Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04102 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOEJ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

Monsieur [O] [C]

demeurant [Adresse 1]

comparant

ET :

Madame [I] [X]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [J] [H]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [B] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 9 février 2016, Monsieur [O] [C] a donné en location à Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 520,00 € révisable, et 110,00 € de provisions pour charges.

Le 10 février 2016, Madame [B] [X] s’est engagée en tant que caution, solidairement avec Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H], afin de payer la dette de loyers, charges et réparations locatives le cas échéant.

Monsieur [O] [C] a fait délivrer le 12 et le 16 janvier 2024 à Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H]  :

un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution, le 23 janvier 2024, pour un arriéré de 1 032,39 €.

Par courrier du 22 janvier 2024, Monsieur [O] [C] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par huissier le 06 août 2024, Monsieur [O] [C] a attrait Madame [I] [X], Monsieur [J] [H], et la caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion.

Monsieur [O] [C] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 7 août 2024.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [O] [C] a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H]. Monsieur [O] [C] a en outre demandé au tribunal :

de condamner solidairement Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H], et la caution Madame [B] [X], au paiement des sommes suivantes :- 2 396,01 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024, frais d’huissiers compris ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  200,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;

—  450 ,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont 100,00 € pour ses frais de déplacement ;

— ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [O] [C] a expliqué au soutien des prétentions :

— que Monsieur [H] a quitté le logement, sans toutefois donner son congé

— que depuis 2019, il y a eu des retards de paiement réguliers.

Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

Madame [B] [X] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [I] [X] se trouve au RSA, elle élève seule ses deux enfants depuis de départ de Monsieur [J] [H]. Elle a fait une demande de logement social.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 6] par la voie électronique le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [O] [C] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] le 16 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 032,39 €, et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois tel que prévu par le contrat de bail, celui-ci étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi de juillet 2023, Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’absence de demande de Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H], ainsi que la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mars 2024, à l’expiration du délai fixé par le contrat de bail, lequel est antérieur à l’entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] et de dire que faute par Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [O] [C] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Par contre, les indemnités d’occupation ne sont pas dues par la caution, le contrat ne comportant pas explicitement cette obligation, et étant d’interprétation stricte.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [O] [C] verse aux débats un décompte arrêté au 5 août 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 657,11 €, (loyer et APL du mois d’août pris en compte)

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [O] [C] est établie dans son principe, qu’il convient toutefois d’y soustraire les frais de LRAR pour la somme de 19,62 €.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] à payer la somme de 637,49 € actualisée au 5 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur la caution

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 10 février 2016, Madame [B] [X] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H], afin de payer la dette de loyers.

Toutefois, celle-ci n’est pas tenue du paiement des indemnités d’occupation intervenant à compter de la résiliation du bail le 17 mars 2024.

Attendu que la dette de loyer était de 1032,39 € le 16 janvier 2024, que se sont ajoutés à la dette le loyer de février, et 17 jours sur 31jours du loyer du mois de mars, déduction faite des APL, soit la somme de 286,00 €, mais doit être soustrait la somme de 1000,00 € et de 3 fois 253,30 €, correspondant à des paiements effectués par la caution, qui doivent venir s’imputer sur la dette de loyer et non sur les indemnités d’occupation, celle-ci n’y étant pas tenue.

Dès lors l’intégralité de la dette de loyer a été réglée par la caution, il n’y a pas lieu de condamner celle-ci au titre du non-paiement des loyers.

Il y a lieu de débouter Monsieur [O] [C] de ses demandes à l’encontre de la caution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H], la demande de condamnation formée par Monsieur [O] [C] à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner solidairement Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [O] [C] la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de débouter Monsieur [O] [C] de ses demandes à l’encontre de Madame [B] [X].

L’exécution provisoire est nécessaire, compatible avec la nature du litige et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [O] [C] ;

CONSTATE que le bail conclu le 9 février 2016 entre Monsieur [O] [C] et Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H], concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE solidairement Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] à payer la somme de 637,49 € au titre de la dette locative actualisée au 5 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [O] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais et pénalité, auquel il convient de soustraire les APL à compter du 6 août 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE Monsieur [O] [C] de ses demandes à l’encontre de la caution Madame [B] [X],

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [O] [C] la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [X] et Monsieur [J] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE