N° RG 23/02716 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H3IU

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

ENTRE :

Monsieur [W] [T]

né le 18 Septembre 1980 à [Localité 8] (42)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [B] [L] épouse [T]

née le 22 Octobre 1985 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représentée Maître John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] pris en la personne de son Syndic en exercice, Monsieur [I] [R] demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Octobre 2024 tenue par Géraldine DUPRAT, magistrat chargé d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assistée de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024, délibéré prorogé au 19 décembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Géraldine DUPRAT

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DECISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. et Mme [T] sont propriétaires de plusieurs lots, notamment du lot n°14 composé d’un appartement situé au dernier étage au sein de l’immeuble situé [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété.

Se plaignant notamment de problèmes de fonctionnement de la VMC, inondations, problèmes d’isolation des parties communes, fissures et défaillance du système d’ouverture de l’interphone, M. et Mme [T] ont sollicité et obtenu une expertise, ordonnée le 30 avril 2015.

Par ordonnance du 16 juin 2016, le juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux prescrits par l’expert concernant la toiture, l’interphone et la VMC sous astreinte, ainsi qu’à indemniser M. et Mme [T] au titre des frais de réfection de leur appartement.

Les travaux susvisés ont été réalisés.

Par ordonnance du 9 novembre 2017, le juge des référés a ordonné une nouvelle expertise à la demande de M. et Mme [T] qui se plaignaient de la persistance d’infiltrations d’eau dans leur appartement. Le rapport a été déposé le 22 mars 2019, l’expert concluant à la nécessité de procéder à la réfection totale du pan sud de la toiture. Ces travaux ont également été réalisés.

Courant 2022, M. et Mme [T] se sont plaints de dysfonctionnements de l’interphone, de la chaudière et de la VMC gaz.

Par ordonnance en date du 23 mars 2023, le juge des référés, saisi par M. et Mme [T], a notamment constaté que les travaux de réfection de l’interphone étaient intervenus, a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de reprise de la VMC et a débouté M. et Mme [T] de leurs prétentions indemnitaires.

Une assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires, ayant notamment pour objet le vote des travaux de réparation de la VMC, s’est tenue le 18 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice de justice en date du 21 juin 2023, M. et Mme [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins d’annulation de ladite assemblée générale et d’indemnisation de leurs préjudices.

Une nouvelle assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 2 septembre 2023. Elle a notamment annulé l’assemblée générale du 18 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice de justice en date du 9 octobre 2023, M. et Mme [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 2 septembre 2023.

Cette seconde procédure a fait l’objet d’une jonction à la présente instance le 13 décembre 2023.

Par dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2023, M. et Mme [T] demandent au tribunal de :

Constater que le Syndicat des Copropriétaires a procédé lui-même à l’annulation de son assemblée générale du 18 mars 2023 ;

Annuler le P.V. d’assemblée générale extraordinaire du 02 septembre 2023 en son entier et, en toute hypothèse, les résolutions 4 – 5 – 6 ;

Dire et juger que c’est le Syndicat des copropriétaires qui doit faire réaliser ces travaux et non certains copropriétaires ;

Dire et juger que les travaux doivent être financés par l’ensemble des copropriétaires au prorata des tantièmes ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] à indemniser les époux [T] pour le préjudice subi et d’ores et déjà condamner le Syndicat des copropriétaires à payer aux époux [T] :

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et lié aux infiltrations au cours des diverses années

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance pour les travaux à supporter et pour l’absence de chauffage et d’eau chaude en plein hiver pour la famille [T]

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts pour l’absence de fonctionnement de l’interphone

— Les entiers dépens liés à l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 09 novembre 2017 comprenant notamment les frais d’expertise taxés à hauteur de 3.767,65 €

—  4.000 € sur le fondement de l’article 700 pour la procédure de référé 2017 outre assistance aux frais d’expertise

—  5.000 € sur le fondement de l’article 700 pour la présente procédure

— Les entiers dépens de la présente instance.

Ordonner, le cas échéant, une mesure d’expertise confiée à tel expert-comptable qu’il plaira au Tribunal avec mission habituelle et notamment : déterminer le montant des charges de copropriété dû effectivement par les époux [T] en tenant compte des règles relatives à la copropriété et aux règles de prescription.

Par dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONSTATER la nullité de l’AGE du 18 mars 2023, de sorte que la demande de nullité des « projets de résolutions » n°3, 4 et 5, de l’AGE du 18 mars 2023 présentée par Monsieur et Madame [T] est devenue sans objet.

DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leur demande de nullité des résolutions 3, 4 et 5 de l’AGE du 18 mars 2023 ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leur demande de nullité l’assemblée générale extraordinaire du 2 septembre 2023 ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leur demande de nullité des résolutions 4, 5 et 6 de l’assemblée générale extraordinaire du 2 septembre 2023 ;

DEBOUTER, Monsieur et Madame [T] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires lesquelles ne sont fondées ni dans leur principe, ni dans leur quantum ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leur demande d’expertise judiciaire;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T] au paiement de la somme de10 267,57 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal compter de la mise en demeure du 9 novembre 2022 sur la somme de 10 267,57 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions, en ce compris de leur demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER Monsieur et Madame [T] aux dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 2 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2024 et le délibéré a été prorogé au 19 décembre 2024.

MOTIFS

I – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 2 septembre 2023

L’article 17-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que la convocation en assemblée générale contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 2 septembre 2023 n’était pas accompagnée d’un formulaire de vote par correspondance. Une telle omission, qui entrave le droit de vote des copropriétaires, est nécessairement cause de nullité, sans qu’un grief n’ait à être démontré.

L’assemblée générale du 2 septembre 2023 doit par conséquent être annulée.

Le tribunal, s’il peut statuer sur la régularité d’une décision prise, n’a pas compétence en revanche pour ordonner au syndicat des copropriétaires de prendre une décision précise.

Il n’y a pas lieu à rappeler la loi quant au financement des travaux dans une copropriété; cette demande ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

II – Sur les prétentions indemnitaires des demandeurs

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Le syndicat des copropriétaires invoque la prescription des prétentions des demandeurs au titre des infiltrations constatées entre 2016 et 2017, soit leur irrecevabilité, mais n’a pas saisi le juge de la mise en état ; cette demande devant le tribunal au fond est irrecevable.

Sur le fond

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pris dans sa version applicable antérieurement au 1er juin 2020, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 actuel prévoit désormais que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il ressort du rapport d’expertise du 22 mars 2019 que de premières infiltrations avaient amené l’expert [Y] à la préconisation du remplacement de la fenêtre de toit, de la reprise de l’abergement et des tuiles au pourtour, le syndicat des copropriétaires étant condamné à réaliser les travaux par ordonnance de référé du 16 mai 2016. La facture de réalisation date du 27 septembre 2016.

De nouvelles infiltrations ont été signalées dès le 29 septembre 2016, puis le 16 mars 2017, le long d’une panne intermédiaire et au pourtour d’un conduit de ventilation, dans une pièce aménagée sous les combles utilisée comme chambre et au niveau d’un escalier, infiltrations constatées par l’expert judiciaire qui conclut à la négligence du syndicat des copropriétaires dans l’entretien de la toiture et des pignons.

Les travaux ont été réalisés à partir du 17 juin 2019 pour une durée de trois semaines.

Les descriptifs et photographies permettent de constater que les infiltrations étaient peu étendues. Compte tenu de cet élément mais de la persistance des infiltrations pendant plus de trois ans, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser M. et Mme [T] à hauteur de 1 000 € au titre de leur préjudice de jouissance.

Les époux [T] sollicitent un préjudice de jouissance pendant les travaux réalisés sur la toiture tandis que les travaux auraient tôt ou tard dû être mis en œuvre. Cette demande est rejetée.

Concernant les problèmes de chauffage et d’eau chaude, si l’ordonnance de référé en date du 16 juin 2016 fait état de problèmes de VMC à l’origine de la mise en sécurité de la chaudière, aucun élément ne permet d’évaluer la gravité du désordre et sa durée en l’absence de production du rapport d’expertise. Le courrier du 2 août 2016 du syndic annonce la réparation le 16 août suivant.

S’agissant des dysfonctionnements plus récents, il ressort des éléments produits, notamment du constat d’huissier du 3 octobre 2022, que ce dysfonctionnement n’avait pas pour conséquence de priver totalement l’appartement de chauffage et d’eau chaude. En revanche, il engendrait la nécessité de redémarrer fréquemment la chaudière, l’huissier de justice ayant constaté une mise en erreur de la chaudière au bout de 10 minutes. D’autres résidents de l’immeuble attestent du fait que le désordre ne survenait plus, moyennant blocage du « DSC », dispositif de sécurité collective, ce qui ne constitue toutefois pas un fonctionnement normal. Les réparations ont été réalisées le 25 septembre 2023. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu d’indemniser M. et Mme [T] à hauteur de 1 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

S’agissant du dysfonctionnement de l’interphone, il ressort du constat d’huissier du 3 octobre 2022 que seule la moitié du nom des occupants est affichée sur l’écran, ce qui entrave leur identification. Le syndicat des copropriétaires justifie de la réalisation de travaux de réparation le 18 novembre suivant. Compte tenu de la faible durée et du fait qu’il n’est pas démontré que le nom ne puisse être retrouvé même avec le problème d’affichage, il n’y a pas lieu d’indemniser M. et Mme [T] de ce chef.

III – Sur le paiement des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit, au soutien de sa demande de paiement de charges de copropriété, aucun procès-verbal d’assemblée générale portant approbation des comptes de la copropriété pour la période antérieure à 2019 ni pour les années 2021 à 2023, aucune condamnation ne pouvant par conséquent intervenir concernant ces années.

Les comptes ont en revanche été approuvés pour les années 2019 et 2020.

Si M. et Mme [T] considèrent que les comptes ne sont pas conformes à la réalité, ils n’apportent aucun élément de nature à étayer leur affirmation. Il n’y a pas lieu dans ces conditions d’ordonner une expertise comptable, le tribunal n’ayant pas vocation à se substituer à la diligence des parties ni à faire procéder à un audit complet des comptes de la copropriété. Les charges s’élèvent pour M. et Mme [T] pour l’année 2019 à 2 858,84 € et pour l’année 2020 à 320,71 €.

M. et Mme [T] sont par conséquent condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 3 179,55 € au titre des charges pour les années 2019 et 2020.

Le courrier du 9 novembre 2022 ne constitue pas une mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil. Les intérêts de retard courent à compter de la notification des conclusions portant demande reconventionnelle, soit à compter du 7 novembre 2023.

IV – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supporte les dépens de la présente instance ainsi que ceux de l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 9 novembre 2017, comprenant les frais d’expertise taxés à hauteur de 3 767,65 €.

Compte tenu de l’accueil partiel des prétentions des deux parties, l’équité commande de rejeter les demandes relatives à l’instance en référé et à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Annule l’assemblée générale extraordinaire du 2 septembre 2023 ;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] sur la demande de réparation du préjudice résultant des infiltrations ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à verser à M. [W] [T] et son épouse Mme [B] [L] les sommes suivantes :

– 1 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait des infiltrations ;

– 1 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du problème de VMC ayant une incidence sur le chauffage et l’eau chaude ;

Condamne solidairement M. [W] [T] et son épouse Mme [B] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 3 179,55 € au titre des charges de copropriété des années 2019 et 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux dépens de la présente instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux dépens de l’instance de référé ayant abouti à l’ordonnance du 9 novembre 2017, comprenant les frais d’expertise taxés à hauteur de 3 767,65 € ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, notamment celles fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e John CURIOZ

M^e Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE

Le