Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00230 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ID6P

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [T] [F]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 16 mars 2021, la S.C.I EMERGENCE, représenté par son mandataire, a donné à bail à Madame [T] [F] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 350,00 euros outre une provision sur charges de 10,00 euros.

Par acte séparé du 09 mars 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti au mandataire du bailleur une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire de Madame [T] [F] pour le paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée équivalente à celle du contrat de location.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par la locataire, la S.C.I EMERGENCE a actionné la caution (la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) qui a pris en charge les loyers impayés.

Le 19 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [T] [F] un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 435,01€.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 19 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 11 octobre 2023, signifiée par dépôt à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la S.C.I EMERGENCE, a attrait Madame [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

de dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action ;à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [F] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;de condamner Madame [T] [F] au paiement des sommes suivantes :- 621,25€ au titre de sa créance locative, outre intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 sur la somme de 435,01€ et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

—  800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des entiers dépens, et dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par notification électronique le 11 octobre 2023.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 04 mars 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne pour finalement être renvoyé à celle du 10 septembre 2024.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 289,85 euros sa créance locative arrêtée au 29 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse.

Madame [T] [F], bien qu’ayant été régulièrement citée, n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de la défenderesse.

Sur le recours de la société Action Logement Services

Conformément à l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». En outre, la caution qui a payé la dette locative est donc subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action ayant pour but le recouvrement des loyers que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En outre, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.1 du Contrat de cautionnement Visale prévoit également que « la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la S.C.I EMERGENCE à l’encontre de sa locataire, Madame [T] [F], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 26 octobre 2022 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [T] [F] le 19 juillet 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 435,01 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [T] [F] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 septembre 2023.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [T] [F] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [F] et de dire que faute par Madame [T] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail initial entre la S.C.I EMERGENCE et Madame [T] [F] et indique dans son préambule que le « bailleur déclare donner en location, au titre d’un bail non meublé, le 16 mars 2021, prenant effet au 16 mars 2021 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 1], d’une superficie de 63,64 m² à Madame [T] [F] (28/11/1962), pour un loyer d’un montant mensuel de 350,00 euros et un montant mensuel de charges provisionnées de 10,00 euros ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse une quittance subrogative émanant du mandataire du bailleur, en date du 29 août 2024 sur la somme de 1 289,85€, échéance du mois de juillet 2024 incluse.

Il convient par conséquent de condamner Madame [T] [F] à payer la somme de 1289,85 euros actualisée au 29 août 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [T] [F] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 360 €.

Il y a lieu de condamner Madame [T] [F] à verser cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées à la SCI EMERGENCE, bailleur, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 16 mars 2021 entre la S.C.I EMERGENCE, représenté par son mandataire, et Madame [T] [F] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [T] [F] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Madame [T] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 289,85 euros actualisée au 29 août 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [F] à la somme mensuelle de 360 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées à la SCI EMERGENCE, bailleur, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [T] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [F] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE