TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à Mme [U] [R]

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/03464 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 2]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [U] [R], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 24 septembre 2020, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Monsieur [J] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 7] PROVENCE a fait signifier à Monsieur [E] par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024 un commandement de payer la somme de 1.119,41 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 23 mai 2024, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour voir :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [J] [E] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1843,62 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 17 mai 2024 ;

* une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision que celles du bail, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et les frais d’exécution à venir.

Appelée à l’audience du 19 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour vérifier le bon encaissement du dernier chèque versé par Monsieur [E] la veille des débats.

Le dossier a été rappelé à l’audience du 28 novembre 2024 et plaidée.

HABITAT [Localité 7] PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 227,39 euros au 27 novembre 2024.

Cité à étude, Monsieur [J] [E] n’a pas comparu et personne pour lui.

Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [E] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à HABITAT [Localité 7] PROVENCE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 7] PROVENCE justifie saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel réceptionné le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 24 septembre 2020 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article 8). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 1.119,41 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 avril 2024 conformément à la clause signée entre les parties.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 27 novembre 2024 que Monsieur [E] reste devoir la somme de 227,39 euros hors frais de procédure, les frais d’enquête sociale étant justifiés.

Monsieur [E] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette locative, ni preuve de sa libération. Il sera donc condamné à payer la somme de 227,39 euros à HABITAT [Localité 7] PROVENCE à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Monsieur [E] a réglé les derniers loyers courants avant l’audience et une partie de sa dette locative.

Au regard du montant modique de la dette et de la qualité des parties, il convient d’accorder d’office à Monsieur [E] des délais de paiement suivant les modalités prévues au dispositif.

En revanche, en l’absence de demande formulée en ce sens par le locataire ou le bailleur, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus.

Monsieur [E] étant occupant sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Monsieur [E] à son paiement, soit un montant de 512,78 euros.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT [Localité 7] PROVENCE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2020, entre l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE et Monsieur [J] [E], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 512,78 euros, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 16 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, en deniers et quittance pour tenir compte des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 227,39 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 27 novembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [J] [E] à s’acquitter de la dette par 3 échéances successives et mensuelles de 75 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président