N° RG 25/00369 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYNS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00369 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYNS

LE ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Madame [W] [C] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [P] [S], demeurant [Adresse 2]

Non comparants ni représentés

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 06 Août 2025

Première audience : 17 Octobre 2025

DÉBATS

Audience publique du 17 Octobre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00369 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYNS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2010 , l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE a donné à bail à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 297,72 euros révisable annuellement outre provision sur charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE a fait signifier à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 774,60 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 14 avril 2025.

Le 13 mai 2025 , l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025 , l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE a fait assigner Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire,

— condamner solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] au paiement des sommes suivantes:

—  1751,58 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 31 juillet 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 7 août 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/00369.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE a également donné à bail à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] un garage situé [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat du 21 mars 2023, pour un loyer mensuel de 30 euros révisable annuellement.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, la OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE a fait signifier à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] un commandement de payer pour un montant en principal de 302,94 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés du garage arrêtés à la date du 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 06 août 2025 , l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE a fait assigner Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] ainsi que tous les occupants de son chef des lieux loués avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire,

— condamner Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] au paiement des sommes suivantes:

—  252,48 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 31 juillet 2025

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  260,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro 25/00401.

Les deux affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 17 octobre 2025.

À l’audience, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE, dûment représenté, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes des actes introductifs d’instance aux termes desquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise ses créances à la somme de 3 203,95 euros pour le logement et 355,32 pour le garage. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE précise n’avoir perçu aucun règlement des locataires.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] assigné à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA JONCTION DES INSTANCES

L’article 367 alinéa 1er du Code de procédure civile dispose que :

« Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce, les litiges sont relatifs à un logement à usage d’habitation et à un garage qui en est l’accessoire.

En conséquence, en application de l’article 367 du Code de procédure civile et pour une bonne administration de la justice, les affaires 25/00369 et 25/00401 seront jointes sous le numéro 25/00369.

II. SUR LA RÉSILIATION DES BAUX

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 7 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 13 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des clauses résolutoires

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail d’habitation conclu entre les parties le 2 février 2010 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE justifie avoir signifié à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S], le 22 avril 2025, un commandement de payer la somme de 1 774,60 euros visant cette clause résolutoire mentionnant le délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE, informations non contredites par les locataires, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail du logement résilié à la date du 23 juin 2025.

Par ailleurs, le contrat de location du garage contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 avril 2025, pour la somme en principal de 302,94 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient également réunies à la date du 23 juin 2025.

Sur l’expulsion :

En conséquence de la résiliation des contrats de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les contrats de bail s’étant trouvés résiliés au 23 juin 2025 , Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] sont tenus aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Les baux étant résiliés depuis le 23 juin 2025, Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment des contrats de bail, des commandements de payer délivrés et des décomptes de créance actualisés que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de :

—  3 203,95 euros au titre du local d’habitation, somme arrêtée au 13 octobre 2025, échéance d’ octobre 2025 non incluse ;

—  355,32 euros au titre du garage, somme arrêtée au 13 octobre 2025, échéance d’ octobre 2025 non incluse.

Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S], qui n’ont pas comparu, n’ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE :

— la somme de 3 203,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du local d’habitation, arrêtée au 13 octobre 2025, échéance d’ octobre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 774,60 euros à compter du 22 avril 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

— la somme de 355,32 euros au titre du garage, arrêtée au 13 octobre 2025, échéance d’ octobre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 302,94 euros à compter du 22 avril 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] seront condamnés in solidum à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

ORDONNE la jonction des deux procédures introduites par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE à l’encontre de Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S], portant respectivement les numéros RG 25/00369 et 25/00401, sous le numéro RG 25/00369 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2010 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE d’une part, et Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE d’une part, et Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] d’autre part, concernant le garage situé [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] pour le local d’habitation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 572,64 euros, somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] pour le garage, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 34,28 euros, somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE, la somme de 3 203,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du local d’habitation, arrêtée au 13 octobre 2025, échéance d’ octobre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 774,60 euros à compter du 22 avril 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE, la somme de 355,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du garage, arrêtée au 13 octobre 2025, échéance d’ octobre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 302,94 euros à compter du 22 avril 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE, les indemnités d’occupation au titre du local d’habitation et du garage à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [S] et Madame [W] [C] épouse [S] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION