TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Elodie JOBIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Line JEAN-CHARLES

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07975 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAX4W

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le 24 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [G], [N]

demeurant, [Adresse 1], [Localité 2]

assisté de Maître Line JEAN-CHARLES, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire PC197

Madame, [R], [T] épouse, [N]

demeurant, [Adresse 2]

représentée de Maître Line JEAN-CHARLES, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire PC197

DÉFENDERESSE

Madame, [C], [O]

demeurant, [Adresse 3]

représentée par Maître Elodie JOBIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1064

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Jugedes contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07975 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAX4W

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2015, M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] ont consenti un bail à usage d’habitation meublée à Mme, [C], [O] sur des locaux situés au, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 920 € et une provision pour charges de 80 €.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, M., [G], [N] a fait délivrer à Mme, [C], [O] un commandement de payer la somme principale de 3 933,00 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme, [C], [O] le 10 septembre 2024.

Par ordonnance de référé du 20 mai 2025, le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] a dit n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par assignation du 29 juillet 2025, M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail pour loyers impayés.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 31 juillet 2025.

Initialement appelée à l’audience du 12 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 16 janvier 2026.

À l’audience du 16 janvier 2026, M., [G], [N], assisté de son conseil, et Mme, [R], [T] épouse, [N], représentée, ont fait viser des conclusions et demandé de :

— débouter Mme, [C], [O] de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Mme, [C], [O],

— condamner Mme, [C], [O] à payer la somme de 16.604,66 € au titre de l’arriéré de loyers, arrêté à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer contractuel, augmenté de la provision sur charges et avec indexation annuelle, comme si le bail s’était poursuivi, et condamner Mme, [C], [O] à payer mensuellement cette somme jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme, [C], [O] aux dépens, lesquels comprennent notamment le coût du commandement de payer du 9 septembre 2024,

— condamner Mme, [C], [O] à payer à M. et Mme, [N] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Mme, [C], [O], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— débouter M. et Mme, [N] de leurs demandes,

— fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 978,69 €,

— fixer le montant de la provision de charges mensuelle à la somme de 65 €,

— condamner solidairement les époux, [N] à payer à Mme, [C], [O] :

*14.073 € à titre de remboursement du trop-perçu de loyers,

*5.013,55 € à titre de remboursement des provisions de charges des années 2015 à 2021,

*5.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

*5.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

— ordonner la compensation des créances réciproquement dues,

— condamner in solidum les époux, [N] aux dépens,

— condamner in solidum les époux, [N] à payer à Mme, [C], [O] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Avant d’examiner la demande de résiliation du bail pour loyers et charges impayés, il est nécessaire d’examiner au préalable les demandes reconventionnelles de Mme, [C], [O] relatives au montant du loyer et au montant des charges afin de pouvoir déterminer l’existence ou non d’une dette locative.

I) Sur le montant du loyer

Mme, [C], [O] conteste les révisions de loyer intervenues entre 2018 et 2025.

A) Sur les révisions de loyer de juin 2018, octobre 2018, juin 2019 et janvier 2020

L’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Mme, [C], [O] conteste les révisions de loyers intervenues en juin 2018, octobre 2018, juin 2019 et janvier 2020 et demande le remboursement du trop-perçu de loyers.

Or, elle formule sa demande dans une action introduite par ses bailleurs le 29 juillet 2025.

Au regard de la prescription triennale, sa demande est prescrite s’agissant des révisions de loyer antérieures au 29 juillet 2022.

Elle sera donc déclarée irrecevable.

B) Sur les révisions de loyer de juin 2023, juin 2024 et juin 2025

L’article 17-1, I et III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article D126-19 du code de la construction et de l’habitation dispose que la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 est fixée à dix ans.

Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;

b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

En l’espèce, le DPE versé aux débats par les bailleurs date du 22 avril 2014. Il n’est donc plus valide depuis le 1er janvier 2023.

Si les bailleurs n’ont effectivement pas l’obligation de fournir pro-activement un nouveau DPE en cours de bail, cela ne signifie pas qu’ils peuvent continuer de réviser le loyer avec un DPE non valide. Le loyer n’aurait donc pas dû être révisé en juin 2023, juin 2024 et juin 2025.

Avant sa révision du mois de juin 2023, le loyer était fixé à 1.100 €.

Les sommes à déduire du décompte des bailleurs sont les suivantes :

— de juin 2023 à mai 2024 : (1.167 – 1.100) x 12 = 804 €

— de juin 2024 à mai 2025 : (1.211 – 1.100) x 12 = 1.332 €

— de juin 2025 à janvier 2026 inclus : (1.227,95 – 1.100) x 8 = 1.023,60 €

soit un total de 3.159,60 €

Mme, [C], [O] est donc créancière d’un trop-perçu de loyers de 3.159,60 €. Ce montant sera déduit de sa dette locative.

Par ailleurs, le loyer mensuel hors charges sera désormais fixé à 1.100 €.

II) Sur le montant de la provision sur charges

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, Mme, [C], [O] indique que les bailleurs ont attendu le 26 février 2025 pour procéder à la régularisation des charges des années 2015 à 2021 et considère que cette régularisation tardive doit conduire au remboursement de la totalité des provisions sur charges qu’elle a versées entre 2015 et 2021, déduction faite du montant régularisé.

Or, la régularisation de charges opérée par les bailleurs, bien que tardive, s’est faite en faveur de la locataire. M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] ont en effet déduit de la dette locative de Mme, [C], [O] un montant total de 2.546,45 € au titre de la régularisation des charges des années 2015 à 2021.

En tout état de cause, Mme, [C], [O] n’était plus recevable à formuler une demande de remboursement des provisions sur charges de 2015 à 2021, une telle demande étant prescrite.

S’agissant de la demande de fixation du montant de la provision sur charges mensuelle à la somme de 65 €, les bailleurs l’ont déjà réduite à 70 € à compter du mois de janvier 2026.

Mme, [C], [O] sera déboutée de ses demandes relatives aux provisions sur charges.

III) Sur la demande de résiliation du bail

Les demandeurs sollicitent à la fois le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail sans préciser si l’une de ces demandes est formulée à titre principal et l’autre à titre subsidiaire. Dès lors, la demande de résiliation du bail sera directement examinée.

A) Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative de Mme, [C], [O] doit être réduite de 3.159,60 €, comme expliqué ci-dessus (I. B.). Déduction faite de ce montant, sa dette s’élève néanmoins à 13.445,06 € (16.604,66 € – 3.159,60 €), échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Il ressort du décompte actualisé produit par les demandeurs que Mme, [C], [O] ne règle plus régulièrement son loyer au moins depuis le mois de juin 2024. Elle a procédé à quelques versements partiels en juin 2024, juillet 2024, septembre 2024, octobre 2024, mars 2025 et août 2025, mais sa dette ne cesse d’augmenter.

Mme, [C], [O] ne nie pas ne pas avoir payé ses loyers.

Or, le non paiement des loyers et des charges aux termes convenus constitue un manquement contractuel suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.

Par conséquent, le bail du 27 mai 2015 sera résilié à la date de l’assignation, soit le 29 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] à faire procéder à son expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

IV) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme, [C], [O] sera condamnée à payer à M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, soit la somme de 1.100 €, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

V) Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des développements précédents que Mme, [C], [O] doit une somme de 13.445,06 € à ses bailleurs au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Par conséquent, Mme, [C], [O] sera condamnée à payer cette somme à ses bailleurs.

VI) Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A) Sur le préjudice moral

Mme, [C], [O] déclare avoir subi des difficultés financières en raison du montant excessif du loyer et de la régularisation tardive des charges et regrette ne pas avoir pu utiliser ou économiser l’argent qu’elle aurait versé en trop à ses bailleurs depuis l’origine du bail. Elle ajoute que ces difficultés financières ont été sources de stress pour elle.

Or, outre le fait que Mme, [C], [O] semble confondre préjudice financier et préjudice moral, elle ne rapporte pas la preuve du stress qu’elle déclare subir.

Mme, [C], [O] ajoute que M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] auraient menti au cours de l’instance en ayant déclaré qu’ils remboursaient un prêt immobilier alors qu’ils auraient acheté le bien immobilier comptant. Or, outre le fait que cet élément n’est qu’un argument des époux, [N] sans lien avec le présent litige que le juge n’a pas besoin de prendre en considération, Mme, [C], [O] n’explique pas en quoi ce supposé mensonge aurait un lien avec le préjudice moral (stress) qu’elle déclare subir et dont elle demande l’indemnisation.

Mme, [C], [O] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

B) Sur le préjudice de jouissance

Mme, [C], [O] déclare que l’ascenseur a été bloqué pendant huit mois entre 2024 et 2025 et que, son appartement étant situé au 6ème étage et elle étant âgée de 71 ans, cette situation lui a causé un préjudice de jouissance dont elle réclame l’indemnisation.

Or, il n’est pas démontré que la panne de l’ascenseur ou sa durée est liée à une faute des époux, [N].

Mme, [C], [O] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

VII) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme, [C], [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 9 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000,00 € leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de Mme, [C], [O] de remboursement du trop-perçu de loyers relative aux révisions de loyer de juin 2018, octobre 2018, juin 2019 et janvier 2020,

DIT que le trop-perçu de loyers entre juin 2023 et janvier 2026 s’élève à 3.159,60 € et le DÉDUIT de la dette locative de Mme, [C], [O],

FIXE le loyer mensuel à 1.100 € hors charges,

DÉBOUTE Mme, [C], [O] de ses demandes relatives aux provisions sur charges,

DIT que la demande de résiliation du bail de M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] est recevable,

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 27 mai 2015 entre, d’une part, M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] et, d’autre part, Mme, [C], [O] concernant les locaux situés au, [Adresse 4], à la date du 29 juillet 2025,

ORDONNE à Mme, [C], [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme, [C], [O] à payer à M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.100 €, outre les charges, à compter du 29 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme, [C], [O] à payer à M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] la somme de 13.445,06 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse et déduction faite du trop-perçu de loyers de 3.159,60 €,

DÉBOUTE Mme, [C], [O] de ses demandes de dommages-intérêts,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE Mme, [C], [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 septembre 2024,

CONDAMNE Mme, [C], [O] à payer à M., [G], [N] et Mme, [R], [T] épouse, [N] la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 24 mars 2026

le greffier le Président