Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01584 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IHVT

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [M], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [E] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradicoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrats signés le 2 février 2023, BATIR ET LOGER a donné à bail à Madame [E] [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 352,56 euros, outre une provision sur charges de 61,71 euros, ainsi qu’un garage situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 48,46 euros charges comprises.

BATIR ET LOGER a fait délivrer le 21 décembre 2023 à Madame [E] [U] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 015,14 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 février 2023, BATIR ET LOGER a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 21 mars 2024 et signifiée à étude, BATIR ET LOGER a attrait Madame [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

à titre principal, de constater la résiliation des contrats de baux ;

à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation des contrats de baux ;

en tout état de cause,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [U] ;

— de condamner Madame [E] [U] au paiement des sommes suivantes :

2 207,42 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 21 février 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges, avec indexation légale et régularisation de charges, due jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et d’ordonner l’exécution provisoire.

BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 22 mars 2024.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, BATIR ET LOGER, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 178,05 € sa créance locative arrêtée au 6 août 2024 , échéance du mois de juillet 2024 incluse, et sollicité la validation d’un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois et l’expulsion de Madame [U] en cas de non respect des mensualités fixées.

Madame [E] [U], bien qu’ayant été régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic n’a pu être réalisé en raison de l’absence du ou des locataires.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence de la défenderesse.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [E] [U] le 21 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 015,14 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [E] [U] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 février 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 6 août 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 178,05 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de BATIR ET LOGER est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [U] à payer la somme de 1 178,05 € actualisée au 6 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de la lecture du décompte versé aux débats que Madame [U] a repris le paiement des loyers courants, et qu’elle respecte le plan d’apurement fixé en accord avec son bailleur, dont l’homologation est sollicitée par ce dernier.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par BATIR ET LOGER.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [E] [U] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, BATIR ET LOGER, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par BATIR ET LOGER, en l’occurrence la somme mensuelle de 484,06 € (cf décompte locatif) à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [E] [U]. Par conséquent, la demande de condamnation au versement de dommages et intérêts formée par BATIR ET LOGER sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les baux conclus le 2 février 2023 entre BATIR ET LOGER et Madame [E] [U] concernant les biens sis [Adresse 2] se sont trouvés de plein droit résiliés le 22 février 2024 par application des clauses résolutoires contractuelles;

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à BATIR ET LOGER la somme de 1 178,05 € arrêtée au 6 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [E] [U] à se libérer en 11 mensualités de 100 euros, la 12ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par BATIR ET LOGER sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [E] [U] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 22 février 2024 et Madame [E] [U] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [E] [U] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise BATIR ET LOGER conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [E] [U] à la somme mensuelle de 484,06 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à BATIR ET LOGER ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [U] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE