricité ayant une offre secondaire HVAC et des plate-formes de e-commerce) et indirecte (grandes surfaces de bricolage et fabricants avec ventes directes sur certains projets).

L’expert conclut à une commercialité moyenne du local au regard de l’activité exercée dans les lieux. Elle n’évoque pas une quelconque modification des facteurs locaux de commercialité.

Ainsi, il ne saurait être dérogé à la règle du déplafonnement, faute pour la SCI Artémis d’avoir démontré l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Sur l’évaluation du loyer du bail renouvelé

La demanderesse ne conteste pas le calcul réalisé avec justesse par la société GFR pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 2 878,78 euros (2 333,08 euros X 23,39%), la valeur de l’ILC étant pour le premier trimestre 2015 de 108,32 alors qu’il est de 133,66 au 3ème trimestre 2023, soit une variation de +23,39 % et le montant du loyer étant de 2 333,08 au mois d’avril 2015.

Il convient donc de fixer le montant du loyer à la somme de 2 878,78 euros HT et hors charges à compter du 1er avril 2024.

Sur les frais du procès

Les dépens, en ceux compris les frais d’expertise, nécessaires aux deux parties pour permettre de trancher le litige, seront partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme 2 878,78 euros HT et hors charges le loyer en principal dû par la société GFR à la SCI Artémis à compter du 1er avril 2024 pour le renouvellement pour neuf années du bail consenti sur les locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 8],

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI Artémis et la société GFR pour moitié chacune aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire diligentée dans le cadre de la procédure,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé le 19 mai 2026.

La greffière Le juge des loyers commerciaux

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.