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ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00432 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IK2L

AFFAIRE : S.C. [N] SYFACARE, [A] [N] née [G], [J] [N] C/ S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le CABINET TARDY, S.C.I. NRT, [W] [O], S.A. MACIF, [K] [I], S.A. CNP Assurances IARD sous le nom commercial LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD, Société MS AMLIN INSURANCE SE…

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE lors des débats : Valérie DALLY

GREFFIERE lors du délibéré : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEURS

S.C. [N] SYFACARE, RCS de [Localité 14] n°849 699 129, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 485

Madame [A] [N] née [G]

née le 21 Novembre 1952 à [Localité 17], demeurant [Adresse 6]

représentée par la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 485

Monsieur [J] [N]

né le 01 Mai 1953 à [Localité 15], demeurant [Adresse 8]

représenté par la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 485

DEFENDEURS

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

S.A. CNP Assurances IARD ( ex LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD)RCS de [Localité 16] n°493 253 652, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Jean-François JULLIEN de la SELARL LEGI RHONE ALPES, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 103

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le CABINET TARDY , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

SE MS AMLIN INSURANCE SE, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par la SELARL BOST-AVRIL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Alexis SOBOL de la SELARL Savinien, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe MONMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

S.A. MACIF, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christophe MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.C.I. NRT, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 24 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 14 Novembre 2024

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [N] et son épouse Mme [A] [G], propriétaires depuis 2004 du lot n°4 de l’immeuble situé [Adresse 4], placé sous le régime de la copropriété, ont donné par donation partage la nue-propriété de ce bien à leurs enfants qui ont constitué la société civile [N] Syfacare.

Suivant bail du 29 juillet 2022, le bien a été mis en location.

M. [K] [I], propriétaire non-occupant de l’appartement, lot 7, situé au-dessus est assuré auprès de la S.A. CNP Assurances Iard.

Suivant contrat signé le 14 août 2021, l’appartement a été donné en location à M. [W] [O], assuré auprès de la MACIF.

Le 13 février 2023, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement des consorts [N]. Le plafond de la chambre s’est effondré et le contrat de location a été résilié le 16 mars 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 06, 10, 11 et 19 juin 2024, M. [J] [N], son épouse Mme [A] [G] et la société civile [N] Syfacare ont fait assigner M. [K] [I], son assureur la SA CNP Assurances IARD, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et son assureur la société Amlin Insurance SE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins d’exécution de travaux mettant fin aux infiltrations et de reprise du plancher.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la société Amlin Insurance SE a procédé à l’appel en cause de M. [W] [O] et de son assureur la société Macif Rhône-Alpes.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction prononcée à l’audience du 03 octobre 2024 sous le numéro unique RG : 24/00432.

L’affaire est retenue à l’audience du 24 octobre 2024.

Les époux [N] et la société [N] Syfacare sollicitent de voir :

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions contraires de Monsieur [K] [I], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], de la société MS AMLIN INSURANCE SE, de la CNP Assurances IARD sous le nom commercial LA BANQUE POSTALE ASSURANCES, de la SCI NRT, et plus généralement de l’ensemble des défendeurs,

— A titre principal,

o Condamner Monsieur [K] [I] à procéder à la dépose de la douche de son lot 7 dans les 15 jours de la décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard,

o Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [K] [I] et son assureur CNP Assurances IARD sous le nom commercial LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD à régler aux demandeurs la somme provisionnelle de 7.040,97 €, à valoir sur leur préjudice de jouissance les empêchant de louer,

o Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à procéder dans les 6 mois de la décision aux travaux suivants sur les parties communes :

— traitement du mérule de la structure infectée

— dépose complète de toute la structure bois partie commune dégradée par le dégât des eaux et à reconstruire les parties communes

Et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour de retard,

o Condamner In solidum la société MS AMLIN INSURANCE avec le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à financer les travaux à réaliser sur les parties communes en application de son contrat,

— A titre subsidiaire,

o Donner acte à Monsieur [J] [Z] [M] [N], Madame [A] [V] [T] [N] née [G] et la société civile [N] SYFACARE qu’ils formulent les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise,

o Dire que les frais d’expertise seront aux frais avancés du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2],

— En tout état de cause,

o Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [K] [I] et son assureur CNP Assurances IARD sous le nom commercial LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la société MS AMLIN INSURANCE à régler aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils exposent que :

— Un constat amiable de dégât des eaux a été complété par le locataire des époux [N] et le locataire de M. [I],

— Le plafond de la chambre du logement s’est effondré, le locataire a résilié le bail le 16 mars 2023,

— La société Polygon, mandatée pour une recherche de fuite, a conclu que le sinistre provenait des parties privatives du logement du dessus, et plus précisément du bac à douche non étanche ; elle a également averti de la présence visible de champignon type mérule sur le plancher haut de l’appartement,

— La société Vray Traitement est intervenue en juillet 2023, pour mettre en place des mesures conservatoires et confirmer la présence de champignons,

— M. [I] a transmis un rapport de recherche de fuite, diligentée par son assureur, qui conclut à un défaut d’étanchéité des joints périphériques côté porte, et à l’absence de rapport entre ce défaut et le sinistre subi dans l’appartement [N],

— La même société a établi un nouveau rapport le 13 novembre 2023, concluant à la responsabilité du défaut d’étanchéité de la douche,

— Une assemblée générale extraordinaire a été convoquée le 11 décembre 2023, pour confier une mission de maîtrise d’œuvre concernant les travaux de reprise du plancher haut de l’appartement du premier étage, mission confiée à la société Ingénierie Construction, qui est intervenue le 11 janvier 2024,

— Depuis lors, la situation n’avance pas et l’appartement des requérants n’est pas habitable et le mérule continue de se développer,

— Le 2 février 2024, ils ont mis en demeure M. [I] d’avoir à transmettre les documents justifiant de la réalisation de travaux dans son appartement, ainsi que la déclaration de sinistre régularisée auprès de sa compagnie d’assurance,

— Un courrier a été adressé au syndic de copropriété, lui demandant de justifier de la déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble,

— Après une nouvelle mise en demeure, M. [I] a indiqué avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur La Banque Postale, et a transmis une facture d’intervention datant du 19 novembre 2023,

— Une expertise amiable s’est tenue le 5 avril 2024, lors de laquelle toutes les parties ont pu constater que l’origine du sinistre se situait dans la douche de M. [I],

— Ils ont rappelé au syndic qu’il lui appartenait d’engager les travaux sur les parties communes endommagées, ce à quoi il leur était répondu que cela n’était pas possible, compte tenu des charges impayées par les copropriétaires,

— La responsabilité de M. [I] dans la survenance du sinistre est pleinement établie, et l’urgence est pleinement caractérisée, l’appartement des requérants étant pratiquement en état de ruine et inhabitable depuis plus d’un an.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite :

— A titre principal, de voir le juge des référés se déclarer incompétent pour connaitre des demandes des consorts [N], celles-ci se heurtant à des contestations sérieuses,

— A titre subsidiaire, de se voir relever et garantir indemne par l’assureur de l’ensemble immobilier la société MS Amelin Insurance SE, et de condamner cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires le coût total des travaux à entreprendre sur les parties communes pour le traitement de la mérule sur la structure infectée et la dépose/repose complète de toute la structure bois dégradée par le dégât des eaux,

— A titre très subsidiaire, voir condamner in solidum M. [I] et son assureur ainsi que M. [O] et son assureur à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre, et à lui payer le coût total des travaux à entreprendre sur les parties communes pour le traitement de la mérule sur la structure infectée et la dépose/repose complète de toute la structure bois dégradée par le dégât des eaux,

— En tout état de cause, la désignation d’un expert, de débouter M. [O] et la compagnie Macif de leur demande de garantie formée à son encontre, et plus généralement les parties de toutes demandes formées contre lui.

Le syndicat des copropriétaires expose que le sinistre affectant le logement des consorts [N] n’a pas pour origine les parties communes de la copropriété, mais est exclusivement imputable à un défaut d’étanchéité d’une douche située en parties privatives du logement [I]. Une condamnation sous astreinte au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 se heurte alors à une contestation sérieuse. En outre, le syndicat des copropriétaires est régulièrement assuré au titre des parties communes de l’ensemble immobilier auprès de la compagnie MS Amelin Insurance SE, et si par impossible une condamnation devait être prononcée à son encontre, l’assureur devra être tenu de garantir indemne le syndicat. Il précise en outre qu’aucune des parties ne s’oppose expressément au principe de la désignation d’un expert.

La société MS Amlin Insurance SE sollicite :

— A titre principal, de voir débouter le syndicat des copropriétaires, M. [O] et la société Macif de leurs demandes de garantie, et de voir débouter les époux [N] et la SCI Syfacare de leurs demandes,

— A titre subsidiaire, de voir condamner in solidum M. [I], la société CNP Assurances, M. [O] et la société Macif à garantir la compagnie MS Amlin Insurance SE de toute condamnation,

— En cas de désignation d’un expert, qu’il lui soit donné pour mission de distinguer dans son chiffrage les travaux portant sur les parties communes de ceux portant sur les parties privatives,

— De voir condamner toutes succombantes à lui payer la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires ne dit pas quelle garantie de la compagnie MS Insurance SE il entend mobiliser, et qu’en tout état de cause, un assureur ne s’engage contractuellement qu’à payer une indemnité et non à entreprendre des travaux, qu’elle ne pourra donc pas être condamnée à en réaliser et à garantir une partie condamnée à en réaliser. Elle expose en outre que les travaux de reprise de la structure ne pourront être entrepris que si les infiltrations cessent, ce qui n’est pas le cas selon les demandeurs.

M. [K] [I] sollicite :

— à titre principal, de voir débouter les consorts [N] de l’intégralité de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, de voir condamner la société CNP Assurances IARD à relever et garantir indemne M. [I] de toute condamnation susceptible d’être prononcée au bénéfice des consorts [N] et de la SCI [N] Syfacare,

— en tout état de cause, condamner les consorts [N] solidairement avec la SCI [N] Syfacare au paiement d’une somme de 2 000 euros à M. [I] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il expose que l’urgence alléguée par les consorts [N] n’est pas caractérisée, puisque l’appartement dont il est propriétaire est vide de tout occupant. De plus, toutes mesures conservatoires ont été prises afin de sécuriser l’appartement. Il n’existe donc aucun risque d’aggravation des désordres. En outre, il existe un doute sérieux quant à l’origine des dégâts. En effet, la société Ax’eau, qui est intervenue en juillet 2023, a constaté que le plafond de l’appartement des requérants était sec, alors qu’au mois de novembre 2023, la même société a constaté de l’humidité sur le plafond de l’appartement des demandeurs. La contradiction entre les deux rapports démontre qu’il existe une réelle incertitude sur l’origine du sinistre. Il n’est pas possible de retenir un lien direct et certain entre la douche de M. [I] et le dégât des eaux, dès lors qu’un rapport d’expertise l’a formellement exclu. Enfin, sur la demande de provision, il rappelle que les plafonds et planchers sont considérés comme des parties communes, que c’est donc au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux de remise en état, et qu’il n’est nullement responsable de l’absence de commencement des travaux en raison des charges impayées par les différents copropriétaires de l’immeuble.

La SA CNP Assurances IARD, exerçant sous le nom commercial La Banque Postale Assurance IARD, sollicite :

— A titre principal, de voir le juge des référés se déclarer incompétent, en raison de l’absence d’urgence et de l’existence de contestations sérieuses,

— A titre subsidiaire, de voir condamner in solidum M. [W] [O] et son assureur la compagnie Macif à garantir et relever indemne la compagnie CNP Assurances IARD de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

En tout état de cause, elle formule protestations et réserves quant à la mesure d’instruction sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

La société CNP Assurances IARD indique qu’à la suite des différentes recherches de fuite réalisées, M. [I] a fait réaliser le 17 novembre 2023 les travaux de remise en état de l’étanchéité de la douche, et que donc les causes identifiées ont été réparées. Il n’est nullement démontré que ces réparations sont insuffisantes. Sur la demande de condamnation à payer une provision, elle expose que l’absence de réalisation des travaux dans l’appartement des consorts [N] est due à l’inertie du syndic de copropriété, qui ne réalise pas les travaux dans les parties communes, travaux constituant nécessairement un préalable à la réalisation de travaux dans l’appartement [N]. Elle rappelle en outre que dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait que l’obligation de M. [I] n’est pas sérieusement contestable, il convient de rappeler que l’auteur du trouble est M. [O], dont la responsabilité locative est manifestement engagée.

M. [W] [O] et son assureur la société Macif Rhône Alpes sollicitent :

— à titre principal, de voir le juge des référés se déclarer incompétent et ainsi débouter les consorts [N] ainsi que toutes autres parties de leurs demandes formées à l’encontre de M. [W] [O] et de son assureur,

— à titre subsidiaire, de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et son assureur la compagnie Amlin à garantir et relever M. [W] [O] et son assureur la Macif de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

Dans tous les cas, ils formulent protestations et réserves quant à la mesure d’instruction sollicitée.

Ils exposent que la responsabilité de M. [O] et de son assureur la Macif ne sont pas établies.

La SCI NRT intervient volontairement à l’instance, en qualité de propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble. Elle sollicite de voir juger irrecevables les demandes des requérants, et que la mission confiée à l’expert soit complétée pour qu’il puisse se prononcer sur les préjudices subis par la SCI NRT.

Elle expose que l’origine des dommages ne se situe pas dans les parties communes, mais au niveau de la douche de M. [I]. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est alors parfaitement inapplicable.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dépose de la douche

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Mandaté par le syndicat des copropriétaires en exécution de la résolution prise lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2023, le bureau d’études techniques a constaté le 11 janvier 2024 dans l’appartement des consorts [U] :

— la purge de la moitié des plafonds,

— un dégât des eaux au droit de la zone sinistrée jusqu’à faire gonfler le plancher bas du logement,

— la dégradation importante de la structure en bois du plancher haut au droit de la salle de bains de l’appartement du dessus,

— la forte présence d’un champignon xylophage ravageur de type Serpula Lacrymans (mérule) au centre de la pièce jusqu’à faire perdre aux solives et planchers leur résistance structurelle.

Le plancher haut de l’appartement des consorts [N] a été étayé et le bureau d’études préconise une réfection à neuf d’une partie du plancher.

Le 16 mars 2023 la société Polygon, mandatée par le syndicat des copropriétaires, a constaté l’effondrement d’une partie du plancher de la chambre de l’appartement des consorts [N]. Elle a procédé à une recherche de fuite par injection d’eau colorée et a constaté une infiltration d’eau au plafond de la chambre, lors de l’arrosage du joint périphérique sanitaire du receveur de douche. Elle conclut à un défaut d’étanchéité du joint périphérique du receveur de douche de l’appartement de M. [I].

Le 3 juillet 2023 l’expert de l’assurance de ce dernier a procédé à des recherches de fuite sur plusieurs réseaux et a constaté le bon écoulement des eaux usées et vannes jusqu’à une colonne commune et un défaut d’étanchéité des joints périphériques côté porte mais conclut que ce défaut n’a pas de lien direct avec les dégâts au 1er étage.

Il relève l’absence d’humidité du plafond au 1er étage et indique que depuis la recherche de fuite du 16 mars 2023 notant l’absence de joints périphériques, des travaux ont été effectués, ce qui est confirmé par les messages échangés quant à l’intervention d’un plombier le 28 mars 2023 sur les joints de la douche.

Le 13 novembre 2023 la même société d’expertise, mandaté par l’assureur de M. [I], a constaté que la zone sinistrée du plafond de l’appartement du 1er étage était très humide et a relevé, après essais d’eau, un défaut d’étanchéité des joints périphériques en dur et silicone de la douche, des joints entre les murs et le cadre de la porte de la douche, des joints bas du cadre métallique de la porte de douche et du joint vertical entre la porte et le cadre, avec exfiltration du luminat à l’extérieur de la douche et écoulement sur la zone sinistrée de l’appartement du dessous.

M. [I] justifie par la production d’une facture en date du 19 novembre 2023 de l’application d’un joint silicone sanitaire pour l’étanchéité de la douche.

Or l’expert d’assurance de M. [I] conclut au terme de son rapport du 30 avril 2024 que la cause du sinistre réside dans le défaut d’étanchéité des joints de la douche et qu’elle n’a pas été supprimée.

Le locataire de M. [I] a quitté le logement le 29 juin 2024 et M. [I] s’est engagé à ne plus louer l’appartement jusqu’à l’identification de la cause du sinistre de dégât des eaux et sa correction.

Cependant le bureau d’études techniques précise, en conclusion de son rapport de janvier 2024, qu’il faut éviter l’expansion du champignon xylophage très virulent et ravageur au-delà de la zone sinistrée par la réfection à neuf du plancher et que celui-ci a perdu toute portance structurelle. La société VRAY, intervenue à la demande du syndicat des copropriétaires, n’a procédé, selon devis du 2 juin 2023, qu’à des mesures conservatoires : dépose d’une partie du plafond et étaiement, mais aucun traitement de la structure bois pour la mérule.

Le plafond du bien des demandeurs est purgé et étayé, ce qui empêche toute habitation et toute location.

Ainsi il est établi un risque d’expansion du champignon au reste de la structure en bois et donc d’effondrement du plancher qui perd sa portance structurelle, ce qui caractérise un dommage imminent pour l’appartement des demandeurs, et un trouble manifestement illicite compte tenu de l’impossibilité d’habiter ou louer ce bien, interdisant aux consorts [N] d’en jouir.

Lors des 4 expertises amiables organisées par les assureurs, est identifié un défaut d’étanchéité des joints de la douche de l’appartement de M. [I], même celle du 3 juillet 2023.

Seul l’expert intervenu à cette date conclut à l’absence de lien de causalité entre ce défaut d’étanchéité et les désordres dans l’appartement des demandeurs, en dépit des essais effectués en mars et novembre 2023 mettant évidence le lien de causalité entre ces défauts d’étanchéité et le sinistre.

Ainsi les constats techniques de tous les experts sont concordants quant au défaut d’étanchéité de la douche de l’appartement de M. [I] et tous, à l’exception de celui intervenu le 3 juillet 2023, font le lien entre ce défaut d’étanchéité et les désordres dans l’appartement des consorts [N]. Or ce dernier ne s’explique pas sur le plan technique sur sa conclusion tandis que la douche est exactement au droit de la zone sinistrée et que les essais en mars et novembre 2023 ont mis en évidence cette causalité. Même l’expert de l’assureur de M. [I] ne remet pas en cause le lien de causalité dans le dernier rapport produit du 30 avril 2024.

Comme le rappelle cet expert, la cause du sinistre n’a pas été supprimée en dépit des travaux réalisés à la demande de M. [I] en mars et novembre 2023.

Par conséquent, seule la dépose de la douche peut mettre fin aux infiltrations et donc prévenir le dommage imminent et mettre fin au trouble manifestement illicite.

Il convient de faire droit à la demande des consorts [N] de dépose de la douche dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois.

Les multiples recherches de fuite et les constats concordants des experts amiables rendent inutile l’organisation d’une expertise judiciaire ; la demande est rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des précédents développements que n’est pas contestable le lien de causalité entre le défaut d’étanchéité des joints de la douche de l’appartement de M. [I] et les désordres affectant le plafond de l’appartement des consorts [N].

La locataire des consorts [N] a quitté l’appartement en raison de l’effondrement d’une partie du plafond et son étaiement, rendant l’appartement inhabitable.

Si effectivement les travaux de réfection du plancher, partie commune, incombent au syndicat des copropriétaires, la non suppression de la cause des infiltrations par M. [I] empêche tout engagement des travaux par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi le préjudice des consorts [N] résultant de la perte locative depuis le 16 mars 2023 est en lien direct avec l’insuffisance des travaux effectués dans l’appartement de M. [I] pour mettre fin aux infiltrations.

Dans le cadre des troubles anormaux du voisinage ou de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui instaure une responsabilité sans faute ou de droit, l’obligation d’indemnisation par M. [I], propriétaire du bien à l’origine des infiltrations, n’est pas sérieusement contestable

Compte tenu du loyer de 365 euros selon le bail en vigueur au moment du sinistre, il convient de faire droit à la demande de provision à hauteur de 5 000 euros, somme au paiement de laquelle est condamné M. [I], in solidum avec son assureur qui ne dénie pas sa garantie.

En revanche l’appréciation de l’imputation des désordres entre l’entretien courant et le défaut d’étanchéité des installations sanitaires mises à disposition par le bailleur dans le cadre de la location meublée excède les pouvoirs du juge des référés ; il n’y a pas lieu à référé sur le recours de l’assureur de M. [I] à l’encontre de M. [O] et son assureur.

Sur la demande de travaux à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’aux termes du règlement de copropriété, l’ossature de la structure du bâtiment, à savoir les éléments porteurs et les solives bois, sont des parties communes.

Si la cause des dommages réside dans les installations sanitaires privatives de l’appartement de M. [I], les désordres affectent les parties communes dont la conservation incombe au syndicat des copropriétaires. Par conséquent les demandeurs sont en droit d’obtenir de la copropriété la réfection de ces parties communes, sans préjudice du recours du syndicat contre le propriétaire du bien à l’origine des infiltrations.

Il est fait droit à la demande de travaux de traitement et réfection du plancher haut de l’appartement dans les 8 mois à compter de la signification de l’ordonnance puis passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant deux mois.

Le syndicat des copropriétaires est assuré par la société MS Amlin dans le cadre d’un contrat assurance multirisque des immeubles collectifs qui prévoit une garantie « dégâts des eaux » pour les dommages matériels résultant notamment des infiltrations des joints d’étanchéité des installations sanitaires.

Cependant les dommages matériels ne sont pas déterminés en l’absence de tout devis pour la réfection des parties communes. Or l’assureur ne peut être condamné à garantir l’exécution de travaux et il n’existe pas d’obligation de préfinancement des travaux.

En conséquence, la demande de garantie à l’encontre de l’assurreur du syndicat, tant des demandeurs que de son assuré, excède les pouvoirs du juge des référés.

En l’absence de détermination des travaux nécessaires sur les parties communes et leur coût, la demande de garantie par M. [I] et son assureur excède les pouvoirs du juge des référés. En l’absence de condamnation à garantie, il n’y a pas lieu à déroger aux règles de la copropriété quant au financement des travaux sur les parties communes.

Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes de garantie.

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, M. [I] et son assureur sont condamnés in solidum aux dépens et à payer aux demandeurs la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les autres demandes à ce titre sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE l’intervention volontaire de la SCI NRT,

REJETTE la demande d’expertise,

CONDAMNE M. [K] [I] à procéder ou faire procéder à la dépose de la douche de son appartement, lot 7, situé dans l’immeuble situé [Adresse 4], dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois,

CONDAMNE in solidum M. [K] [I] et la SA CNP Assurances IARD à payer à M. [J] [N], son épouse Mme [A] [G] et la société civile [N] Syfacare la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur la perte locative,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à faire effectuer les travaux de traitement de la structure bois et réfection du plancher haut de l’appartement constituant le lot 4, dans les 8 mois à compter de la signification de l’ordonnance puis passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant deux mois,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de financement par la société Amlin Insurance SE des travaux sur les parties communes et les demandes de garantie de M. [K] [I] et la SA CNP Assurances IARD contre M. [W] [O] et son assureur la MACIF, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à l’encontre de M. [K] [I], son assureur la SA CNP Assurances IARD et la société Amlin Insurance SE et sur les règles de paiement des travaux sur les parties commune,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M. [K] [I] et la SA CNP Assurances IARD à payer à M. [J] [N], son épouse Mme [A] [G] et la société civile [N] Syfacare la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [K] [I] et la SA CNP Assurances IARD aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

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la SELARL DREZET – PELET

COPIES

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la SELARL BOST-AVRIL

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la SELARL MONTMEAT-ROCHER

M^e François PAQUET-CAUET

DOSSIER

Le 14 Novembre 2024