N° du ROLE :

N° RG 25/00092 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4K7

30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

N° MINUTE 25/157

Monsieur [R] [V]

C/

Monsieur [C] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Anne-catherine GOERGEN

M^e Lucilia LOISIER

+ 1 copie

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

MACON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 23 SEPTEMBRE 2025

L’affaire appelée à l’audience du 26 Août 2025 a été mise en délibéré à l’audience de ce jour VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

Nous, Marion GODDIER, Présidente du tribunal judiciaire de MACON, assistée de Isabelle MOISSENET, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

Vu l’assignation le 20 Mai 2025 par M^e M. [M], commissaire de justice à [Localité 6],

A LA REQUÊTE DE :

Monsieur [R] [V]

né le 28 Août 1957 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

Représenté par M^e Lucilia LOISIER, avocat au barreau de MACON

Demandeur

CONTRE :

Monsieur [C] [F]

né le 23 Décembre 1954 à [Localité 7]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Anne-catherine GOERGEN, avocat au barreau de MACON

Défendeur

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 12 février 2011, signé le 15 décembre 2011, Monsieur [R] [V] et Madame [W] [E] veuve [V] ont donné à bail à usage exclusif professionnel à Monsieur [C] [F] un local sis [Adresse 2], et ce pour une durée de six années à compter rétroactivement du 1er janvier 2011 pour se terminer le 30 décembre 2016, moyennant un loyer annuel de 6 057,84 euros HT, payable par mois d’avance.

Par exploit de commissaire de justice du 6 janvier 2025, Monsieur [R] [V], bailleur, venu aux droits de l’indivision ayant existé entre lui-même et sa mère, Madame [W] [E] veuve [V] par suite d’une donation en nue-propriété a fait délivrer à Monsieur [C] [F] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire prévue au bail professionnel afin d’obtenir le paiement de la somme de 1 616,15 euros – arrêtée au 30 décembre 2024 – due au titre des loyers et charges impayés, outre le coût dudit acte d’un montant de 130,30 euros.

*

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, Monsieur [R] [V] a assigné Monsieur [C] [F] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Mâcon aux fins de voir, sur le fondement notamment des articles L.213-4-3, L.213-4-4 et du R.211-3-26 11° du Code de l’organisation Judiciaire et des articles 1134, 1728, 1730, 1732, 1735 du Code Civil :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location et, en conséquence :

ordonner l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier.

— condamner solidairement Monsieur [C] [F] au paiement :

de la somme de 2 082,66 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre les frais de commandement,des loyers et charges, dus jusqu’à la libération des lieux,d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,de la somme de 1200,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir en application de l’article 1231-7 du code civil,de la somme de 800,00 euros et ce par application de l’article 700 du Code de Procédure Civiledes entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le commandement de payer du 06/01/2025.

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

— constater la mauvaise foi de Monsieur [C] [F].

A l’audience du 26 août 2025, la partie demanderesse, représentée par son conseil demande au Tribunal de :

— débouter Maître [C] [F] de toutes ses demandes et prétentions.

— En conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location à la date du 6 février 2025 et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Maître [F] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier.

— condamner Maître [F] au paiement :

de la somme de provisionnelle de 4 753,96 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour (compte arrêté au 8 août 2025) avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, des loyers et charges, dus jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,de la somme de 1 200,00 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir en application de l’article 1231-7 du code civil,de la somme de 1 000,00 € et ce par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,des entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile en ce compris le coût du commandement de payer du 06/01/2025.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a fait signifier un commandement de payer les loyers et charges le 6 janvier 2025, mais que les sommes n’ont pas été entièrement acquittées dans le délai imparti d’un mois, de sorte que le contrat de bail professionnel se trouve résilié de plein droit en application de la clause résolutoire. Le requérant s’estime donc fondé à solliciter la constatation de la résiliation du bail le liant à Monsieur [C] [F], sa condamnation à une somme provisionnelle, à une indemnité d’occupation ainsi que son expulsion des lieux. Il sollicite également le rejet de la demande de délai de paiement en l’absence de tous documents justificatifs de Monsieur [C] [F].

En défense, Monsieur [C] [F], représenté par son avocat, demande au Tribunal de :

— se prononcer sur la situation locative au 31 décembre 2024 telle que résultant du commandement et de l’assignation,

— de constater que Monsieur [F] avait un solde créditeur de 1 257,56 € en compte au lieu d’un solde débiteur de 32,97 € en compte auprès de la SCP [H] et d’autre part de constater un différentiel de 2 825,41 € en sa défaveur entre les comptes de la SCP [H] et l’Agence CITYA LAMARTINE,

— de renvoyer la SCP [H] et l’Agence CITYA LAMARTINE à mettre en concordance leurs relevés de comptes de situation locative,

— de constater que Monsieur [F] disposait au 31/12/2024 d’un solde CREDITEUR REPORTABLE de 522, 99 € et non un soldé débiteur de 1 616,15 €,

— dire cependant que les indemnités de clause pénale ne sont pas fondées , et porter en ce cas le solde réel créditeur de Monsieur [F] à 683,99 € ( 522,99 ° 161,00 ) au 31/12/2024,

— à défaut de sommer à cet effet le demandeur de produire sous tel délai un état détaillé et consolidé de sa créance ( débit – crédit ) sur la période du 28 avril 2020 au 20 Mai 2025 , avec RECTIFICATION DES OMISSIONS ET ERREURS D’IMPUTATION ET DE REPORT, date des échéances mensuelles impayées ce avec une mise en concordance avec la SCP [H] entre leurs comptes,

— ordonner dès le renvoi de l’affaire aux fins de fixer le quantum définitif de la créance arriérée du bailleur au vu des éléments à fournir par ce dernier,

— ordonner la production d’ un état de révision annuelle de loyer au 31/12/2024 conforme selon indice ICC prévu au bail originel,

— rejeter la demande de résolution judiciaire du bail et de l’expulsion du locataire comme étant disproportionnée et injustifiée car non fondée en raison d’un solde créditeur et non débiteur du locataire au 31/12/2024,

— accorder un délai de 24 mois à compter rétroactivement du 20 mai 2025 pour s’acquitter de la créance qui serait fixée et ce au taux d’intérêt légal,

— à défaut accorder un délai de 6 MOIS à compter du prononcé de l’Ordonnance,

— ordonner le débouté du demandeur quant à la condamnation aux dépens, article 700 du Code de Procédure Civile et aux dommages et intérêts,

— à défaut fixer à très juste proportion s’il en est dès lors que le quantum de la créance et la mise en jeu de la clause résolutoire sont contestés.

Au soutien de ses intérêts, il fait valoir que les décomptes sont erronés et qu’il est créditeur de 1 257,56 euros. Il soutient qu’il existe un différentiel entre les décomptes produits par l’agence CITYA LAMARTINE et la SCP [H]. Il sollicite également des délais de paiement eu égard à sa situation.

Lors de l’audience, le Juge des référés a autorisé la production d’une note en délibéré quant à la production d’un décompte détaillé.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS

A l’examen des conclusions écrites du demandeur, il convient de constater que ce dernier vise notamment au soutien de ses prétentions les articles L.213-4-3, L.213-4-4 et du R.211-3-26 11° du Code de l’organisation Judiciaire et les articles 1134, 1728, 1730, 1732, 1735 du Code Civil.

Aux termes de l’article 12, alinéas 1 et 2, du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, à titre liminaire il y a lieu de constater qu’aucune note en délibéré n’a été produite avant la date du délibéré, de sorte que la présente affaire sera jugé en l’état avec les pièces versées aux débats le 26 août 2025.

Sur la provision à valoir sur les loyers

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Justifie de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au sens de ce texte la partie qui démontre des prétentions susceptibles de prospérer au fond.

En l’espèce, Monsieur [C] [F] estime avoir un solde créditeur à la présente instance. Or, alors qu’il lui incombe de rapporter la preuve des paiements effectués, il ne verse aucun élément permettant de considérer que le décompte invoqué est erroné.

Il ressort des éléments versés aux débats et notamment des décomptes produits par la SELARL HUISSIERS REUNIS BOURGOGNE 2 en date des 8 juillet 2025 et 25 août 2025, que Monsieur [C] [F] a cessé de régler régulièrement et entièrement les loyers appelés et les charges et qu’ il est ainsi dû à Monsieur [R] [V] la somme de totale de 4 753,96 euros (soit 1857,81 + (693,83x5) -573) selon décompte arrêté au 8 juillet 2025 (loyer de juillet 2025 inclus).

Le paiement des loyers et des charges étant une obligation incontestable du locataire, Monsieur [C] [F] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 753,96 euros en deniers ou valables quittances à valoir sur les loyers arrêtés à la date susvisée.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail à usage exclusif professionnel

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Justifie de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au sens de ce texte la partie qui démontre des prétentions susceptibles de prospérer au fond.

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du Code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

En l’espèce, il convient de préciser que le contrat de bail professionnel conclu entre les parties le 12 février 2011, exécutoire le 15 décembre 2011- ayant effet rétroactif au 1er janvier 2011- prévoit en son paragraphe intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” (page 8) une clause résolutoire, laquelle précise notamment que “A défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux énonçant la volonté du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire, nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus. “

Par exploit de commissaire de justice du 6 janvier 2025, Monsieur [R] [V] a fait délivrer à Monsieur [C] [F] un commandement de payer la somme de 1 616,15 euros, en principal, au titre des loyers et frais échus à cette date.

Ce commandement de payer a été régulièrement délivré.

Monsieur [C] [F] n’a pas réglé entièrement les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, le jeu de la clause étant acquise à compter du 7 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

La clause résolutoire du contrat de bail professionnel (page 8) en son paragraphe intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE”, stipule notamment : “Dans les deux cas précités, il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision, nonobstant appel, pour obtenir l’expulsion des lieux loués et, dans ce cas, le dépôt de garantie s’il en existe un, restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts.”

En l’espèce, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 7 février 2025.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner, conformément à la demande de la partie demanderesse, l’expulsion de Monsieur [C] [F] et de tous occupants de son chef des locaux pris à bail, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, les effets mobiliers présents dans les locaux faisant l’objet d’un séquestre conformément aux dispositions du présent dispositif.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La partie demanderesse sollicite la condamnation de Monsieur [C] [F] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer jusqu’à libération effective des lieux.

Dès lors, la résiliation du bail étant acquise au 7 février 2025, il convient de condamner Monsieur [C] [F] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer si la résiliation du bail n’avait été prononcée, outre les provisions pour charges et taxes et indexations jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

En tout état de cause, l’appréciation dudit préjudice relève du pouvoir du juge du fond et excède en cela le pouvoir du juge des référés.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il y a lieu de constater que Monsieur [C] [F] ne porte à la connaissance de la juridiction de céans aucun élément permettant de démontrer sa capacité à régler le montant de sa dette alors même qu’il ne procède actuellement qu’à des versements irréguliers.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [C] [F] de sa demande de délai de paiement.

Sur les frais irrépétibles

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [C] [F], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la partie demanderesse la charge des frais exposés pour sa défense.

Par conséquent, Monsieur [C] [F] sera condamné à verser au demandeur la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer à Monsieur [R] [V], la somme provisionnelle de quatre mille sept cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-seize centimes (4 753,96€), au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à usage exclusif professionnel du 12 février 2011, signé le 15 décembre 2011, liant Monsieur [R] [V], d’une part, et Monsieur [C] [F], d’autre part, à la date du 7 février 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [C] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du local pris à bail sis [Adresse 3] ;

DIT, qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédure civile d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer à Monsieur [R] [V]une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant outre les provisions pour charges et taxes et indexations, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

DIT que la demande de dommages et intérêts formulée Monsieur [R] [V] au visa de l’article 1231-6 du code civil excède les pouvoirs du juge des référés ;

DEBOUTE Monsieur [C] [F] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer à Monsieur [R] [V] la somme de huit cents euros (800 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Président et le Greffier,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,