TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00277 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IISN

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

12 août 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [M] [N]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Madame [L] [O] épouse [N]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentés par M^e Yosune ECHANIZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 101

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [K] [P]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représenté par M^e William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 20

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 17 juin 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 29 novembre et 1er décembre 2021, M. [M] [N] et Mme [L] [O] épouse [N] (ci-après dénommés les époux [N]), en qualité d’acquéreurs, ont conclu, par l’intermédiaire de l’agence immobilier […] [Localité 8], un compromis de vente avec M. [K] [P], en qualité de vendeur, portant sur un atelier et deux places de parking sur la commune d'[Localité 6] (68) au prix de 100 000 euros.

L’acte a stipulé la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs et, le cas échéant, la réitération de la vente au plus tard le 28 février 2022, outre une somme de 10 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale en cas de défaillance de l’une des parties.

Déplorant le défaut de réitération de la vente, les époux [N] ont, par acte introductif d’instance déposé au greffe par voie électronique le 19 mai 2023, signifié le 25 mai 2023, attrait M. [P] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement de la clause pénale et d’indemnisation de leur préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, les époux [N] demandent au tribunal de :

— condamner M. [P] à leur verser un montant de 10.000 € en exécution de la clause pénale,

— condamner M. [P] à leur verser un montant de 8.000 € au titre des dommages intérêts,

— condamner M. [P] à leur verser un montant de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [P] aux dépens.

A l’appui de leurs demandes, les époux [N] soutiennent, au visa de l’article 53 du code de procédure civile, de la loi du 1er juin 1924 et de l’article 1103 du code civil, pour l’essentiel :

— que l’acte introductif d’instance contenait une erreur de plume, M. [P] étant désigné sous le nom de [J], qui a été rectifiée de sorte qu’ils forment bien une prétention à son égard,

— que M. [P] a tenté de les tromper sur l’objet de la vente, le bien étant dépourvu de places de parking, d’assainissement, de compteurs d’eau et en l’absence de mesure et de bornage,

— qu’ils n’ont jamais refusé de réitérer la vente, mais en ont été empêchés par le vendeur qui n’a pas réalisé les travaux qui étaient à sa charge et n’a pas adressé au notaire les éléments nécessaires pour établir l’attestation à adresser à leur établissement bancaire pour obtenir le prêt,

— que M. [P] doit être condamné au paiement de la clause pénale stipulée au compromis,

— qu’ils ont subi un préjudice correspondant à la perte du bien immobilier qu’ils souhaitaient acquérir, à la perte du financement bancaire à un taux d’intérêts plus bas qu’à l’heure actuelle, et à l’augmentation du coût des matériaux de construction nécessaires à la réhabilitation prévue, préjudice distinct de celui qui est indemnisé par la clause pénale.

Par conclusions signifiées par Rpva le 14 février 2025, M. [P] sollicite du tribunal de :

— constater qu’aucune prétention n’est formée contre lui,

— subsidiairement, rejeter les demandes des époux [N],

— en tout état de cause, condamner solidairement les époux [N] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [P] fait valoir, au visa des articles 1103, 1226, 1231-5 et 1231-3 du code civil, et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, en substance :

— que les demandeurs ne lui ont jamais adressé une mise en demeure de s’exécuter, comme exigé par les stipulations du compromis, ce qu’ils reconnaissent d’ailleurs, de sorte qu’ils ne peuvent pas exiger le paiement de la clause pénale,

— que, s’agissant du préjudice, l’indemnité forfaitaire stipulée fait obstacle à l’indemnisation des préjudices prévus ou prévisibles, le préjudice non prévisible n’étant pas indemnisable,

— que les époux [N] n’établissent aucune faute à son encontre, alors qu’ils reconnaissent ne pas avoir voulu réitérer la vente, puisqu’ils ne produisent aucun élément susceptible de justifier des affirmations selon lesquelles il aurait unilatéralement modifié les clauses du compromis sur l’objet d’une part, selon lesquelles le prix, les mesures, bornages, places de parking, assainissement et compteurs d’eau seraient inexistants alors qu’ils auraient été prévus au compromis, d’autre part, et enfin selon lesquelles il aurait tenté de vente des places parking inexistantes,

— qu’ils ne justifient pas davantage du préjudice allégué à hauteur de 8 000 euros, ce qui contrevient au principe de réparation intégrale du préjudice.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance formée par M. [P]

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

En vertu de l’article 54 du code de procédure civile, “la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

(…)

2° L’objet de la demande ;

(…)”.

Les articles 112, 114 et 115 du même code ajoutent que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement, mais ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, qui peut être couverte par une régularisation ultérieure s’il n’en subsiste aucun grief.

En l’espèce, M. [P] sollicite du tribunal qu’il constate qu’aucune prétention n’est formée à son encontre, ce qui correspond à une exception de nullité de l’acte introductif d’instance pour vice de forme.

Cependant, force est de constater que les époux [N] exposent que le nom du défendeur figurant au dispositif de l’acte introductif d’instance était affecté d’une erreur de plume, erreur qui a été rectifiée dans leurs conclusions ultérieures de sorte que des prétentions sont formées à son encontre.

En outre, M. [P], qui ne conteste pas avoir conclu le compromis de vente litigieux, ne fait état d’aucun grief, ni d’un quelconque grief subsistant.

Par conséquent, la demande aux fins de constater qu’aucune prétention n’est formée à son encontre formée par M. [P] sera requalifiée en exception de nullité pour vice de forme, et sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par les époux [N]

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes du compromis de vente en date des 29 novembre et 1er décembre 2021, “si toutes les conditions suspensives sont réalisées, (l’une des parties pourra) obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il ne soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et clause pénale, la somme de dix mille euros (10000 €),

— Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus”.

Il est constant que le compromis de vente a été conclu, notamment, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les époux [N].

Il résulte des stipulations du compromis de vente que la clause pénale n’est due qu’après l’expiration d’un délai de dix jours à compter de la mise en demeure de s’exécuter adressée par la partie non défaillante à la partie défaillante, étant précisé que l’exécution forcée ne peut être sollicitée que si les conditions suspensives sont levées.

Or, ainsi que le fait valoir M. [P], aucune mise en demeure de s’exécuter ne lui a été adressée postérieurement à la levée des conditions suspensives, les époux [N] reconnaissant que la levée de la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas intervenue, et ne justifiant pas de la levée des conditions suspensives de droit commun.

Dès lors, en l’absence de toute mise en demeure de s’exécuter, comme exigé par les stipulations contractuelles susvisées, les époux [N] ne sont pas fondés à solliciter le paiement de la clause pénale.

A titre surabondant, les époux [N] affirment que M. [P] a volontairement empêché la réitération de l’acte, mais ne produisent aucun document permettant d’en justifier, les captures d’écran de conversations par messagerie dépourvue d’élément d’identification certain ne permettant pas d’apporter la preuve de cette affirmation.

Par conséquent, la demande en paiement de la clause pénale formée par les époux [N] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [N]

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En matière de compromis de vente sous seing privé, l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 impose aux parties d’établir un acte notarié dans les 6 mois qui suivent la passation du contrat préparatoire. Lorsque l’une des parties refuse, l’autre doit effectuer une demande en justice, toujours dans les 6 mois suivant la passation de l’acte.

Si les parties n’ont pas établi un acte notarié ou si l’une d’elles n’a pas agi en justice dans les 6 mois suivant la passation de l’acte, la sanction prévue par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, repris par l’article 1 de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002, est la caducité du contrat préparatoire, lequel est privé d’effet en vertu de l’article 1187 du code civil.

En l’espèce, les époux [N], qui fondent leurs demandes sur l’article 1103 du code civil et la loi du 1er juin 1924, et notamment son article 42, sollicitent l’indemnisation du préjudice occasionné par le manquement de M. [P] à ses obligations contractuelles, alors qu’ils ont formé leur demande par acte introductif d’instance déposé au greffe le 19 mai 2023, soit postérieurement à l’expiration du délai de six mois visé par les dispositions susvisées, de sorte que le compromis est nécessairement frappé de caducité.

Dès lors, le contrat caduc étant privé d’effets, le manquement aux obligations contractuelles imputé par les demandeurs à M. [P] ne saurait engager la responsabilité de ce dernier sur un fondement contractuel.

Au surplus, les époux [N] ne produisent aucun élément susceptible d’établir la preuve des préjudices allégués.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par les époux [N] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [N], partie perdante au procès, seront solidairement condamnés aux dépens.

Les époux [N] seront également solidairement condamnés à payer à M. [P], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande des époux [N], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

INTERPRÈTE la demande aux fins de constater qu’aucune prétention n’est formée à son encontre en exception de nullité de l’acte introductif d’instance pour vice de forme formée par M. [K] [P] ;

REJETTE l’exception de nullité pour vice de forme soulevée par M. [K] [P] ;

REJETTE la demande en paiement de la clause pénale formée par Mme [L] [O] épouse [N] et M. [M] [N] ;

REJETTE la demande de dommage et intérêts formée par Mme [L] [O] épouse [N] et M. [M] [N] ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [O] épouse [N] et M. [M] [N] à verser à M. [K] [P], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de Mme [L] [O] épouse [N] et M. [M] [N], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [O] épouse [N] et M. [M] [N] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président