Minute n°

N° RG 24/00674 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPNH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE (LOIRE)

4ème CHAMBRE CIVILE

POLE DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 NOVEMBRE 2024

ENTRE :

S.C.I. LES JARDINS D’ISAFLOR,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, substitué à l’audience par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [X] [I] [R],

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [J] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DEBATS : Audience publique du 05 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

Président : Wafa SMIAI-TRABELSI, juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Sophie SIMEONE

décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2019, prenant effet le 1er mars 2019, la Société Civile Immobilière (SCI) LES JARDINS D’ISAFLOR a donné à bail à Madame [J] [P] et Monsieur [X] [R], un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 880 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 10 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 880 euros.

Madame [J] [P] a informé Monsieur [Y] [B], en sa qualité de cogérant de la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR, de son congé pour le 31 janvier 2023, dans les formes légales prescrites.

La SCI LES JARDINS D’ISAFLOR a fait délivrer le 13 février 2024 à Madame [J] [P] et Monsieur [X] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 691,90 €, signifié à étude pour les deux parties défenderesses.

Par voie électronique avec accusé de réception électronique du 14 février 2024, la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 septembre 2024, signifiée à étude pour Madame [J] [P] et à personne pour Monsieur [X] [R], la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR les a attrait devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 avril 2024 à leur profit,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [R] ainsi que de tous occupants de son chef de la maison sise [Adresse 2] à [Localité 6] avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [X] [R], à titre de provision, à lui régler, à compter du 1er août 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu et le cas échéant révisé, soit la somme mensuelle de 897,30 euros, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à complet paiement de sa dette locative,

— condamner solidairement Monsieur [R] et Madame [P] à lui payer à titre de provision la somme de 1 794,60 € au titre des loyers et charges impayés au 13 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 550 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris les droits de plaidoirie ainsi que le coût du commandement de payer.

La SCI LES JARDINS D’ISAFLOR a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 18 septembre 2024.

L’affaire s’est tenue le 5 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR, représentée par son conseil, fait état de la régularisation de la totalité de la dette locative par Monsieur [X] [R] et de l’abandon subséquent de sa demande provisionnelle en paiement de l’arriéré locatif. Néanmoins, elle se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail au 13 avril 2024, faute pour ce dernier de s’être acquitté de sa dette locative après le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, et maintient fermement leur demande d’expulsion. Elle ajoute que Madame [J] [P], locataire sortante, a été assignée par erreur dans la présente instance, et qu’elle entend se désister de l’ensemble des demandes à son encontre.

Madame [J] [P], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Monsieur [X] [I] [R], défendeur, a comparu personnellement à l’audience du 5 novembre 2024.

En réponse, Monsieur [X] [I] [R] explique avoir été confronté à des difficultés financières et que l’octroi d’une prime l’a grandement aidé à solder la totalité de sa dette locative.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier de la présente juridiction.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes dirigées à l’encontre de Madame [J] [P]

Selon les dispositions des articles 394 et 395 du Code de procédure civile, le demandeur peut toujours se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance sans que ce désistement ait besoin pour être parfait, d’être accepté par le défendeur, si celui-ci, au moment où le désistement intervient, n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir ; il appartient au défendeur, qui a présenté une défense au fond de l’accepter.

En l’espèce, il convient de constater que la bailleresse déclare expressément se désister de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [J] [P] alors qu’aucune défense au fond ou de fin de non-recevoir n’a été présentée.

En conséquence, il convient de constater le désistement de la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR à ce titre.

Sur les conditions du référé

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, qui dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le caractère de l’urgence est souverainement apprécié par le juge des contentieux de la protection, statuant en référé.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, l’article 835 du même Code dispose que « Le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Autrement dit, en application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

C’est au moment où le juge statue qu’il doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

— Sur le caractère urgent de la situation

En l’espèce, un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2691,90 euros reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à étude aux locataires le 13 février 2024.

Entre le 14 février 2024 et le 13 septembre 2024, Monsieur [X] [R] s’est acquitté des sommes suivantes :

—  897,30 euros, le 14 février 2024,

—  897,30 euros, le 11 mars 2024,

—  897,30 euros, le 11 avril 2024,

—  897,30 euros, le 13 mai 2024,

—  897,30 euros, le 13 juin 2024,

—  897,30 euros, le 20 juillet 2024,

—  897,30 euros, le 13 août 2024,

—  897,30 euros, le 13 septembre 2024.

Le 17 septembre 2024, la bailleresse a saisi le juge des référés du tribunal de céans d’une demande de constat de résiliation par le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail, d’expulsion, de paiement provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par la suite et avant la date d’audience, Monsieur [X] [R] s’est acquitté des sommes suivantes :

—  897,30 euros, le 13 octobre 2024,

—  1794,60 euros, le 28 octobre 2024.

Au 30 octobre 2024, date d’édition du décompte locatif, la dette locative de Monsieur [X] [R] a été soldée.

Dès lors, la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR échoue dans la démonstration d’une urgence à statuer.

Il n’y a donc pas lieu à référé et ses demandes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR succombe en ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion, et en paiement provisionnel au titre de l’arriéré locatif.

Néanmoins, dès lors que la partie défenderesse n’a pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, la présente instance s’est avérée nécessaire pour la contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles.

Dans ces conditions, les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant, en référé, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [J] [P],

Vu l’absence d’urgence,

DISONS n’y avoir lieu à référé quant à la demande de constat de résiliation par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et aux demandes subséquentes présentées par la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR,

DÉBOUTONS la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR de leur demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS que les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre Monsieur [X] [R] et la SCI LES JARDINS D’ISAFLOR,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE